刚刚过去的市场“大年”,令企业意识到土储的重要性。有房企曾表示,“市场好的时候却无房可卖”是不能容忍的。且按照“市场不好时拿地,市场好时卖房”的操作准则,当前也是补仓的合适时机。这也造成今年的土地交易市场和并购市场双双活跃。

  经过去年的批量去化后,房企的补库存“战争”已迅速打响。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至5月10日,2017年拿地最多的25大房企拿地总金额超过5599.1亿,同比涨幅超100%。其中有21家房企的拿地支出超过百亿。

  房企拿地热情高涨,有着多重主客观因素。其中,销售大年之后的补仓需求,是最主要的内生动力;尤其在行业竞争加剧的背景下,土地价值更为凸显。而充裕的资金,以及地方政府增加土地供应的环境,也间接促成这波拿地热。

  但值得注意的是,由于借贷成本偏低,去年以来房企负债规模和负债率已明显提高,且在楼市调控的重压下,市场已出现明显的下行态势。如何应对即将到来的去化压力和资金链风险,将成为对企业的重要考验。

  一二线是主战场

  中原地产仅统计了房企在招拍挂市场的拿地规模,而未将股权收购纳入其中。根据统计,年初以来,上述25家企业在一二线城市的拿地金额达到4501.9亿,占比高达80.4%。

  这一方面是因为一二线城市库存紧缺,企业拿地欲望强烈;另一方面也是这些城市加大土地供应所致。

  今年4月6日,住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  此后,北京、广州、南京、杭州、郑州、合肥等热点城市均发布了土地供应计划,并随即推出批量土地。此轮供地潮已延续至今,一些非热点城市也在大量供地。

  5月9日至10日,江苏吴江集中出让11宗地块,并以46.22亿的总价格全部成交。5月11日,青岛推出7宗土地,均以底价成交。同日,苏州市国土资源局挂出19宗地块,其中含8宗住宅地块,这些地块将在下月交易。河北保定也在5月10日挂出15宗土地,其中14宗为商服用地。

  虽然供地潮极大缓解了房企的压力,但一些热门地块仍然受到追捧。5月10日,南昌市红谷滩中央商务区的一宗地块历经5小时竞拍,最终被富力以11.77亿元总价拿下,溢价率62%,楼面价为8522元/平方米。

  从企业层面看,碧桂园是今年拿地最为踊跃的企业。截至5月10日,今年碧桂园共斥资582.41亿元,拿地109宗,规划建筑面积1482平方米,冠绝同行业。其次为保利、恒大、中海,拿地支出均超过400亿。万科的拿地支出为339亿,排在第七。

  大部分企业的拿地重点在一二线城市,但也有部分房企在三四线城市大量布局,并造成土地单价差别巨大。如恒大、碧桂园的拿地单价不超过4000元/平方米,首开、中粮则超过2万元/平方米。

  土地的价值

  “土地投标是价高者得,而内地发展商愿意冒风险及赚少些,因此未来内地发展商于香港中标的机会较香港发展商更高。”中原集团主席兼总裁施永青近日表示,若港商不积极参与投地,将像在港的英资发展商一样变成“收租公司”,风险虽然较小,但没有长远的发展策略,亦难以为资产增值。

  虽然施永青意在对香港地产商进行警示,但此举颇能解释房企为何对土地如此热衷。

  按照上海易居研究院智库研究总监严跃进的观点,在资金充裕的情况下,房企做好足够三年开发的土地储备,是一种基本策略。但他也指出,如今行业竞争加剧,土地的价值已远不止“储备”。

  “土地储备背后也是对拿地成本的担忧,地价基本上逐月上涨,房企购地和老百姓购房心态类似,即有一种‘时不我待’的心态。”严跃进向21世纪经济报道记者表示。

  某匿名券商分析师向21世纪经济报道记者表示,房地产市场竞争日趋饱和,土地价值愈加珍贵,如今的土地储备规模,将在很大程度上决定未来的销售规模。或曰,土地储备是房企拉开差距或“弯道超车”的良机。

  他还表示,行业进入并购重组阶段,土地储备是夯实自身实力的重要方式。“虽然并购市场不乏‘蛇吞象’的案例,但足够的土地储备规模,将使企业获得较大回旋余地。”

  刚刚过去的市场“大年”,也令企业意识到土储的重要性。从去年5月开始,某上市房企苏州分公司就陷入供应荒,企业既无法承受公开市场的高价地,又难以找到并购机会,负责人一度焦头烂额。公司总部认为,“市场好的时候却无房可卖”是不能容忍的。据了解,这样的情况绝非个案。

  因此,在如今的喘息之际,房企便开始大举拿地,且按照“市场不好时拿地,市场好时卖房”的操作准则,当前也是补仓的合适时机。这也造成今年的土地交易市场和并购市场双双活跃。

  明后年偿债高峰

  但这些土储最终能够转化为业绩,还是变成负担?目前看来仍存疑问。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,由于土地出让条件愈加苛刻,配建规模较大,房企拿地的实际成本大幅提高。一旦房价进入调整周期,这些高价地项目就将面临滞销的风险。

  他还表示,房企拿地金额中,有超过70%分布在调控城市中,如果这些城市的调控政策继续重压(如限价),将导致未来的销售压力巨大,盈利前景也会受到影响。

  现阶段,面对价格管控政策,房企多采用暂缓入市的方式应对,并造成很多热点城市供应量骤减。但随着资金成本提高,这些“重资产”的持有成本也将提高,并可能成为一种负担。

  中原地产指出,去年9月前,房企的发债利率多在4%及以下。到今年4月以来,多数债券利率已达5.5%以上。

  对于负债率偏高的房地产企业来说,这并不是一个好消息。据Wind资讯统计,2016年A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增长25.93%。平均资产负债率为77.26%,比前一年略有提升。但有32家企业的资产负债率超过80%红线。

  严跃进指出,为获取更多土地,房企将可能继续借债,短期内负债率继续提升的可能性很大。

  负债率高并不完全等同于资金风险。但按照严跃进的说法,房企的偿债高峰期将在明年和后年出现,届时若出现销售难题,或资本市场的高利率未能改善的话,资金压力便会凸显。

  多数受访者认为,楼市的后续走向难以预料,但调控加码和资金成本提高,说明企业资金最为充裕的阶段已经过去。如何平衡土地储备与有可能出现的资金风险,将成为对房企的重要考验。