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无死角!商办物业进入“后调控时代” 商务公寓不能买了?

见地 - 邓凌巍 2017年05月26日 11:24

  在各地“商住房”接连遭遇调控的风口浪尖,深圳的“政策空窗期”也没长到哪去。

  就在人们心里开始嘀咕“深圳会不会也跟进调控,严格限制商办空间改公寓”时,“靴子”就落地了。随着《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》文件的发布,深圳也开始严格限制商办空间改公寓。

  早在4个月前,就曾有调控深圳商办物业的意见稿流出,当时有业内人士指出,若该份意见稿获通过,未来商业和办公楼项目想要转化成公寓售卖,将变得不可能。

  而就在政策出台前,深圳的商务公寓市场才刚刚迎来“小阳春”,不仅供应创下新高,成交量也连续两月超过新房住宅。深圳公寓卖得比新房住宅还要好?事实的确如此。据深圳中原研究中心数据显示,3月一手住宅成交803套,而商务公寓成交高达975套!

 “商改住”被下了禁制 深圳商务公寓也不能买了?

  放眼几大一线城市,对“商改住”的态度是决然的。

  先是上海全面暂停类住宅项目的网签,并集中清理核查商业办公项目。整顿之后还没完,4月又出台了“商地不准建公寓和办公、商业可售部分须整层销售”的新规,规定有效期是2017年4月10日至2022年3月31日。

  等到了5月的时候,上海对类住宅的整治力度再次加强。上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,要求上海停止审批公寓式办公项目,加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。而且《意见》还提到,要加强商业办公项目建设、销售监管,按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。有业内人士表示,多次调控下来,上海今后将不再会有类住宅。

  而在上海对“商改住”念紧箍咒的前后脚期间,北京在3月也“封杀”了“商改住”——商办类项目未经批准,不得擅自改为居住等用途,且最小分割单元不得低于500平方米,甚至还和广州一道对商务公寓限购。于是北京的“商改住”项目成交量似一夜之间急转直下。而那些持有商住房的业主自从“封杀令”下来以后就一直在困惑:自己手里的房子是否还能正常出租或出售?

  对此,北京市住建委日前表了态。

  一,在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

  二,已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。

  三,中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

  政策对北京商住房的过去“既往不咎”,同时也兼顾了一些已购房人群的合理利益,但你还是听到了,“北京人南下深圳买房像扫货,一个楼盘拿下一整层”,那些深圳“不限购不限贷”的公寓成了他们的主战场。

  兜兜里的钱无处安放,于是北京人打着“躲霾”的旗号南下深圳,像买白菜一般购置了房价正处在高位的深圳物业。然后,深圳楼市对“商改住”项目的限制文件接踵而至。

  “商改住”走到了它的穷途末路,情绪蔓延开来,连深圳的商务公寓市场也变得风声鹤唳。你是不是也像很多人一样,开始觉得深圳的商务公寓不能买了?

  一纸调控,似让它一夜之间成了“危险品”。难道说,人们对商务公寓的态度就因此从趋之若鹜变为了噤若寒蝉?

  商务公寓一般既可居住,又具备写字楼、办公功能,而相比商铺和写字楼,商务公寓具有成本低、风险低、回报可观的优势。

  关键是,在深圳,不少人手里持有多套物业,已经没有了购房指标,但手头上又有充裕的资金,苦于找不到合适投资的产品。即便想买,似乎也只能买公寓。

  尽管深圳一言不合就开始对商业办公研发用房进行调控,但“商住房”和商务公寓却不能一概而论。

  在深圳建筑规范中分为商品住房、商务公寓、办公用房、商业用房,其中非住宅类的商业用房和工业厂房就叫“商住房”,即类住宅。

  “类住宅”是指开发单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品,业内通常将其称为“商改住”。可以特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品,包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。

  深圳市房地产研究中心李宇嘉博士解释称,商务公寓在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖,商务公寓一类产品是合法的,但是“商住房”一类产品打“擦边球”,是政策的“灰色地带”。商务公寓具有合法产权,必定会继续存在,而“商住房”类住宅严格规范后将不复存在,这是趋势。

  他们说“商务公寓长线投资仍能买!”

  眼睁睁看着“商改住”成了过去时,不少人陡然心生了一种唇亡齿寒的凉意,但这种凉意被认为是一种误区。“文杰淘楼”的作者淘哥就表示,真正的商务公寓,未来供应将高度稀缺,需求旺盛,长期价值看好。

  建筑户型专家徐治政也说,“在没有限购之前,深圳商务公寓仍可以买。但是,商务公寓的优劣势分化严重,要睁大眼睛选择买对的,建议考虑适合居住的70-120平米的中户型。他认为,如果深圳商务公寓不与新房住宅同步平稳调整,一旦价格出现明显上涨,便可能会导致深圳跟进北上广对商务公寓的限购政策。”

  徐治政还告诉见地君,目前上海的商务公寓项目也一点都“走不动”,开发商也不敢卖。上海的酒店公寓项目被要求打掉户内卫生间,且不许安装燃气,恢复其原有的商务办公功能。否则,项目竣工后也不给供电。他认为,在目前的形势下,开发商最好的应对策略是抓紧时间,出货走量,不要纠结价格;一旦深圳跟进北上广对个人限购商务公寓,市场将马上冻结,到时想出货都出不了。

