始于今年3月的新一轮房地产市场调控效果终于显现。

  6月14日,国家统计局发布数据显示,今年1-5月,全国房地产开发投资、土地购置面积、销售额、销售面积、企业到位资金等指标的增速全面回落。这与房地产市场整体降温的趋势吻合。

  其中,房地产开发投资增速的回落尤其值得关注。此前两个月,该指标在调控重压下仍然升高。此番回落,既说明销售端的调控效果已经传导至投资端,又说明各指标增速进入深度调整。

  传导效应显现

  自去年4月达到高点后,全国商品房销售增速就呈整体下滑的态势,并延续至今。今年1-5月,全国商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%;商品房销售额43632亿元,增长18.6%。自今年1-2月以来,连续三个月出现回落。

  在四大区域中,只有东部区域的销售额增速低于均值,中部、西部、东北区域都维持着较高增速。但由于东部区域的销售额占比高达59.7%,因此整体销售增速仍被拉低。

  受销售下降的影响,其它指标也出现下滑。

  其中,前5月全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。这也是今年以来该指标首次出现下降。

  今年3月和4月,虽有楼市调控的影响,但在前期的高增长惯性下,房地产开发投资增速仍然冲高至9.1%和9.3%。分析人士指出,5月投资增速回落的态势表明,销售端的调控效果已经传导至投资端,未来房地产投资增速还可能继续下降。

  统计局的数据还显示,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7580万平方米,同比增长5.3%,增速比1-4月份回落2.8个百分点;土地成交价款3036亿元,增长32.3%,增速回落1.9个百分点。

  在资金层面,前5月房地产开发企业到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速比1-4月份回落1.5个百分点,为近3个月以来的低位。

  其中,下滑最快的部分为“个人按揭贷款”,前5月该指标仅增长8.6%,去年同期为58.5%;“定金及预收款”增长20.3%,去年同期为35.2%。这两项指标的下滑,明显受到了销售萎缩的影响。

  中原地产的分析认为,各项主要指标增速全面回落,说明房地产调控的效果已经显现。分项来看,销售端的指标已出现深度下调;投资端指标则因传导效应的时间差,刚刚显露出下滑迹象,但绝对增速仍然不低。

  正因如此,今年5月份,房地产开发景气指数维持在101.18。虽是近4个月来首度下调,但仅比4月份回落0.05点,仍处于高位。

  降温趋势基本确立

  本轮房地产市场调控始于今年3月,以北京的“317新政”为起点,迄今共有超过30个城市新出台了楼市调控政策。除传统的“限购”、“限价”、“限贷”继续升级外,“限售”成为本轮调控的新特征。

  如厦门、广州规定,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。保定则对一宗新挂牌土地规定了“购房人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖”的条款。珠海近期出让的三幅住宅用地也跟进了“10年限售”模式。

  由于“限售”政策的效果立竿见影,且多集中于东部一二线城市,因此政策出台后,房地产市场分成泾渭分明的两个阵营:一二线城市和东部区域受政策影响较大,市场成交量大幅下滑;广大三四线城市不仅未受政策影响,反而接收了前述区域的溢出需求,房屋和土地交易市场维持旺盛。

  根据统计局的数据,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比涨幅位居前三的城市,已从去年4月的“合肥、厦门、南京”,变成今年4月的“唐山、蚌埠、宜昌”,三四线城市已经接棒一二线,成为当前的市场热点。

  这部分市场的升温,将在一定程度上维持房企的业绩,但恐怕无力改变整体市场降温的大趋势。

  中原地产指出,三四线楼市还将继续高位运行,但由于其体量占比较低,已经很难拉动整体市场。该机构认为,房地产销售增速仍会维持下滑态势,预计到今年第4季度,该增速会降低到个位数。

  中信建投认为,由于去年下半年基数提高,到第三季度,销售增速的下行可能会加速。

  据21世纪经济报道了解,很多大型房企都已经预料到这一点,并在年初的计划中,将销售重心放在上半年。预计随着限价令的继续执行,房企在一二线城市可能继续收缩供应,并导致下半年市场降温。

  从投资的角度,中信建投还认为,三四线楼市的火爆,以及棚户区改造的推进,可能会延缓房地产投资增速的下行幅度,但难以改变大趋势。

  值得注意的是,在监管层的督促下,近期不少城市的土地出让规模加大,但由于土地出让条件愈加苛刻,土地成本高企,房企更加倾向于通过并购的方式获取项目。因此业内人士普遍预计,房企拿地面积等指标也可能继续下降。