楼市调控对一线城市影响尤为严重。数据显示,5月上海二手房市场成交量继续萎缩,处于近五年来同期成交量的较低水平,不管是挂牌量还是成交量均出现明显下滑。

  记者调查发现,5月成交量下滑最明显的是金山、崇明、松江三个外围区县。市中心中高端房源成交萎缩也相当严重,有门店甚至一天也没有一个上门客。受信贷政策影响,整个贷款周期延长,导致很多以改善需求为主的连环交易中断。

  外围区域跌幅居前

  上海中原地产市场研究部监控的数据显示,2017年5月,全市二手房共计成交1.66万套,环比下跌5.76%,同比下跌23.52%;其中二手住宅成交1.46万套,环比下跌5.31%,同比下跌23.92%。这已是上海二手房市场连续第二个月出现成交量滑坡。从历年同期的成交情况来看,今年5月1.66万套的成交量,与楼市低谷期的2012年同期较为接近,大大低于2015年3.81万套、2016年2.17万套的同期成交量。值得一提的是,自2011年以来,大部分年份中,5月二手房成交量均要高于同年4月,唯有2014年和今年,5月的二手房成交量反而低于4月。

  从区域来看, 5月绝大部分区县的二手住宅成交量相较4月出现下滑,其中金山、崇明、松江等上海外围区县环比跌幅居前,均超过10%。记者从当地中介机构了解到,这些外围区域二手房成交锐减,主要是受到新盘的冲击。中原地产青浦区域经理向德营告诉记者,青浦目前二手房成交出现明显分化:总价250万元以下的房源成交加速,而总价300万元以上的改善型房源几乎成交停滞。

  新房市场几乎吸走了所有改善型的买家,青浦区域内300万以上的改善型二手房目前有价无市、成交量锐减。“附近新盘的定位大多是总价350万元的刚改房,今年价格开得都比较低,加上买二手房的税费成本很高,有好些新盘附近的二手房加上税费成本,价格比新房还要高,客户都觉得买新房比买二手房划算,想买房改善的客户几乎都会选择新房。”向德营告诉记者。

  连环交易大多中断

  而在上海市区,受影响最大的同样是改善型需求支撑的中高端房源。记者采访的市中心中介门店普遍反映,自6月起带看量、客户上门量均出现锐减,有时一整天也不见一个客户上门。而挂牌房源带看量也明显减少,很多房源挂牌1、2个月也无人看房,哪怕下调挂牌价格也无法引起购房者兴趣。

  中原地产位于南京西路附近的汇龙新城分行经理杨杭佐告诉记者,其门店主要覆盖南京西路附近中凯城市之光、静安四季、经典茂名公寓等几个高端次新盘,购房客户也主要以置换为主。6月以后客户上门量、带看量明显减少,正常情况可能一套房子有十几组客户看房,现在最多也就三四组,目前单个门店每月二手房买卖成交套数较以往缩水一半。“之前来看房的,大多是自己的房子已经售出、手上已有现金的置换客,现在这种连环交易往往是自己的房子卖不掉、也就无法买新的房子。连环交易最末端的中高端房源受影响最大,很多置换客户自己房子没人看,卖不掉,大幅度降价又不甘心,干脆就不出来看房了。”杨杭佐表示,近期板块内租赁房源增加,也有不少是房子卖不掉而转售为租。

  中介人士普遍反映,在诸多调控政策中,信贷政策对置换型购房交易的影响最大。由于贷款审批从紧、放款速度慢,交易周期拉长,很多连环交易中涉及至少两套房源、三组客户,只要一个环节出问题,整个交易链就出现中断而无法进行下去。

  上海中原地产分析师卢文曦表示,目前上海二手房市场买家观望心态浓厚,入市意愿不高。市场调整预期已经确立,议价范围普遍有3-5%,所以买家不急于入市,期待更大的议价空间。另一面,房东心态趋于稳定,目前主动往下调低售价的房东不到两成,更多的二手房东也是置换客,不愿意让价过多,导致绝大部分房源报价维持坚挺,成交停滞。