北京的城市定位与规划建设,从来不是个小事情。

  5月17日,中共北京市委十一届十四次全会召开,研究讨论《北京城市总体规划(2016年-2030年)(送审稿)》(以下简称《总规》)。

  会议公报有两句话我个人最关注:共同建设以首都为核心的世界级城市群;确定北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定控制在2300万人左右。

  城市群不是个新概念,但“世界级城市群”,是最近提出的;“以首都为核心的世界级城市群”则是最新提法。

  中国作为全球第二大经济体,围绕最发达的京沪深穗港,建设几个世界级的城市群,是各类资源秉赋凝聚而成的结果。以首都为核心的城市群,粤港澳大湾区城市群,长三角城市群,是完全有资格成为世界级城市群的。

  我个人理解,以首都为核心的世界级城市群,至少包括了首都核心区、北京主城区、北京城市副中心、雄安新区和天津、廊坊等。北京的非首都功能正在加紧疏解,雄安新区是其集中承载地,北京城市副中心则是北京市行政机关所在地。

  北京的非首都功能疏解,必然也伴随着人口的疏散。最重要的,是首都核心区人口的疏散。前述《总规》确定,北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定控制在2300万人左右。也就是说,到2020年后,北京市常住人口基本就增长了。这无疑将极大地缓解北京市的公共资源压力。

  据新华社报道,雄安新区远期规划人口为200万至250万。随着雄安新区建设的推进,它对北京的人口产生的不仅是一种疏散效应,而是一种吸引效应。不止于现在北京企事业单位搬迁带动的人口迁移,更重要的是,一座全新的科技新城、智慧新城,对优质人才具有天然的吸纳力。我认识的几位刚参加工作或即将毕业的朋友,就对去雄安新区工作和生活充满了向往。

  我们国家是个人口大国,相应地,特大城市群、世界级城市群的人口总量、人口密度,很可能要高于其他国家的同类城市群。城市群的效率取决于它的功能分布、产业和人口布局。功能不清晰,产业和居住严重分离的城市空间布局,已被证明具有很强的离散效应,弊端很大。从这个意义上说,前述北京《总规》是对城市功能的重新厘定和再规划。

  城市群的交通应该是通畅的。纽约与新泽西之间的交通,主要是高速公路,这与新泽西人口密度不高有关。但在我们国家,人口密度较大的特大城市群和世界级城市群,城市与城市之间的交通连接,应该是通过轨道交通。以首都为核心的世界级城市群,已经交付运营和规划建设的轨道交通,包括了高铁、城际铁路、专线铁路和快速铁路等。

  在此基础上,我个人建议,条件允许的我国几个世界级城市群,轨道交通应尽可能同城化,也就是,通勤化。这方面,还是要举东京城市群为例。某个白领从横滨的鹤见区到东京的涩谷上班,可以准确地知道自己坐哪条线的某一趟车不会迟到。

  坐高铁实现通勤,不现实。班次不够密集,交通成本也偏高。而要实现高铁向区内交通的通勤化,投入是巨大的。其中还有一个投入效率的问题。这是一个与城市财力相匹配的循序渐进的过程。但前瞻性的远期规划可以先行考虑。

  城市空间布局和功能的调整,绝非房地产概念,但也不可避免地会影响到房地产市场。记得中央决定设立雄安新区的消息传出,我就对一位仍准备在北京中心城区投资买房的朋友说,北京核心区的房价差不多接近阶段性顶部了,别再想着暴利了。

  香港地政总署5月16日公布的土地招标结果,恒基兆业以232.8亿港元获得一幅地块,折合人民币47.7万元/平方米。而内地最贵的上海一幅地块,也只是10万元/平方米。听到这个消息,上面提到的那位朋友又来问我:比照香港,北京上海的房价是不是还有很大潜力?

  真是没有多大可比性。且不说商业环境不同,企业办公需求不同,单说土地供应,香港与内地几个一线城市,就不可同日而语。我明白那位朋友是想用商业办公地价来说明房价的空间,但内地商办售价与住宅价格一般是两个体系,关联度并没有想象得那么高。

  我更想提醒的是,以北京为核心的城市群,实际上是从北京跳开来,不再只是聚焦于四环或五环内的北京,空间布局就完全打开了。举个例子,城市群的土地供应可能是北京城区的5倍甚至10倍,住房的需求与供应,房地产市场模式也会发生重大变化。你还沿用过去的投资思维,也就不合适了吧。