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独家:封存在广国投巨额“遗产”中的秘密

见地 - 姚瑶 2017年06月29日 10:36

  当年关闭“广国投”,还是件很牛逼的事。

  明日,广东国际信托投资公司(下简称“广国投”)最有价值的一项破产财产——子公司广信房产的所有投资权益及债权,将公开出让。起拍价高达446.77亿元,单单竞买保证金就46亿元,要想拿到政府的尽调报告,还要再付5亿元。

  如果不是这个“巨无霸”资产包整个儿被推向市场,或许人们已经忘了,广信房产这家曾经如日中天的“广州地产之母”,以及间接导致其命运戛然而止的,十九年前那起“震惊海内外”的广国投破产案。

  国家和人民的命运,总是在某些时刻被紧紧捆绑在一起。广国投破产案最后定调极高,王岐山将其比喻为“揭房顶,开窗户”之举,为全面化解金融风险“杀开一条血路”。

  然而,也改变了许多人的一生。

  大多数勤劳勇敢的中国人,都有个很朴素的逻辑,“国家这么做肯定有道理,连带发生的任何事情,都只能说是,命不好。”

  突如其来的变故

  多年后,萧百佑(原名肖锦华)才发现,什么时候毕业,什么时候被分配到这家中国第二大国际信托投资公司工作,什么时候因为公司破产被遣散,其实都是命运的巨变,只是当时站在三岔路口,眼见风云千樯,地动山移,浑然不觉,还以为是生命中普通的一天。

  1998年10月6日,中秋后上班的第一天,萧百佑和同事们一起被叫到会议室。开会前,他甚至有点小兴奋,以为是要发奖金。结果被告知,公司即日起被“行政性关闭”。

  事发如此突然,他还乐观地以为,只是“整顿整顿”,没想到,三个月后,广国投及附属深圳公司、广东国际租赁公司和广信企业发展公司,向广东高院提出了破产申请。

  据当时报道,触发因素是公司无力向外国债权人偿还一笔1.2亿美元的贷款。被中央高层点将,受命南下出任广东省常务副省长并处理此次危机的王岐山,1999年接受《财经》杂志采访时表示,开始时想保到期债务支付,但发现帐外有帐,情况之恶劣远超想像,只能申请破产。“到1998年10月,央行初步查明,广国投的资产总额为214.71亿元,负债361.65亿元,资产负债率168.23%,资不抵债146.9亿元。”

  那一年,是萧百佑在广国投的第十四个年头。

  1981年,高考全面恢复的第四年,他以全省外语类考生中排名第八的成绩,考入暨南大学,当上了学生会主席。1985年毕业,他被分配到广东国际信托投资公司(下简称“广国投”)国际金融部工作。

  当时,广国投才成立五年,但已是中国人民银行批准的非银行金融机构,享有外汇经营权;1989年,广国投又被国家主管部门确定为全国对外借款窗口,在当时全国数百家信托投资公司中,规模仅次于中国国际信托投资公司。要知道,当时连“工农建”三大行都尚未获得“窗口公司”的资格。

  “最优秀的毕业生才能到那儿工作。”萧百佑至今仍为此感到自豪,他告诉见地君,当年广国投的干部,要么学习很好,是学生干部,要么是干部子弟,副省级、副部级、副军级的子弟占比不低于20%,家庭背景、政治素养都特别过硬,“品格和业务能力也是一流的。”

  因此后来萧百佑始终否认,是“公司内部管理的极度混乱”导致广国投从辉煌走向破产。在网上,至今流传着类似的说法:公司高层管理者不知道公司究竟有多少资产、多少企业、多少人员、多少银行账户;总公司某负责人一张白条就划走50万美元,事后才补办转贷手续;在境外的美洲公司某副总经理连给小孩买纸尿布的钱都在公司报销,等等。

  “个别问题存在,不能以偏概全,也不能以此来得出公司管理混乱的结论。比如,公司的资产、子公司、银行账户这些事,高管说不全,很正常,资产管理部和财务部总监要是不知道,才是严重的问题。”萧百佑告诉见地君,八九十年代,是广国投高速发展时期,整个干部队伍里,大多数人都很自律。

