来源:国际金融报  

  “一套48平方米的住房,网上挂牌价,1个多月降了170万元!”

  近日,《国际金融报》记者走访北京东西城及海淀多个“学区房”市场,量价齐跌现象明显。链家地产中关村区域一位经纪人甚至提醒记者,现在已经没有“学区房”这一说了。

  为何北京学区房突然遇冷?这是短暂现象还是长期趋势?

  东方IC图  

 火爆了三年多

  学区房,一头连着优质教育资源,一头连着核心商业区。这种双重属性,为其增值打开了极大的想象空间。北京,“学区房”市场火爆,始于2014年。

  时年,北京逐步取消共建入学政策,以择校费等“买学校”的入学方法也被禁止,“就近入学”成主流政策,在学校划片区域有一套可以落户的住房,成为了多数人读好学校的惟一途径。

  在中关村第一小学附近的东南小区,一位业主告诉记者,学校录取有一些条件,在学校覆盖的片区里有房产和户口的是最优先录取条件,部分热门学校还要比对户口在房产上的落户年限。一套房子对应一个名额。

  由于教育资源,特别是优质教育资源供需不匹配,学区房一时间成为稀缺资源。但凡能跟入学挂上钩的房子价格一涨再涨,市场甚至出现了一批过道房、车库房以及空挂户。北京市,西城、东城和海淀教育资源最为集中,有“学区房”功用的房产价格上行态势分外显著。3月份,北京市最热门的房地产片区,成交价甚至达到20万元/平方米。

  入学政策变革

  2017年4月16日,北京市教委发布的《2017义务教育阶段入学工作的意见》(下称“《意见》”),对“学区房”市场的影响巨大。

  首先,该文件全面压缩了“学区房”的含金量:一、“过道房、车库房、空挂户”等不符合居住条件的情况,不作为入学资格条件;二、“实际居住”成为入学资格审核标准之一,北京教育部门将联合街道、公安等部门,加强对“实际居住”的审核。

  其次,该文件提出扩大“多校划片”范围,“根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式,形成更加公平完善的就近入学规则”。

  所谓多校划片,就是将热门学校划至多个片区,一个房产对应2个以上的学校。这意味着即便买了名校“对应”的学区房,也可能被派到附近的普通学校。北京市教委相关负责人认为,这样是为了让家长降低对购买学区房就能上某一所小学的期望值,避免学区房的过度炒作。

  5月初,北京市海淀、朝阳、丰台、顺义、石景山、东城、西城、密云八个区相继公布入学政策。无一例外,各区都着力将买房与入学脱钩。不少区明确提出,将以房产、落户、居住年限等为关键指标,确定入学优先顺序。朝阳区比较彻底,基本上已经实现了多校区划片,“根据适龄儿童户籍登记时间和他们家的房产证登记时间作为入学顺序。在同等条件下,按街区服务片所属学校学位情况,以随机派位等方式统筹安排入学”。

 5月西城海淀领跌

  这一政策对学区房市场调整作用有多大?

  近日,《国际金融报》记者走访北京东西城及海淀多个“学区房”市场,作为曾被赋予入学优先权的“学区房”,无论在价格还是成交量上,进入下行区。以中关村第一小学附近的黄庄小区为例,某一居室,48平方米,4月3日的报价是860万元,随后,业主连续五次降价,目前,在链家地产平台上的报价暂定690万元。

  记者发现,在此前频现天价房的金融街学区和实验二小学区房交易市场,多家地产中介公开报价均不超过15万元/平方米。据房地产经纪人透露,也有业主心理预期价位较高,不愿把价格降下来,所以暂时无法挂网。

  链家地产中关村区域一位经纪人坦言,最近确实是成交量的低点,“我们这个店年前是48个人,现在只剩27个同事了,过去一个月,这几个学区的小区成交量是零”。

  上述链家地产中关村区域经纪人甚至提醒记者,现在已经没有“学区房”这一说了。记者发现,“学区房”的表述在各个房产中介的房源信息平台上消失了。一些房产经纪人直言,“学区房”的辉煌已经结束。

  6月12日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布《住房市场发展月度分析报告》(下称“《报告》”)显示,5月,北京各区房价全面环比下跌,其中,西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。

  这一数据背后,正是“学区房”买卖双方不断下调的心理预期。

  中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华认为,西城、海淀领跌是由于入学政策出现重大调整,强调实际居住及试行多校划片等,对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,随着购房资格的趋严、入学门槛的变动都会影响交易量和价格的走势,学区房降价是符合预期的。

  孩他妈还在观望

  学区房,被称为“中产焦虑”的主要来源之一。随着政策的调整,“学区房”已经没落了吗?

  张女士,博士,在央企工作,首套房付了全款,家庭年收入百万,希望给刚满三岁的儿子创造一个好的教育环境,“让孩子上重点中学,至少会让他认识更优秀的同学”。

  “尽力量为孩子创造条件”的张女士还是想入手一套附近有优秀教育资源的住宅。

  对于近期北京学区房的市场变化,张女士告诉记者,“从市场均价来看确实有下调。不过,有些房子之所以降价幅度高达百万,部分原因是之前的挂网价格非常高。”

  会不会考虑近期入手?

  张女士告诉记者,还在观望。

  安居客《5月国民安居指数》中的数据显示,5月份购房者信心指数从4月份的103.67微跌至103.04,出现年内首次下滑,经纪人信心指数也从4月份的111下跌至107.3,与前者呈现较为罕见的双跌态势。

  其实,学区房市场交易观望情绪重,不仅与入学政策有关,其实,房贷政策收紧也是一个重要原因。某大型国有银行一位个贷经理告诉记者,今年的贷款额度已经没了,“即便今年批贷,也得明年放款”。