导 读   

  产业资源丰富的绿地,能否实现以小镇业务为核心的战略转型,尚有问号。

  万科王石举手投足间,情怀是标配。

  绿地张玉良举手投足间,情商是标配。

  无论业内还是绿地人,提及绿地,经常说的一个词是“低调”。绿地确实低调,与王石、潘石屹等大佬不同,绿地董事长张玉良在绿地上市前很少接受采访,现在亦不刻意出现在镜头前。说起低调的老板,绿地人话语间仿佛都透着一丝无奈,他们说希望老板高调一点儿。

  低调的绿地其实也有高调的一面,还相当之“高”。比如建的那二十几座超高层,世上每3座超高层就有一座属于绿地;比如7年前就栖身世界500强企业。2014年,重组金丰投资时,绿地“高调”到了极致,地产业务以2408亿元销售额超过万科,变身宇宙第一房企。万科对此的回复是“你们懂的”,绿地高调地怼了回去:上天入地出海。

  绿地上市后股价一度超过每股42元,它的高调是值“回票价”的。 

  高调与低调间,绿地认真做事的态度一脉相承。随着超高层拔地而起,绿地和诸多地方政府建立了非常和谐的政商关系,摇身一变成为“最懂政府的开发商”,又藉此得到巨量高品相低价土地;而低调老板张玉良,也通过职工持股会嵌套有限合伙等非常规方式,让职工持股会合理合法持有上市公司股票,成就了上百个亿万富翁,让自己和老同事的多年努力也没白费。绿地的低调也值了“回票价”。

  2017年,低调的绿地又高调进军小镇行业。

  将差异化竞争进行到底

  继京津冀、西北、西南、江苏和中原五大区域管理总部成立后,2017年6月6日,绿地·中国锦,“绿地京津冀特色小镇发布会”上,绿地将“京津房地产事业部”更名为“京津冀房地产事业部”。伴随“冀”字出现的,是绿地签署的保定、大厂两小镇项目:保定直隶文化艺术•科技创展小镇(简称”保定科技小镇“)和中国出版传媒融合发展特色小镇(简称“中国传媒特色小镇”)。

  这两个小镇项目只是绿地京津冀房地产事业部进军小镇的排头兵。包括绿地京津冀区域管理总部总经理欧阳兵在内的多位绿地人告诉见地君,“更多项目处于洽谈中,现在不方便透露,一些项目位于北京市内核心位置。”

  综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉见地君,企业与地方政府签订小镇项目后,土地权属仍在政府手里,但总体上,未来往往将土地使用权转移到项目投资者手里。谁劳动谁收获。

  见地君梳理绿地2016年在京津冀地区的拿地情况,2016年第一季度,绿地斥资约70亿元拿下3块商办用地,计容建筑面积合计37.3万平方米,斩获难言丰厚。签约以上小镇项目,无疑为绿地未来获得土地创造优越条件。

  与超高层项目不同,小镇项目开发周期较长,且前期资金投入巨大。绿地对此采用滚动开发模式,期间绿地“大金融”、“大基建”、“大消费”板块均将介入,为小镇建设提供资金、基础设施和生活配套支持。

  小镇开发节奏上,欧阳兵称,绿地属于上市公司,有ROE、ROI等考核指标,上述小镇项目在规定周期内要实现资金退出及盈利。绿地还将为小镇扎扎实实招商、运营,谋求长远利润。“企业兼具地产开发能力和产业策划招商运营能力,才能把小镇做成功。”欧阳兵说。

  京津冀区域内的小镇项目也只是绿地小镇版图的冰山一角。据不完全统计,今年全面拓展小镇项目以来,绿地已经在浙江宁波、四川成都、江西南昌、陕西西安等多个省市签下了10个项目。绿地的计划是:在核心一二线城市周边储备10-15个大盘小镇项目。

  半年时间内小镇项目全国开花,怡合咨询董事长王钺分析,通过超高层与地方政府建立良好关系的绿地,获得地方政府的支持并不奇怪。另外,小镇项目上,地方政府往往首选实力雄厚的国企,绿地上海国资委背景与世界500强企业身份,恰能为其背书。