  广国投“教训”

  萧百佑很长一段时间都难以相信,公司怎么说没就没了。

  “作为公司最核心的两个部门之一,在那天到来之前,都没有任何迹象显示,公司的资金链出了这么大的问题。”当时,他在广国投国际金融部担任信贷科科长。

  他告诉见地君,像广国投这样的金融机构,上级管理部门分别是外汇管理局、人民银行和发改委(原名“计委”),“这三个权威部门不是一年来管理一次,而是我们所有业务都在他们的严控下才能完成,每个会计制度(月/季度/年)都有严格的指标限定,所有的资产负债情况、对外发债情况、对内贷款情况、投资企业的状况,都要报备。”

  “连主管公司的上级领导都是常务副省长,对公司要求极高,怎么就一下‘资不抵债’了呢?”

  现在看来,导致广国投破产清算的深刻原因,或许要归结于此前具有中国特色的“官商一体”经营模式。这种模式使国际债权银行领会了一个潜规则——借钱给“窗口公司”就是借钱给中国政府,是最安全的主权债务。

  事实上,就在毕马威(KPMG)被聘请做审计以确定广国投负债规模、发现了26亿美元资产和44亿美元负债之前,评级机构标准普尔(Standard&Poor’s)仍给予广国投与中国财政部相仿的最高投资评级。

  官方说法是,广国投正是在广东政府的各类担保下,利用对外举债窗口大量借外债,而亚洲金融风暴殃及香港时,严重依赖外贸和出口的广东经济受到重创,最终导致严重的债务支付危机。

  公开资料显示,1999年1月广东国投及上述三家子公司进入破产程序时,共有494家境内外债权申报人申报债权,申报债权金额为人民币467亿元。其中,对广国投本部就有债权申报人320家,申报债权金额为人民币387.8亿元,

  当时,中国只有1450亿美元外汇储备,还有几乎等量的外债,相比之下,现在中国拥有3.8万亿美元的庞大外汇储备。于是有评论称,如果中央政府承担广国投的国际债务,将没有理由不承担比广东贫穷得多、在金融风暴中更加困难的海南、福建、广西等省国投和红筹的国际债务。如若全部承担,则意味着中央政府60%左右的外汇储蓄,必须在金融风暴中“拨备”。

  王岐山拿出的方案是,关闭广国投,目的是实现政企分开,“改变过去政府替国有金融机构偿还债务的做法,终结政府信用和企业信用不分的道德风险时代”。

  用王岐山在接受《财经》采访时的说法,通过广国投案,境外投资机构得到了教训,而广东“既损失了钱,又在一定程度上损失了信用。”美国《华尔街日报》亦评论,广国投宣告破产,使中国金融业真正走向了市场,标志着中国法制从此进入新纪元。

  “就目前而言,中国央行支撑着一切,”《红色资本主义》(RedCapitalism)的作者之一沃特在谈到当今的影子银行业时表示,“他们不得不杀掉几个,而且他们也已经准备好这么做。”

  经过四年,广国投案于2003年2月终结破产程序。同年12月,第十届全国人大常委会第六次会议通过了《银行业监督管理法》,第三十八条规定,银行业金融机构已经或者可能发生信用危机、严重影响存款人和其他客户合法起安逸的,国务院银行业监督管理机构可以依法对该银行业金融机构实行接管或者促成机构重组;另外,第三十九条规定,银行业金融机构有违法经营、经营管理不善等情形,不予撤销将严重危害金融秩序、损害公众利益的,国务院银行业监督管理机构有权予以撤销。

  见地君注意到,《中国工业报》2008年登出一篇《金融市场制度创新需“守夜人”》的评论,作者杨涛写道:

  “长期以来,我国的金融机构退出市场,往往都是行政性关闭或者是关闭后走向行政性主导的破产,因此往往被人戏称为计划性破产。市场化破产机制的缺位,使金融运行的规范化、程序化、市场化都难以完全建立起来。”

  破产“真相”

  这是中国第一例非银行金融机构破产案,被称为“中国在1997年亚洲金融风暴中浮出的最大冰山”。

  但案件的背后,却甚少有人追究,为何地方政府要“担保”财政都承受不起的巨额贷款?广国投“负债”累累,资金都投向了哪里?