  据世联行研究分析,目前“商办物业改公寓”产品类型主要分为两类:即为开发商直接开发和投资商改造。

  第一类:外观为住宅公寓,内景按住宅公寓设计的产品,是由开发商直接开发的,在开发建设时就按照住宅公寓产品建设,其外观以及内部格局与住宅产品基本一致。

  

(图片来源:世联评估)

  第二类:外观为写字楼或商业,内景按住宅公寓设计的产品,是由投资商改造的,因其为改造产品,故其物业外景与住宅公寓产品不相同。

  

(图片来源:世联评估)

  业内专家建议,投资商务公寓要选择人流量大、流动人口多、购物生活方便的地段。但投资公寓要做好“长线”准备,开发商的实力和物业服务公司的管理水平也将是决定物业能否升值的关键。

  如此说来,深圳的商务公寓非但不是不能买,反而变得更稀缺了。

  可他们说“没有学位是会呼吸的痛!”

  相比于普通住宅,类住宅有着更低的置业门槛,套均总价仅占小户型住宅总价的60%左右,所以仍有市场。而且由于一些城市对普通商品房实行限购措施,已有房产的人想再置业就没那么容易,但一些类住宅项目就不受限购约束。

  但挣脱了“房票”束缚的类住宅项目有着它的短板。

  比如说它使用年限短的问题,住宅的土地使用年限一般为70年,但类住宅土地使用年限通常只有40或50年。比如说贷款限制的问题,类住宅项目贷款是不能使用公积金的,贷款期限一般不能超过10年,且利率一般为基准利率的1.1倍。再比如说落户问题,购买类住宅一般是不能迁入户口的,也不能办理居住证。

  好坏利弊都如此真实,就像有的业内人士分析的那样,对于一些资金有限,但急于买房的购房者而言,类住宅是个不错的过渡性选择。但如果想要通过购房让孩子就近入学,那就不合适了。

  其实不止是类住宅项目,就连商务公寓也面临着学位老大难问题。

  见地君听说,之前龙岗中心城有一批业主,前两年购买了一个大型综合体的商务公寓之后,被告知无法申请学位,特别是无法就近申请同个小区配套的学校,感到十分气愤与不解。

  而根据市政府2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》来看,商务公寓的用途范围是:“为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。”

  白纸黑字,清清楚楚,商务公寓不能申请学位。后来听说,针对业主方的诉求,龙岗区教育局回复称可以保证公立学位,但是需要服从调剂。也就是说哪里有空置的学位,就把这群业主的小孩分配到哪里去。

  看来,不论是“商住房”还是商务公寓,都没有能让你一劳永逸的选择,唯有各自权衡利弊,各取所需。

  商务公寓过时了?未来是长租公寓的?

  有人说:“今天的二手小户型商办也即将成为过了时的‘BP机’,很可能在未来一文不值。”对于小面积的商办而言,一个残酷的现实是,它们正在被联合办公、长租公寓等过去几年房地产行业的创新模式替代。这也是为什么此前上海、北京等地相继出现小户型商办的甩卖潮,却接手者寥寥。在一些人的预计里,小户型商办最悲惨的远景是成为没有人接手的房子。

  新兴的长租公寓遍地开花,传统的商务公寓受到冲击。或许乐观的人都是一样的,而悲观的人各有各的悲观。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,过去中国提倡的是买房,商务公寓算是旧爱,而现在人们有一种想法是“能租就不一定要买”,于是长租公寓成了新欢。过去的公寓产品及相应的管理都很不规范,而经过改造后的长租公寓产品稳定有保障。在“租售并举”被鼓励的背景下,长租公寓有着良好的发展前景。

  而谈到“随着长租公寓的兴起,商务公寓是否将逐渐被取代?”这一问题时,建筑户型专家徐治政与见地君说到,商务公寓分为三类,一类是30-60平方米的小户型,属投资型;一类是70-120平方米的中等户型,属自住型;还有一类则是180-200+平方米的大户型,属顶级豪宅自住型。而长租公寓冲击的只是小户型公寓,因此,还远远谈不上取代。

  此番深圳也跟进了对“商住房”的限制政策,曾奉劝年轻人“再苦再累也要抓紧买房”的深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为,这对真正的商务公寓来说是比较有利的。他说,过去有不少开发商会将办公物业的成品改造成公寓和类住宅,限制政策落地后,商务公寓竞争的压力会减少。

  在开发商层面而言,玉家雄认为,一方面不排除实力较好的开发商加持写字楼物业做为公司长期持有的资产;另一方面,开发商可能会想更多的办法去加强营销以及对产品的研发和打造,会投入更多的成本。

  对比长租公寓和商务公寓,玉家雄表示,两者性质和功能不同,前者大多为运营者长期运营持有,而后者里的中小户型更多是为房地产投资而存在。

  就在上周,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。其中“出租人不得单方面提高租金、鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同”等内容引起了网友的强烈关注和热议。对此,有专家说了,征求意见稿对于租客利益有很多保护措施,目的在于解决房东过于强势的问题。而想真正开启“租赁时代”,这还远远不够。

  深圳的商务公寓不能买了吗?似乎还没有。长租公寓就要取代商务公寓了吗?也还不见得。到头来,也不过是各回各家,能买的买,该租的租。

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