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雄安新区不搞土地财政 探索房地产改革新路径

21世纪经济报道 - 定军 韦柳坤 2017年05月12日 10:22

  雄安新区将打破很多地方土地财政路径依赖的模式。

  根据河北日报的消息,河北省委书记赵克志在5月9日到河北省国土资源厅调研时强调,雄安新区建设要创新土地供应政策,严禁大规模开发房地产,积极为探索土地供应和开发新模式破题开路,坚决摒弃传统的土地财政老路。

  日前,赵克志连续在人民日报、河北日报发表署名文章指出,雄安新区要防范和打击炒地炒房炒房租投机行为,严防不法商人借新区炒作牟利,切实管住地价房价和房租,防止无序开发。要研究制定与新区功能定位相适应的人口和住房政策,探索全新的房地产改革路子。

  上述表态表明,雄安新区将不再走其他城市卖地生财的老路。此前京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨指出,国家应建设廉租房、公租房等,使年轻创业者在雄安新区有房可住,保障投资热情。

  中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为,房地产作为一个产业仍需要发展,主要的问题是要解决高地价的问题,也就是说怎么调控土地价格才是政府需要做的事情。

 为房地产改革探新路

  雄安地区将探索新的房地产发展模式。

  5月9日、10日,赵克志分别在人民日报、河北日报发表署名文章指出,要研究制定与新区功能定位相适应的人口和住房政策,探索全新的房地产改革路子,保障民众住房需求,打造政策高地、成本洼地。

  要坚决落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,把严格土地和房地产管控作为当务之急,明确新区是创新发展的高地、不是炒房淘金的地方。

  研究建立土地收储制度,强化政府统一管理,依法依规、分类处置土地开发遗留问题,铁腕治理违章占地用地,不搞土地批租,不搞土地财政,严禁大规模搞房地产开发。

  国家税务总局研究所研究员付广军进行的房地产调研发现,一线城市的土地成本,北京土地成本占房价的60%,而四线城市的土地成本只占到25%。比如北京1平方米10万元的房子,土地成本为6万元,这只是土地出让金成本,还不包括房地产开发、交易的各项税收。也就是说房价上涨主要是地价上涨,因此付广军提出降房价首先降地价。

  河北省常务副省长、雄安新区临时党委书记袁桐利接受媒体采访时指出,4月1日后,雄安新区实施了更为严格的全面公开管控,暂停和冻结了所有在建项目、严禁新开工项目,严厉打击炒车炒牌行为,新区没有出现未建先乱、抢栽抢种等现象。

  雄安新区对所有房地产项目全部冻结,开展了违法占地和违法违规建设、房地产市场专项整治。查处违法违规行为2138起、拆除违建194处,关停了全部176个售楼处和中介机构,规范二手房租赁市场秩序,严防炒房炒地等行为。

 不走土地财政老路

  按照传统的发展模式,很多城市的财政收入主要是靠卖地。但是,雄安新区已经明确了不会走卖地生财的模式。

  袁桐利表示,要以改革创新的办法研究制定适合新区发展需要的住房保障体系,不搞大规模土地批租、不搞土地财政,严格限制商品房开发,让低房价成为新区吸引创新要素的一个核心竞争力。

  袁桐利还表示,雄安新区要努力成为最有勇气创新的城市,成为吸引北京乃至全球有梦想年轻人的一块热土。在人才引进上,着眼一流人才来建设一流新区,制定特殊人才政策,在引进、使用、管理等方面打破常规,广泛推行聘任制,科学设计薪酬制度,建立创新成果市场化激励机制,吸引国内外高端人才到新区创新创业。

  此前,京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨指出,房地产除了传统的模式,实际上还有很多思路。比如新加坡政府直接管理部分土地,建成公租房,房价很便宜,为有需要的人提供。

  中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为,雄安新区房价要控制,核心并不是要控制房地产开发,而是要抑制投资炒房,避免靠卖地生财的发展模式产生。公租房在雄安新区大规模供应是可能的,但是这只是住房形式的一种。

  雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域,远期将承载200万至250万人口。起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里。当地目前大部分是农田,城市开发尚未启动。

  中国社科院农村所所长魏后凯表示,当前房地产投资投机需求很大,比如雄安新区消息一发布房价就上涨。所以要防止房价过快上涨,还是要实现城市统筹发展。比如应该允许农村集体经营性建设用地同等入市,这有助于抑制房价快速上涨,但这项工作推进需要时间。

  根据中央安排,雄安新区要建设绿色智慧新城,建成国际一流、绿色、现代、智慧城市。将发展高端高新产业,该地区将推进体制机制改革,发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,激发市场活力。

  21世纪经济报道记者了解到,一些大城市目前也有公租房,但是因为土地成本太高,要通过租金来收回成本遥遥无期。所以,发展公租房不能通过土地拍卖的方式进行。

  事实上,北京的商品房出租没有多大回报空间。国家税务总局研究所研究员付广军认为,北京中心城区房价每平方米10万元,一套100平方米房子价值1000万元,但是出租回报率只有1%。这样的租金回报率还不如银行利息,靠卖地来建公租房,进而大力发展租赁市场的路子难走通。

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