  小镇项目外,今年绿地还启动了“千亿综合产业投资战略”、“基建PPP ‘大平台、大项目、大联动’”战略。前者绿地也已在浙江、陕西签下多个大盘项目;后者也签下了南京地铁5号线、太原植物园、丽水植物园等涉及地铁、高速、城市公园领域的多个项目。另外还有一批大盘项目处于谈判阶段。

  瘦身与转型准备

  克而瑞数据显示,2015年,绿地销售额排名由第一变成第三。2016年,绿地排名第四。刚刚过去的2017年1-5月,绿地排名第五,实现现金流1002.8亿元,约是万科的一半。绿地每股股价也从42元降至8元左右。

  成也商办,败也商办。2014年左右,因国家政策导向,商业地产火热,绿地大举转型至商业地产,“北京区域,商住项目占比90%以上”。可2017年左右,上海、北京等一线城市商办项目限购。绿地告诉见地君,绿地将下调商办项目的比例,提高住宅项目的比例,北京、上海等地商办项目中,商住公寓比例亦将减少,同时对商办物业进行持有运营,获取收益。

  世界500强企业核心评定标准是销售额。绿地营收中包括大量“增收不增利”的水分。2011年至2013年,绿地“能源及相关贸易产业”营收由820.32亿元上涨至1453.1亿元,可利润异常微薄,20亿元上下,只占总利润的5%左右。同期,地产主业提供利润148.88亿元、190.93亿元、244.81亿元。

  随着地产业务的发力,及能源行业持续低迷,绿地“增收不增利”业务的历史使命业已完成。2014年以来,绿地主动收缩能源相关业务,2016年营业收入已降至107.25亿元,占绿地总营业收入的比例不足5%。

  “能源及相关产业”大幅收缩的同时,绿地“大基建”、“大金融”、“大消费”板块营收不断上涨。据BOC统计,绿地2016年大金融板块实现利润总额达39亿元,毛利率90%。占公司利润总额的25%。

  除了业务本身利润高,绿地金控北京地区总部副总经理丁卫告诉见地君,绿地金控未来将通过基金等手段为小镇项目提供资金支持。“集团自有资金作为劣后级,占比40%左右,引进优先级提供资金支持。另外,集团也在积极获取保险、信托和银行三方牌照。”

  4大业务(房地产业务、大基建、大金融、大消费)中,“大基建”业务营收增速最快可利润率最低。2016年,隶属“大基建”板块的“建筑及相关产业”大幅增长至765.91亿元,同比2015年上涨79.53%,而2015年的营收已同比2014年大幅上涨70.52%。可2016年毛利率只有4.7%。

  虽然“大基建”板块本身利润低,可欧阳兵告诉见地君,集团旗下“大基建”板块的承载主体绿地城投、绿地博大绿泽、江苏省建等子公司,能完成从设计、融资到开发、运营的整个基建业产业链条,而基础设施建设对产业新城、小镇等新业务尤为重要。“大基建“板块能为绿地小镇、新城项目的建设提供有力保障。

  综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉见地君,小镇建设的核心要素包括:1、项目临近大城市,以承接产业、人口、消费外溢;2、良好的投融资环境,以实现项目的持续发展;3、明确的产业、文化主题以及规划发展机制。

  分析上述要素,“项目临近大城市”要素相对容易实现,前文中国传媒特色小镇紧邻北京城市副中心通州,而保定科技小镇离保定高铁站只有5公里。最艰难的是产业、文化规划与引导。

  “商办之王”绿地表示,在此前25年的招商运营过程中,集团已积攒了丰富的高端资源,来填充小镇的产业与文化空白。小镇建设过程中,绿地还将提供平台服务,吸引最合适的资源,在小镇做最合适的事。

  不过,储备了诸多资源的绿地,在小镇实际开发建设过程中,是否真的能实现一个城镇的建立与繁荣,尚是一个问号。

  2017年是绿地小镇项目的开始,一切刚刚开始。