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房企这半年:调控水深火热、销售量平价稳、业绩喜忧参半

中国房地产报 - 苗野 2017年07月02日 09:46

  临近上半年结束的最后几天,部分上市房企对外发布了业绩预告,受2016年“高分成绩单”的影响,房企这半年成绩单的“红与绿”之争颇受市场关注。

  据中国房地产报记者不完全统计,截至目前,沪深两市约有25家上市房企发布了半年报业绩预告。其中部分上市房企因报告期内结算项目增加而业绩喜人,也有部分房企因报告期内可售项目减少而出现业绩波动。整体来看上市房企在今年上半年的业绩预告可以用“喜忧参半”来形容。

  具体来看,深市方面预告净利润同比增长上限超过30%的有8家,滨江集团、荣盛发展、深物业A、南国置业等都实现了预增,有7家预告净利润同比下降。

  沪市房企的上半年业绩预告暂未涉及具体数据,冠城大通、天地源预增,天房发展、*ST匹凸预计扭亏,同达创业预减,凤凰股份、中房股份、荣丰控股预亏。

  业内人士分析称,2017年上半年的房地产市场在3次大调控政策下,脚步有所放缓,开始迈进“改善深水年”,预计下半年商品房销售增速将加速下滑,调整进入下半场。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,虽然房地产市场继续增长,但增速明显放缓了。整个住房市场将进入“量平价稳,略有增长”的周期中,预计今年底房地产销售面积增速会下降至个位数,甚至不排除零增长。

  上市房企半年业绩预告“两重天”

  转眼2017年即将过半,这半年房企们在销售上你争我赶,拿地上巧取豪夺,誓要在7月1号交出满意的半年答卷。

  从上市房企这半年的业绩大比拼来看,可谓是“冰火两重天”,一部分房企举步维艰挣扎在盈亏分界线上,另一部分房企则风生水起赚得盆满钵满。

  虽然万科、恒大、碧桂园、保利等大房企还未发布业绩预告,但从其前5个月的销售业绩及其在土地市场上的表现来看,这些房企都在努力奔着“销售、拿地两手抓”的方向加速扩张规模,销售总额不断创下新高。

  除去这些重点房企,从已发布半年业绩预告的房企来看,深物业A以5757%的增幅拔得头筹。深物业A预计上半年净利润为2.97亿元,同比增长5757%。公司表示,上半年结算了部分前海港湾花园项目(深圳),使得公司上半年合计实现业务收入以及项目综合毛利率比上年同期大幅提升。

  南国置业、荣盛发展、滨江集团均表示预增为可结算项目增加所致。其中,南国置业预计今年1-6月归属于上市公司股东的净利润同比增长100%-140%。荣盛发展今年上半年净利润预计为14.33亿元-16.94亿元,同比增长10%-30%。滨江集团今年上半年归属于上市公司股东净利润预计为74164.07万元-94930.63万元,较去年同期的67421.88万元提升10%-40%。

  北京某房企营销总监表示,目前已发布半年业绩预告的房企表现并不能代表整个房地产行业,鉴于房企销售普遍延后结算的特性,预计今年上半年房企业绩表现应该不错,适当地延续了2016年的增长势头。但在强力调控和需求影响下,2017年房地产行业承压明显,未来一段时期的业绩可能会呈现周期性下调。

  实际上,市场降温加之无房可售让不少上市房企的半年报业绩预告浮现隐忧。

  中房股份因公司主营房地产业务可售房屋减少,预计今年上半年累计净利润可能为亏损。

  凤凰股份亦表示,由于公司财务费用较高,且在销楼盘集中在三、四线城市,销售利润率较低,鉴于2017年1-3月公司的净利润为负数,预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年上半年全国房地产市场呈现两大特点:其一是调控政策较为密集,尤其是3-5月份政策不断。其二是市场开始降温,类似成交数据和价格数据都体现了这一点。

  市场降温,房企随机应变

  上市房企半年业绩预告反映出来的业绩波动,与当前国内房地产行业销售大环境相关。

  6月19日,国家统计局发布了2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,呈现稳中有降格局。5月70个城市中新建商品住宅同比涨幅比上月回落的城市有29个,其中一、二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,其中5月份比4月份回落2.2个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落,其中5月份比4月份回落0.8个百分点。

  招商证券分析,从全国销量同比角度观察,楼市本轮小周期符合三年轮回的历史规律,2015年复苏,2016年见顶回落,2017年调整。预计全国销量同比在2017年下半年转负,在明年一季度左右见底。尽管销量边际放缓,但补库存导致新开工维持较高增速。

  尽管在热点城市房地产调控政策进一步收紧的情况下,土地供应仍然整体偏紧,但随着销售的你争我赶,部分房企拿地的速度也明显加快。

  截至目前,今年拿地最多的30大标杆房企拿地均超过100亿元,总金额已经超过7716.8亿元,同比2016年同期拿地最多的30家企业合计的上涨了61%。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至目前碧桂园今年拿地金额高达766.76亿元,位列榜首;保利地产以703.77亿元紧随其后;中国恒大位列第三,金额为526.07亿元。中海地产、龙湖地产、万科等房企拿地金额也都超过400亿元。

  从上半年的土地市场来看,土拍热度不减,房企拿地积极,也反映着房企对于未来趋势的一个判断。

  业内人士分析称,首先以万科、碧桂园、恒大、融创、龙湖为代表的规模房企领先拿地规模,万科延续“高富帅”路线,碧桂园正在逐步回归一二线,融创与龙湖在收并购和招拍挂市场上的买卖甚是红火,不到两个月的时间,投资金额即接近200亿元。

  另外以保利、中海、招商蛇口、华润、首开为代表央企和国企在近两个月的拿地速度也是明显加快。中海仅两月的拿地金额即达到了184亿元,占到其去年全年拿地总额的44%,与去年保守的拿地风格形成鲜明对比。

  以旭辉、阳光城、新城控股、世茂为代表的民企拿地方式更加多元化,近两个月中,收并购即占到拿地资金的一半以上,尤其是阳光城,收并购资金占到企业近两月拿地金额的65%以上。

  欧阳捷分析称,下半年房地产行业仍将维持调整态势。上市房企应对策略应以“现金为王、深耕扩围、加速奔跑”为主,正所谓企业有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,保持高速运转,才有机会弯道超车。手中有粮,心里不慌,脚踏实地,喜气洋洋。

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