  对广国投原法人代表兼总经理黄炎田的审判,或许揭开了真相的一角。

  因非法吸收公众存款罪和国有公司人员失职罪,黄炎田被判处有期徒刑14年。他在庭审中表示,1995年已经形成了骑虎难下的局势,如果不借新还旧,就会发生挤兑现象,而且这些集资项目都是董事会集体决策的;至于玩忽职守造成巨额国有资产流失一项指控,则是出于四个原因:一是投资的项目贬值;二是项目负责人本身经营不善;三是他的下属没有严格按照他的批示去办;四是他退休后,继任者没有及时对投资项目采取有效措施,致使贻误时机。

  据当时《财经时报》援引一位学者的概述,“广国投的问题主要不是高息揽储,而是乱投资,把钱投在了没有效益的项目上,这其中有一些是地方基础建设项目,这些项目是不能带来钱的,而是政府的需要。”

  萧百佑告诉见地君,八九十年代,广国投大部分资金都投向了省里的基础建设。“一是能源,省沙角电厂(A、B厂)、省输变电网,以及几乎所有地市县的柴油发电机组都是广国投低息贷款支持的;二是交通,第一条按国际标准修建的广深高速公路、省里多条国道、无数的港口码头和船舶制造;三是农业、养殖业、畜牧业,当时得不到受国家条条框框管制的四大行支持,基本都是借助省政府政策性指导下的广国投之力;四,深圳、东莞、汕头、湛江、肇庆、中山、佛山等地市的GDP贡献中,都有广国投的“输血”。

  “广国投对广东省经济发展的贡献之大,不可估量。”萧百佑告诉见地君,最典型的案例是,广国投在汕头投资建设的感光材料厂,是国家立项的重大项目,但遇到了重重困难。公开资料显示,虽然从海外进口了生产设备,但关键的乳剂配方仍需高价购买,企业必须通过规模效应才能实现利润,但当时企业并不具备这样的能力。再加上行业恶性竞争、胶卷开始被数码产品替代,以及汇率变动等原因,工厂举步维艰。

  经办该项目的萧百佑,在日元升值、美元贬值之前,通过国际金融市场最新的“汇率掉期”,将以日元计算的对外债务变成以美元计算,才避免了过亿元的损失。

  和广国投有着相似经历的还有广发行。从1988年至1998年的十年间,“以支持广东经济建设为己任”的广发行,累积发放贷款2000亿元,其中90%用于广东经济建设,支持的项目涉及能源、交通、通讯、贸易、高科技、环保等行业。在为地方政府发展出力的口号之下,广发行在省内各分支机构的效益日益衰减,除汕头、深圳、东莞几家分行保持赢利,其他均告亏损。

  这种向政府主导的项目倾斜的信贷政策例行多年,直到2002年后才转以确立“培育优良债务人”的思路,将信贷重点明确转移到中小民营企业。在《银行客户经理手记》一书中提到,广发行曾受政府指令在珠海西区设立支行,在当地累计吸储5亿元,全部用于当地市政建设,而总行并无支配权。1998年,时任珠海市委书记的梁广大在离任前,曾将面积达5平方公里的一块生地划给广发行,作为坏账补偿。

  如此说来,如果广国投当年真的“铤而走险”,或许也是为了填补地方“无底洞”的投资。从这个角度看,无论是广国投的关闭,还是同时期粤海、广发行的重组,都是当年广东金融危机中“没有选择的选择”。

  回顾1994年5月,广国投董事长黄炎田成为《商业周刊》的封面人物。封面故事的大标题赫然醒目:“一位红色资本家的内部世界:黄炎田的高效金融机构正帮助再造中国”。

  据《财经时报》报道,一审结束后,黄炎田与前来旁听的老同事们一一握手道别,笑得很酸楚。

  值得一提的是,在调查广国投干部犯罪问题的“省委五人领导小组”里,有两人在之后因严重违纪违法被开除党籍和公职。其中一位是省委副书记、政法委员会书记,《英雄无悔》原型“南粤政法王”陈绍基,他因单独或者伙同其子陈子翊、情妇李泳受贿2959.5万余元,被判处死刑,缓期二年执行;还有一位是省委常委、省纪律检查委员会书记,广东“三巨贪”之一王华元,也因受贿、巨额财产来源不明、赌博、包养情妇等行为,被司法机关依法处理。

