自3月楼市调控收紧后,北京新房市场供应进入低谷。据统计,5月北京新房市场预计仅有9个项目入市。业内认为,除调控影响外,新房供应低迷的原因一方面是去年土地成交锐减导致新房供应不足;另一方面是调控收紧后的“限价”,导致许多高端项目拿不到预售许可证,降低新房供应量。值得一提的是,在5月预计入市的9个项目中,仅2个项目有定价。在价格管制严厉的情况下,合理的价格策略成为项目是否能够成功入市以及占领市场的关键点。

  仅9个项目入市

  “3·17”北京楼市新政出台后,北京新房市场供应进入低谷。据了解,4月截至目前,新房市场开盘项目不足10个,市场供应低迷的现状也将延续至5月。

  根据亚豪君岳会统计数据显示,5月北京住宅市场仅有9个项目预计入市,其中包括中粮天恒天悦壹号、北京经开汀塘、泰禾·昌平拾景园3个纯新盘,以及天资华府、绿地海珀云翡、城建万科城等6个老项目后期。

  值得注意的是,近期新房市场新增供应以六环外项目为主,上周入市的西山燕庐、丽景长安等4个项目均地处六环以外。对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,除六环外项目量基数较大的原因之外,六环外项目单价相对较低,取证容易过关也是调控之后供应在六环外率先重启的原因之一。

  近期因工作变动正在换房的王先生称:“目前新房市场可供选择的空间非常小,在售项目少,大多数位置还比较远,但价格还算稳定。这种情况下,我只能边看新房项目,同时也留意工作地附近的二手房项目。”

  多因素叠加效应

  “除去调控收紧的直接影响外,北京新房市场供应低迷的原因还有土地成交锐减导致供应不足以及调控收紧后‘限价’管制的影响。”郭毅在接受北京商报记者采访时如是说。

  受“3·17”新政影响,二套房首付比例提升以及二套房认定标准改为“认房又认贷”,结合目前北京新房市场的价格水平,市场中改善型需求所占比重较大,对于需求端的直接遏制导致开发商不得不调整供应节奏。

  从土地供应来看,去年住宅用地成交的不足,导致今年住宅市场供应的乏力,虽然供地计划大举增加,并且实际供地明显加速,但毕竟“远水解不了近渴”,当下市场供应不足的现状仍在短期内持续。

  此外,前两年在北京住宅市场“泛高端化”的过程中,新上市项目普遍定价较高,而调控收紧开始“限价”管制之后,高端项目大都面对难以取得预售许可的窘境,无法为供应“添砖加瓦”。

  也有观点认为,北京新房市场供应量锐减与商办项目的退潮也有较大关系。在纯商品住宅供应不足的情况下,商办渐渐成为近一年来北京楼市成交的主力。在商办产品遭遇限购影响下,商办项目从供应到成交几乎都进入冰封。

  郭毅认为,北京住宅市场供应低迷的状况短期很难改变,预计这一状况将一直持续至今年下半年。

  定价是关键

  从5月即将入市的项目报价来看,9个项目当中7个尚未发布价格,而发布价格的2个项目绿地海珀云翡、城建万科城调控前均有入市,此次入市的预计价格均与前期基本持平。郭毅认为,价格管制的严厉性由此可见一斑,对于即将入市的项目而言,合理的价格策略成为项目是否能够成功入市,以及占领市场的关键点。

  郭毅进一步分析认为,新政出台之后,从需求源头的遏制将导致未来一段时间成交企稳甚至下行。一方面受到未来市场预期的影响,另一方面为应对预售价格的管制,未来将会出现房企降低价格预期,加快取证入市的现象。

  大兴区某项目营销负责人在接受北京商报记者采访时表示,因较高的拿地成本,项目的预期销售价格较高,但是目前价格监管较为严格,相对价格较高的项目很难取得预售许可证。目前,项目蓄客情况较好,开发商也正在考虑降低价格预期,尽快入市以回笼资金。

  此外,郭毅表示,从未来住宅市场发展趋势来看,住宅产品品质或将进入转折期。近两年随着北京住宅价格水平的一路走高,住宅的产品品质也出现跨越式提升,科技住宅、智能家居、精致园林等已成标配。不过,今年以来,北京出让的住宅用地当中不仅加大自住房等带有住房保障性质的用地供应,商品住宅也均限定了未来上市后的售价上限。成本与限价的刚性门槛导致开发商的利润被大幅压缩,在双重压力叠加下,这些现阶段摘得的土地,开发商为保证基本的利润,很有可能会出现集体减配产品的现象,压缩设计成本、扣减产品及营销投入。受此影响,未来北京楼市的供应主力恐将重回面向刚需、刚改的产品时代。