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土地供应嬗变的蝴蝶效应:靠“限”字诀平抑房价恐难长久

21世纪经济报道 2017年07月08日 07:35

  今年上半年,土地市场相对平稳,高价地对市场预期的影响有所减弱。但业内人士认为,若要全面评价出让规则调整带来的影响,则需着眼长远。考虑到土地实际成本的提升,在下一个市场上升周期到来时,这些规则对房价的影响,可能会进一步体现出来。

  7月4日,上海挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗住宅用地。这两宗地块体量不大,底价也不高,但其中一项出让条款却引人注意:竞得人必须在出让年限内,100%自持物业。这也意味着,该地块所建项目只得出租,不能出售。

  这并非首宗“完全限售”的住宅用地,此前北京、佛山也出现由房企全自持拿下的地块。

  作为房地产调控的一部分,去年以来,土地出让规则出现了明显调整。上述案例中的“限售”即是新特点之一。如保定、珠海在部分土地出让中,就祭出了“十年限售”的条款。

  另一个特点是“限价”,配合已经广泛使用的配建制度,在限制土地出让总价的基础上,竞标配建部分(通常是保障房)的面积,已成为热点城市土地出让中的“标配”。

  本月初,石家庄新推出的三宗土地,则同时对土地价格和商品房价格实施“限价”,并与“限售”结合。此前保定已推出这一制度,且随着三四线城市地价的攀升,这类规则正呈蔓延之势。

  今年上半年,土地市场相对平稳,高价地出现频率明显下降,高价地对市场预期的影响有所减弱,似乎说明规则的调整颇有成效。但业内人士认为,若要全面评价出让规则调整带来的影响,则需着眼长远。考虑到土地实际成本的提升,在下一个市场上升周期到来时,这些规则对房价的影响,可能会进一步体现出来。

  “拉高”与“做低”

  7月初,石家庄正定新区推出三宗住宅用地,并提出“双限双竞”规则。具体而言,在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的情况下,先竞土地价格,未超过土地最高限价的,按报价最高者得的原则确定竞得人;超过土地最高限价的,在该最高限价基础上,向下竞房屋销售平均价格,按出价最低者得原则确定竞得人。当房屋销售平均价格低于下限时,则停止竞拍,该宗地流拍。

  不仅如此,这三宗土地还被锁定了十年限售期,即竞买人在房屋销售时须告知购买者,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

  对此,北京某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,每家企业对土地成本的核算不太一样,但由于配建部分的成本相对固定,企业往往最看重商品房部分的预期售价,据此来核算盈利空间,并确定拿地成本。

  他表示,按照上述地块的规则,商品房售价被限制,相当于项目的货值被固定下来。土地价格被限制,相当于土地成本被固定下来。项目要想盈利,就只能压缩开发成本。“但开发成本往往跟质量成正比,如果开发成本不高,容易造成户型差、配套不足、容积率被拉高等。”

  当前土地出让中盛行的“限售”要求,被认为与此有着类似的逻辑。该人士表示,“限售”相当于变相压低项目的预期售价,由于盈利空间受限,开发商只得在成本上做文章。

  住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌向21世纪经济报道记者表示,这类规则虽然能将房价控制在一定水平,但可能会造成“降质减配”的情况,影响居住体验。

  另一类较为流行的出让规则为“限价+配建”,即限定土地最高价格,竞拍配建的保障房或其他房屋面积。

  这类规则最早始于北京,如今已成为各大热点城市的“标配”。7月5日,佛山禅城区一宗土地拍卖中,甚至深化为“限价+竞人才住房+竞自持面积”。

  上述规则显然可以有效限制高价地,但在降低土地成本方面,恐怕收效甚微。

  以7月5日福州市闽侯县两宗宅地出让为例,最终两块地未扣除配建部分的成交楼面价均不超过1万元/平方米。但由于配建比例均超过一半,当地业内人士分析,分摊到商品房部分的土地成本将达到2万元/平方米。如果继续竞拍,这部分成本还会进一步提高。

  有分析人士如此解读这种逻辑:在土地成本固定的前提下,配建部分越大,纯商品房地块承担的成本就越高。

  对于这种情况,企业的惯用应对手段为“拉高”和“做低”。具体做法为,在保证配建规模的前提下,尽量提高配建部分的容积率。相应地,商品房的部分容积率则被有意压低,使之变成低密度、高售价的住宅。表现在项目布局上,配建部分显得“又高又密”,商品房则表现为“低而稀疏”。

  “也可以反过来理解:拉高商品房部分的价格,做低配建部分的成本。”上述房企人士表示,商品房价格并未被有效控制,配建部分(通常是保障房)的居住体验还被牺牲了。

  成本压力仍大

  “限价”与“限售”的做法,起源于一线城市,从去年下半年开始,已在各热点城市大行其道。按照业界的主流观点,随着三四线城市地价攀高,这类做法正在向这些城市蔓延。

  今年6月28日和7月6日,浙江湖州在两次土地拍卖中,就采取了“限房价、限车位价、限装修价、竞地价”的规则;7月5日,安徽芜湖一宗土地出让采取的规则为“限地价、竞市场调控房”。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,这类出让方式的推广,有其正面效果。如有助于减少高价地的出现,并减少高价地对市场预期带来的刺激。

  今年以来,市场上的高价地已明显减少。根据中国指数研究院统计,今年上半年,全国300个主要城市中,一线城市土地交易的平均溢价率为22%,同比下降40个百分点;二线城市的平均溢价率为32%,下降17个百分点;土地出让规则调整较少的三线城市,溢价率为57%,上升32个百分点。

  严跃进还向21世纪经济报道记者表示,配建制度的存在,有助于实现商品房市场和非商品房市场的共同发展。

  与此同时,“限售”规则的推出,可遏制短期炒房行为,并在一定程度上增加租赁住房供应,分摊销售市场的压力。对于“租售并举”供应体系的构建有所裨益。

  但他同时也表示,配建制度导致的成本分摊,会造成商品房地块的实际成本高企。从长远来看,仍将对房价产生一定支撑。按照顾云昌的说法,“‘假地价’很容易计算出来,分摊到商品房部分的‘真地价’是多少,外界并不知道。”

  根据房地产开发周期,这批地块将在明年入市。受访者普遍认为,按照真实的土地成本,届时的商品房销售价格可能会进一步抬升。

  中原地产在此前的一份报告中也指出,按照真实的地价水平,在很多热点城市,未来房价要至少上涨50%,才可保证项目盈利。部分高价地项目,则要求房价有100%的涨幅。

  上述房企人士还指出另一重逻辑:土地出让条件的苛刻,会将小型房企逐渐淘汰,并造成市场竞争的不充分。在部分区域市场,若定价权被部分大型房企把持,同样不利于价格稳定。

  顾云昌认为,这些规则带有强烈的行政色彩,容易扭曲价格信号,因此不适合长期实施。

  他表示,在房地产的“供给侧结构性改革”中,企业的确负有供应多类型、多层次住房的责任。但在土地出让端,也应当注意“供给侧”改革,避免规则变化带来的种种问题。具体而言,需要尽快将此纳入到房地产调控的长效机制中。

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