  另外,广国投破产清算小组副组长杨青山,也因为拍卖行介绍买家,涉贿317万元。

  没有公开的账目

  广国投破产清算过程中,为了清除债权人的疑虑,当时法院按时召开债权人会议,详细报告债权确认情况、破产财产情况、追收对外债权情况、破产财产变现处置原则,以及破产财产分配方案。

  但这样的透明度并没有应用在对广国投公司员工的安置上。

  广国投的破产,造成了500多名员工失业。1999年起,广国投开始分批遣散员工。总共三批,最后一批人数最多,萧百佑就在其中。

  破产时,他的大儿子9岁,三个女儿分别是3岁、5岁、7岁,正处在家庭教育的关键期。太太一直没有参加工作,全家的经济负担都压在他身上。

  十四年青春,换来的是48000元的遣散费。“少?一纸命令,泰山压顶。”萧百佑告诉见地君,一时间谣言满天飞,说广国投的人都是巨贪,高管一个个被拉去立案审查,人人自危,他甚至想起了文革时期,“丧家之犬,何言贵贱。”

  “当时,同事们基本分成三种态度,一种是乐观的,他们大多上了年纪,准备退休,儿女也长大了,没有经济负担,而且九十年代,人对钱的概念没有那么疯狂;一种是刚毕业,对公司也没太多感情;最惨的是工作了四五年的年轻人,本身极其优秀,满怀抱负,以为来到了天鹅湖,没想到却是粪坑,惹得一身臭。”

  后来,萧百佑下海经商,家里经济条件慢慢好起来。在独特的教育方式下,萧百佑创造了“一门三北大”的奇迹,成为大众知晓的“中国狼爸”,并出版了教育专著《所以,北大兄妹》。广国投的破产,改变了他一生的轨迹。

  萧百佑当年的同事温湛滨,如今也已是阳江市委副书记,市政府市长、党组书记。“广国投出来的人,本身就非常优秀,大多都‘混’得不错。塞翁失马,焉知非福?”

  最令萧百佑耿耿于怀的,还是广国投的清算结果。时至今日,所有披露的信息,全是简略得不能再简略的几个数字。“真是‘资不抵债’,也应该公布资产和负债的明细,这是公开透明的问题。”

  至于当年的“遣散费”标准,萧百佑和昔日同事也始终存疑。“如果当年是因为公司财产不足以支付员工赔偿,我们也能理解,但现在,几大破产财产都已清算完毕并陆续拍卖,广国投的资产情况是否应当重新梳理一遍,给我们一个交代?”

 破产资产几番易主

  萧百佑指的“破产财产”,其实是广国投下属的广东省信托房产开发公司(下简称“广信房产”)所持有的房产权益,包括广东国际大厦、广信江湾城以及即将打包拍卖的剩余房产投资权益和债权。

  广东国际大厦,主楼63层,高200米,曾是全国最高建筑物,广州人习惯称之为“63层”。在这座大厦里,曾有着英、法、德等多国驻广州的领事馆,还曾是百余家世界五百强企业的“据点”。九十年代,63层接待过无数外国名流政要,声名在外。63层所在的环市东路,当年也曾有“广州中环”之称。

  “63层”(摄影:林金腾 原省国投基金部经理)

  资料显示,广国投破产前,63层酒店客房年租金收益为7550万元,平均入住率达57%。然而,随着近年来广州城市中心“东移”,天河区一跃成为广州新一代商务聚集区,国际高端酒店云集,广东国际大酒店,哦不,更名后的广州中心皇冠假日酒店,风光不再。中航国际2016年年报显示,63层整体年收入仅为3016.8万元。

