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楼市去杠杆全面升级:银行贷款偏好从按揭贷到抵押贷

经济观察报 - 余舒虹 2017年05月14日 09:52

  “如果把整个社会看成一个资产负债表,那么负债端是杠杆,资产端就是房地产”,这是光大证券全球首席经济学家彭文生的一个被受关注的比喻。

  如今,资产端的楼市限购屡次升级,调控重压下,银行信贷也开始同步收缩。当防范金融风险重要性上升,房地产“去杠杆”也随之深入。

  一方面,由于利率低、贷款期限长,各大银行特别是股份制商业银行对住房按揭贷款“挑肥拣瘦”;另一方面,房企公司债发行遇阻,开发贷成为监管部门重点排查的对象,贷款额度同比增速明显下降。

  经济观察报从各大商业银行处了解到,2016年下半年以来,监管部门已多次内部发文或召集银行开会,要求全面控制房地产融资业务增速,控制好相关贷款风险。在股份制银行,开发贷审批权限上交总行的情况很普遍。

  最近的一次是5月8日,银监会发布《商业银行押品管理指引》,对房屋抵押贷款作出了更严格的限制,以防银行资金违规流入楼市。

  原因在于,央行“缩表”的情况下,部分商业银行正在抛弃原本被称为“香饽饽”的住房“按揭贷”,转而投向利率更高的“抵押贷”。

  从“按揭贷”到“抵押贷”

  央行数据显示,今年以来,资金大量流向房地产的现象并未减弱:一季度末,房地产贷款新增1.7万亿元,在同期各项贷款增量中占比40.4%;其中个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%。

  然而,银行对房贷的态度正在悄然转变。首先是额度收紧、利率上调。

  4月以来,各大城市纷纷调高首套房贷利率,目前一线城市多数银行首套房贷已上调至基准利率。虽然各家银行并未明确表态加大房贷审批难度,但在具体操作中,优惠利率已很难通过审批。

  融360数据显示,在全国35个城市533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行仅42家,同时,有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,房贷优惠利率折扣调减。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,出于对去年以来居民杠杆率过快攀升的顾虑,今年新增房贷额度被压缩,央行的目标是要把新增房贷占总新增贷款的比例控制在30%以下。

  另一方面,银行贷款偏好开始由个人住房按揭贷款转向房屋抵押贷款。

  就在4月,央行增加了对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行的抵押贷款补充额度共计839亿元,4月末抵押补充贷款余额为2.3万亿元。

  据中国银行深圳分行的一位个贷经理透露,在商业银行中,目前的情况是按揭贷款额度在收紧,抵押贷款的业务量却在上升,部分按揭业务经理正在转做抵押贷款业务。

  原因是,虽然个人住房按揭贷款在所有贷款类别中坏账率最低,但期限长、利率低。在银行“去杠杆”、融资成本全面走高的情况下,按揭业务、特别是首套房的按揭贷款已经不赚钱了。相比之下,房屋抵押贷款属于消费贷,利率一般上浮10%-30%。

  “按揭贷”转为“抵押贷”,在中小银行和区域性商业银行中较为普遍。但经济观察报获悉,5月以来,国有控股商业银行中信银行也全面升级了“房抵贷”业务,最高可贷金额达到3000万元,期限最长30年。

  中信银行副行长兼财务总监方合英在4月的一次银行业例行新闻发布会上表示,今年中信银行将大力发展“房抵贷”产品以及以个人住房抵押为风控核心的个人经营贷款。

  方合英认为,房地产抵押物和信用数据是风控的核心,而“房抵贷”产品的违约率和损失率均很低。

  5月8日,银监会发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。银监会审慎规制局副局长王胜邦表示,目前银行押品中,包括商业地产、个人房屋在内的房地产类押品占比最高,达到了约50%。银监会提出,对于房地产按揭贷款,应从房价波动情况和利率变化情况两方面来进行压力测试。

  上述中国银行个贷经理向经济观察报表示,银监会加强对抵押贷款的监管,主要是防止资金违规进入房地产领域,抵押贷款虽在消费贷的名目下进行,但在实际操作中,多数还是变相转化为购房资金进入了楼市。

 房企贷款、发债双双遇阻

  经济观察报留意到,在央行的房贷数据中,个人住房贷款余额上升,银行对房地产企业的开发贷额度却明显下降。一季度末,房地产开发贷款余额为1.41万亿元,同比下降了21.5%,降幅比2016年末扩大了16.6个百分点。

  一位民生银行对公业务人士表示;“目前银行对于开发贷的投放很谨慎,审批权限也卡得很死,现在民生银行地方分行没有开发贷权限,审批权限都在总行的房地产事业部。”

  多位银行人士也指出,目前在股份制银行,开发贷审批权限上交总行的很普遍。交通银行上海分行的一位负责人则告诉经济观察报,今年一季度该分行的房地产贷款额度基本用在政府保障房项目上。

  在银行贷款的总盘子里,开发贷占比正在持续降低。根据建设银行2016年年报,建设银行2016年房地产业贷款余额2991.98亿元,较上年减少1149.98亿元,房地产业贷款金额占比也从2015年的4.29%降至2.91%。

  一般而言,在房企融资的资金池中,开发贷占比高达30-35%。开发贷的全面收缩,意味着开发企业已经在降杠杆,“例如,今年以来,房企已经不能通过捆绑基金、加杠杆的方式去拿地了”,世联行董事长陈劲松对经济观察报表示。

 评级机构穆迪认为,今年开发商的流动性将持续趋紧,房企的资金来源渠道明显变窄了。

  根据万科4月26日公告,“鉴于近期市场的变化”,万科原定于当日发行的15亿元人民币(2.18亿美元)中期票据被取消。中原地产数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿,同比减少83.8%。

  在融资总量减少的同时,房企获取资金的成本也在上行。数据显示,去年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右,目前这一数字上浮到了4.2%-5.5%之间。

  尽管如此,新一轮信贷收紧并未对房企造成“重创”。克而瑞研究中心研究员房玲认为,得益于去年楼市良好的销售态势和公司债的充分“蓄水”,短期内多数房企基本不存在债务风险。

  主要房企2016年财报显示,目前房企经营性现金收入与持有现金均位于历史高位。如万科2016年经营性现金净流入约396亿元,截至2016年底手握现金约870亿元;而恒大去年期末现金余额达到了3043.3亿元,为上市以来最高水平。

  世茂集团创新金融部负责人沈峻毅认为,这一轮金融“去杠杆”对一线房企实际影响不是很大,至少目前对世茂影响不大。5月10日,世茂刚刚公告称获得了80亿元中期票据注册额度,2年内有效,可分期发行。

  据经济观察报了解,目前交易所对于房企发债的最新窗口指导意见是“有条件放开”。最新的要求是,不满足现有发债申报要求的房地产企业,若其他某一非房地产业务板块收入占营业收入比例超30%的,也可以申报发债,但募资用途只能用于非房地产业务,并进行专户监管。

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