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三四线楼市去库存持续分化:部分城市取消购房补贴

21世纪经济报道 - 宋兴国 2017年05月11日 08:15

  被为数不少的三四线城市所采用的“购房补贴”政策,目前在一些地区正进入“退潮期”。

  5月9日,芜湖发布新的调控政策,提出新房交易后两年内不得入市,同时取消了购房的契税补贴。

  而据21世纪经济报道记者统计,4月以来,包括镇江、嘉兴、芜湖等热点地区,都取消了“购房补贴”的相关政策,被认为代表着“去库存”的政策已经在部分地区发生了逆转。

  但与此同时,一些地区却仍在推出“购房补贴”政策,显示出当地去库存压力仍在。

  一些观点认为,随着一二线城市开始全面进入“限购、限贷、限价、限售”的“四限”时代,被挤出的购房需求,必然会对周边三四线城市楼市产生进一步影响。但大部分城市的去库存压力仍未得到实质性解决,楼市分化仍将持续。

  三城取消“购房补贴”

  “购房补贴”,一般指个人购买商品住房时,地方政府对个人发放的补助,一般与购房契税或应纳税房价挂钩进行补助。

  5月9日,安徽省芜湖市公布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》),提出增加土地供给、新建商品住房须在取得产权证2年后方可转让等调控政策。其中,调整当地购房契税补助政策的条款,引起各方关注。

  《意见》指出,取消《市住房城乡建委、财政局关于加快商品房去库存促进住房消费相关规定的通知》(芜市建〔2015〕264号)中“一、化解房地产库存满足居民改善性需求:在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的,凡应交4%契税的购房者,在其缴纳契税后由财政部门给予应缴50%的补助”。

  所谓4%契税,一般指购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),需按照4%的税率征税。

  21世纪经济报道记者注意到,此前两个月,江苏镇江和浙江海宁也先后取消了购房契税补贴。但两地与芜湖相比,政策细则上有所不同。

  其中,海宁的政策是截至购房日,在本市参加社会保险正常连续缴费未满1年的非本市户籍居民,在购买新建商品房时不享受当地“购房补贴”政策。镇江则规定,停止执行本市户籍人口在市区购买首套商品住房,给予应纳税房价1%的政府性补贴的政策。

  在安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌看来,“购房补贴”取消的差别,主要与当地的市场状况有关。在控房价这一核心目标下,政策针对的群体,是对当地房地产市场影响更大的群体。

  他分析,海宁靠近上海,其市场交易量上升、房价上涨主要受上海外溢需求影响。而芜湖购房者则大量来自当地和周边县市,外地投资者比例相对较小,对当地房价上涨的贡献度也相对更小。

  因此,一些观点看来,芜湖的此次政策,更多是居住需求导致的去库存形势逆转。上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,这说明当前三线城市中,部分热点城市去库存战略基本得到较好实施,去库存战略逐渐转变为抑房价的战略上来。

  “冰火两重天”持续

  实际上,不仅是取消“购房补贴”,三四线热点城市,由于一二线外溢效应导致房价较快上涨,3月份以来密集出台调控政策。

  其中,以保定、沧州、廊坊为代表的环京津城市、以镇江、嘉兴、无锡为代表的环沪宁杭城市和以佛山、中山为代表的环广深城市,政策力度最大、出台最为密集。近期一些非一线城市周边的三四线城市,包括甘肃天水和海南的海口、琼海等地,也开始进入“调控大军”。海口甚至将产权式酒店和二手住房,也纳入本次限购范围。

  然而,尽管出台调控政策的三四线城市不断增多,但数位受访者均指出,少数热点三四线城市的去库存形势逆转,并不意味着房地产去库存即将结束。

  根据国家统计局数据,3月末,全国商品房待售面积68810万平方米,仅比去年末减少729万平方米,去年12月和今年1、2月甚至都出现了库存上升的情况。

  易居研究院发布的4月全国50城新建商品住宅成交报告也显示,受其监测的30个典型三线城市中,有18个城市成交面积环比下跌,而其他12个城市则有所上升,市场分化明显。

  这也可以从一些地方近期政策中见到端倪。比如,四川资阳3月发布政策,对在2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区(一城三区)购买商品房的购房人,由受益财政给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。事实上,当地连续两年提高购房奖励金额,可见其去库存压力。

  新城控股副总裁欧阳捷此前告诉21世纪经济报道记者,住宅市场的库存情况差异较大,在一二线城市库存持续下滑、强三线城市去库存加速的同时,一些弱三四线城市库存其实仍在上升。

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