  多年间,63层的命运也“颠沛流离”。2001年6月30日,63层以20亿元的评估价,一度成为中国拍卖史上最贵的单个“标的”,当年年底以16亿元起拍,结果失败。此后两次流拍,经历了拍卖价一路跳水、竞拍公司退出等诸多波折,终于在2007年被逸涛集团下属公司一浪投资携手深圳中航、中航实业正式联合收购。

  后来,一浪投资所持25%股份也转让给了中航信托股份有限公司,中航实业则两经更名,如今为中航国际控股股份有限公司,现拥有标的公司75%的股权。然而,在央企退出房地产的大潮中,中航工业不得不陆续剥离地产业务,这75%股权也于今年6月16日被挂在北京产权交易所再次进行出售,价格未定。

  而广信江湾城旗下运营的江湾新城,坐拥515米江岸线,也是新“羊城八景”之一,与“小蛮腰”遥相呼应。经多轮股权变更,2016年底,阳光城从薛氏家族手中接过江湾新城,有意打造越秀区最高规格的豪宅。

  广信房产的“光辉岁月”

  主持建设63层的,是已逝的陈步忠,有“南方李嘉诚”之称的他,一手创造了广信房产的辉煌史,成为上世纪80年代中国房地产市场的传奇。

  1993年1月,国家开始首批房地产估价师专业资格的评审认定工作,而陈步忠,是由人事部、建设部直接认定的10名房地产估价师之一。

  “他用心血勾画了中国外向型房地产事业的全部雏形。”《混沌初开——中国房地产市场与大亨纪实》的作者赵富林写道。广信起家时,陈步忠还是广国投地产部负责人,一无资金、二无地皮、三无技术力量。

  在一篇已找不到出处的转文中,介绍了广信房产的起步。1982年,陈步忠聘请了3个懂房地产的行家做顾问,并向上级主管单位要来5块房屋连年失修、需要进行旧城改造的地皮,将凑来的5万块钱,动员住在旧房里的居民搬迁,然后向原来工作过的单位提议建职工宿舍,就这样,赚到了第一桶金,100万元。

  萧百佑对上述事实予以了确认。1983年,广信成片开发建设的房屋面积只有1万平方米,一年后便翻了一番,2万平方米。那时,王石才刚创建万科。

  1988年,广信房产以2.808亿元竞得花地大道两侧1500亩商品住宅用地,创下广州市土地出让“招拍挂”的先河,也创造了震动业界的“龙虎风云逐花地”的一幕。

  合富研究院顾问、广州楼市数十年风雨历程见证者黎文江,至今仍记得那一天的“盛况”:在广州珠岛宾馆大会议厅,聚集了包括建设部、各省市建设厅局100多位领导,前来观摩花地湾土地招标出让的有数百号人。广信房产的出价,比第二名城建总(如今的越秀地产)多出1亿多元,第三名则是珠江实业——这三家,曾并列为上世纪90年代广州房地产市场的“三大寡头”。

  现在看来,这价格折算楼面地价仅218元/平方米,但在当时,原芳村区政府为连接珠江隧道和广中公路筹资,以6000万元底价招标出让,还附加无偿投资建设该住宅区内市政、公共服务设施为条件。这样的招标结果令政府“大喜过望”。

  冷嘲热讽也顿时骤起。“花2.8亿元中标,代价那么大,陈步忠是不是疯了?”在赵富林的记录中,陈步忠“心中有数”:其一,按当时广州地价,他起码少花了8000万;其二,征别人的地,建完房子转产权,手续繁琐,不如自己买地;其三,公司要生存,土地有偿转让,可以平等竞争,再也不用端着饭碗讨饭吃了。

  事实证明,陈步忠不仅善谋略,目光也很长远。当年,芳村还是广州的一个独立行政区,1998年开始试营运的地铁一号线几乎贯穿全境。曾参与广信花地湾规划的庄海波总规划师透露,这里将建成一个集商业、居住为一体的大型社区,配套还有公园、医院、中小学和体育场,总建筑面积150万平方米,规划居住人口5-8万。“我们一共花了一个多月做出这个规划……当时大家非常看好这块地,把它定位为芳村新中心城区,以此来带动整个芳村发展。”

  粗略计算,该社区容积率只有1.5。要知道,同在芳村板块的广钢新城,近年来拍出的居住地块最低也到了3.9和4.6,有些甚至高达7。倘若没有母公司广国投破产案,广州“中央居住区”的美誉或许早落在广信花地湾了。

  据新快报援引当地老街坊的说法,广信早年开发的红棉苑在芳村风光无两,封闭式小区管理、精致的建筑风格和园林景观,深受年轻人喜爱,是整个芳村卖得最贵的小区,均价比一路之隔的楼盘至少贵20%。

  据萧百佑回忆,出生于房地产行业黄金时代的广信房产,算是广国投旗下实业类子公司里规模最大的。

  也因为因为发展迅猛、效益佳,广国投对这家子公司“偏爱”有加。广信房产的资产评估结果显示,42亿元的非流动负债中,有35亿元是来自母公司广国投的长期借款。

  最核心的土地资产仍“待字闺中”

  时过境迁。如今,在广信花地湾闲置地块上,临时建筑杂乱无章,仓库、汽车修理棚、钓虾场、石料加工厂、菜地、美食街,甚至包括一个占地10万平米的花鸟大世界。

  与早年债权方建起的翠竹苑一街之隔的,是一片触目惊心的烂尾楼。一份未结诉讼案显示,广信房产曾试图通过诉讼,请求判令广州汇联物业管理有限公司停止对“玉兰苑”地块的侵占,并支付到2016年6月30日的场地占用费达1237.5万元。不过,此案目前仍未结。

  可以说,花地湾项目停滞,对芳村整个房地产格局造成了不可磨灭的影响,甚至拖累了整个芳村板块的发展。

  荔湾区国土房管局一份报告显示,广信花地湾地块至今仅开发利用了约607亩土地,余下近千亩土地大片闲置。此后数年,广东国投在破产清算过程中陆续处理了部分资产,但最核心的土地资产一直被封存至今。

  细分的话,广信房产所剩余的存货可分为“开发未售商品房”和“未开发完毕项目”两大块。

  前者又称“留存房”。据见地君了解,这部分房产主要分布在广州市内的春兰花园、金兰花园、丹桂花园、荷花苑、紫薇苑等楼盘,以及佛山市南海区嘉乐花园的部分物业。

  目前,这些物业处于空置、在用、出租状态,部分被查封。以多层住宅居多,由广信房产于上世纪八九十年代开发,建筑结构主要为钢筋混凝土结构。

  留存房总面积约为20万平方米。其中,产权清晰、可处置的留存房,住宅有691套,建筑面积约5.7万;商业42套,建筑面积约3.8万平方米;办公51套,建筑面积约1.5万平方米,车位63处。

  除此之外,还有很大一部分因资料缺失未找到房产交易文件的“待确认房产”,总建筑面积高达51.3万平方米,共计4131套。

  对于开发商而言,最有价值的部分还是后者,未开发完毕项目,共有 17 项(见上图),主要分布于广州市荔湾区(11项)、白云区(3项)、越秀区(2项)、天河区(1项)。其中,荔湾区11宗土地主要位于地铁一号线花地湾站和坑口站区域范围,亦属于白鹅潭规划商务圈范围内,地理位置较为优越。

  据见地君了解,这部分未开发建筑面积达325.31万平方米,其中九成在花地湾,约277.99万平方米。不过,因部分项目为合作开发,权属归广信房产公司的总建筑面积只有251.97万平方米,占地约109万平方米。

  据见地君了解,上述土地中,仅有3宗土地(玫瑰苑、玉兰苑、春兰花园)取得国有土地使用证,有3宗地(蕙兰苑、桂花苑、紫兰苑)已被认定为闲置土地。

  这些土地的使用年限至少在19年以上,甚至有24年和25年的。换言之,如果按照居住用地70年到期算,这些新房一入市,最多只剩下51年,还没算上开发商设计、开工、预售的时间。

  刀尖上“跳舞”

  在广信房产公司资产中,土地使用权资产占比约为90%以上。因为取得时间较长,这些土地资产的账面值较低,只有7.6亿元,但市场评估值却已达到了578.6亿元。

  这是这笔资产最“诱人”之处。也意味着,开发商要缴纳的土增税或将高达近200亿元,极大压缩了利润空间。

  不过,这并不妨碍开发商们趋之若鹜。只是这446.77亿元的起拍价,相当于一家排名在30左右的房企一整年的销售额,几乎不可能有一家房企将其“独吞”。

  因此,在政府允许联合竞拍条件下,众多房企纷纷抱团。据见地君了解,目前报名参拍的基本都是大型品牌房企、央企或资金雄厚的企业,比如碧桂园、保利、越秀、信达等。而这几家房企,也正在私下底积极寻找“合作伙伴”。

  但不可忽略的是,伴随着“宝藏”一同出让的,还有数不清的债权。

  比如,37亿的流动负债中,需补缴给国土局的土地出让金就高达10亿元,广信所欠下的工程款也超过3亿元。

  前广信房产总经理田炳信向见地君回忆,广国投破产后,全部项目都停下来了,涉及业主产权的事情,都有继续办理。“房款能退的都退了,不能退的业主也起诉了,当时大小官司大概有1100多件。”

  时至今日,见地君查到,广信房产尚需承担的“待退房款”,只有2127万元,其中有1404万元来自紫薇苑。

  在“迟交楼”、“未交楼”诉讼案中,因为近年来广信信房产公司积极与购房业主协商,通过折价、分期付款、换房等方式共退房款约 870.00 万元(未包括未到期的退房款),另外部分业主收了楼,这些业主大部分放弃了向广信房产公司追索违约的责任。

  数量最庞大的,还是涉及办理小业主产权证的案件,从2000年至2016年,16年间累计2198宗诉讼案。目前,只有236宗案件可以办证,六成集中在金迪花园和金迪大厦两个项目上。

  实际上,这两个开发项目都已经由广信房产转让给广州市金迪实业开发总公司,由后者负责开发,但因开发土地没有办理更名手续,广信仍是第一被告。虽然金迪实业曾出具承诺书,表示将独自承担相关债务,现因金迪实业已无力偿还债务,法院对此承诺书也不予考虑。

  如今,广信房产所要承担的逾期办证违约金,仍高达9444万元。而那些不能办证,或者未办证但还未发生诉讼的项目,也还是潜在的“雷区”,无法估计广信房产还需要为此承担多少经济责任。

  还有广信房产在征地过程中未完成的拆迁补偿,包括临迁费、交通费、延期回迁补偿金、延期付款补偿金、弃产补偿金和弃租补偿金。三个项目(荣华南、德政南和花地湾)总共涉及未安置的拆迁户共225户,需付补偿款共计194,877,925.45元。

  另外,除了牡丹苑、玉兰苑和万福花园,其他基本都有合作方,而经过这些年,许多合作方都已将这部分投资转移转让或由银行拍卖出售,存在大量新旧交接的程序,其中涵盖了各种债权债务关系,以及合同书是否继续履约的问题。

  保守估计,广信房产负债总额约80亿元,全部资产账面值只有22亿元,净资产(投资者全部投资权益价值)账面值为-58亿元。要是按照市场价来估计,公司全部资产约617亿元,减去负债后,净资产仍将高达537亿元。

  不过,开发商最“棘手”的,还是未来不确定的风险。

  尤其是土地规划。据了解,目前这些土地只有一个基本的控规,无法确认地块是按原有规划执行还是可允许申请新建、改建、扩建等涉及调整容积率。这也是为什么开发商纷纷寻找有政府背景的企业合作,“未来在用地指标上还有许多有待解决的问题”。

  “但合作方多了,分配也是一大难。”一位开发商对见地君苦笑道。

  巨额的财富,有时候会引发人性中不为人知的一面。这场博弈,把所有利益方都卷入同一个漩涡,开发商、债权方、前员工、地方政府、融资方……为了这一刻,他们都等了许多年。尤其是在这么多年来资产升值的预期下,一方索要更多,另一方必定得到更少。

  大幕正在缓缓升起。可以预见的是,不管明日是否落槌,关于这个故事的后续还将继续,看不见的滚滚热钱,将从账本上涌向市场,冲击着各利益方。

  他们为此厮杀,也会因此灼伤。

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