建设新区“雄安”如写好一篇“雄文”。摒弃投机拥抱改革的雄安画卷,正期待一场气贯长虹的挥毫泼墨。

  中国千年发展大计雄安新区正式迎来其发展时间表,按照新华社官方表态:“3年后的2020年,一个新城的雏形将初步显现。雄安新区骨干交通路网基本建成,起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成;5年后的2022年,在北京冬奥会举办时与京津冀主要城市联系进一步紧密,与北京中心城区错位发展,起步区基础设施全部建设完成,新区核心区基本建成;13年后的2030年,一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城显露活力,成为具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共处、闻名遐迩的城市新星。”

  2017年4月1日,国家级雄安新区横空出世。按照中共中央、国务院印发通知,这个由河北省雄县、容城、安新三县及周边部分区域所构成的雄安新区已上升为与深圳经济特区和上海浦东新区类比的战略地位。

  依新华社官方描述:这是以习近平同志为核心的党中央做出的一项重大历史性战略选择,是千年大计、国家大事。

  雄安新区规划建设是以特定区域为起步区先行开发,起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里。

  雄安新区的发令枪正式打响,最早连夜奔走在通往新区路上是一波又一波的炒房客与媒体记者们。

  “设立雄安新区”消息靴子正式落地。几个默默无闻的河北小县城瞬间被推至强力聚光灯下,火遍全国。无人机航拍、网络直播、360度无死角报道。

  “村干部被成群结队来买房的人吓坏了,当地的新盘旧楼不管加价多少都有人买,而且是全款直接付清。”由于乌泱乌泱的炒房人群瞬时填满了小县城,一位安新的当地人乐呵呵表示:“炒房客在参观雄安新区,我们在参观炒房团!”

  投机疯狂引“速冻圈”成形

  规划出台后,雄安新区内新房和二手房浏览量暴涨。

  根据安居客统计的数据显示,4月1日晚间19—23点为当日关注度高峰时间段,22点达到最高值。此后,随着网友对新政讨论的持续发酵,在4月2日、4月3日,雄安新房和二手房浏览量依旧持续暴涨,截至4月4日零时,雄安新房浏览量增长达170倍。

  虽然雄安新区是全国焦点,但雄安新区三县原管辖市——河北保定市依旧是浏览雄安的新房及二手房房源人数最多的地区,占比达59.07%。

  此前有媒体报道,在中央决定设立河北雄安新区的消息发布后,北京、天津、石家庄等地购房者带着成捆现金涌入雄安新区买房投资。安居客的平台浏览数据显示,除了保定市,浏览雄安的新房及二手房房源最多的几个城市分布为:北京占比8.02%,廊坊占比3.83%,天津占比3.44%,石家庄占比2.35%。 

  全国人民对于雄安房产的“牵挂”热情空前高涨,雄安新区的房价是瞬时爆破。据一位2016年夏天在安新县购得一处130多平方米洋房的买房人透露,“去年买房时,洋房报价9000元/平方米、板楼7000元/平方米,截止到今年年初,价格涨到14000-15000元/平方米。”     

  今年3月底,安新县当地一个别墅项目报价已经到了20000元/平方米,这位买房人当时颇为犹豫并未出手。“雄安新区消息一出,再致电该项目,销售人员表示,老板正在想多少钱卖,也没想好要不要卖,但是价格有可能涨到30000元/平方米左右。”

  炒房火爆至极,几乎是同时,政府连续不断发布一系列限制买房炒房的措施:商品房停售、二手房中介关停、全面冻结房产过户。

  据了解,从2016年6月开始,雄安新区规划区域内就已逐步实行不动产、规划、土地、项目、户籍的冻结。这一系列“人工冰冻”措施明确了新区的态度:雄安不欢迎“炒房客”。

  当前雄县等主要街道两旁挂满“房子是用来住的,不是用来炒的”、“房屋销售实施全面管控,停止办理房屋登记手续”等横幅标语。

  而且环“雄安”房地产“速冻圈”也很快形成。截至4月5日,紧邻雄安新区的河北省廊坊市、霸州市、文安县;沧州市任丘市;保定市徐水区、定兴县、满城区、清苑区、白沟新城、高碑店市、高阳县等十个地区接连出台限购措施,加上之前限购的涿州市、涞水县,一个环雄安新区的限购“速冻圈”已经成型。

  政策凶猛:限购一日十城

  4月6日,中共中央政治局常委、国务院副总理、京津冀协同发展领导小组组长张高丽在促进京津冀协同发展会议上,用七个“严”字部署雄安新区规划建设:坚决严禁大规模开发房地产,严禁违规建设,严控周边规划,严控入区产业,严控周边人口,严控周边房价,严加防范炒地炒房投机行为。

  4月15日凌晨,雄安新区临时党委、筹委会发布打击炒房炒地政策,严打土地、房地产领域的违法犯罪行为。

  雄安新区当地这场短炒的资本盛宴似乎被强制“围剿”了。但还是有少数投资客能够突破重围,通过各种方式进入雄安楼市,甚至有的投资客开始涉猎雄安外围市场,受这些外溢性投资需求影响,霸州、文安、任丘等地楼市开始迅速升温。

  “对于上述地区来讲,如果有购买行为,房价上涨100%几乎没有任何争议,甚至有的个案交易显示房价由每平方米几千元上涨到每平方米两三万元。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

  不过政府的限购来得同样凶猛,一日十城限购之下,截至目前,雄安周边楼市也已经开始降温。

  根据安居客房产研究院数据,雄安新区及周边城市新房浏览量在4月2日,即消息发布后第二天达到峰值,其中距离新区较近的徐水,4月2日新房浏览量较3月31日暴涨22.5倍,高碑店4月2日新房浏览量较前一天上涨2.5倍。但这些城市,大部分在4月9日之后的新房浏览量趋减至消息发布前的水平。

  雄安新区及周边城市的二手房浏览量,多数同样是在4月2日达到峰值,其中位于雄安新区北部的白沟涨势较猛,4月2日当日浏览量较消息发布前平稳期大涨10倍。4月9日后,像白沟、霸州、高碑店等二手房浏览量恢复平稳、接近消息发布前水平。

  从这场非理性的资本短炒盛宴背后原因来看,张宏伟认为,主要有四个方面原因造成雄安新区短期内遭遇投资客爆炒:

  第一,尽管当地采取了一些强制性措施来“围剿”投资客,但这并不会挡住投资客对于新区的投资热情,投资客看好区域未来,尤其是非首都相关功能疏解而带来的市场价值;第二,北京、天津、石家庄等大中城市已经限购限贷,部分投资需求无法在本地释放,股市跌跌不休,海外资金又大规模出不去,雄安新区规划为投资客提供了新战场;第三,媒体对于雄安新区的解读,短期内利好消息引爆楼市投资,引发了全民关注;第四,雄安新区规划出台恰逢清明假期,投资客临时改变出行计划,刚好集中时间爆炒雄安新区楼市。

  霸州、文安、任丘等限购措施出台,挡住了部分需求,但对于部分手握雄厚实力资金的投资客影响不大。这些新区单价、总价都不高,而购房者大多来自周边京津大城市,首付50%甚至全款对他们而言都不是太高的门槛。

  事实证明,上有政策,下有对策。由于政策限制现在暂时无法购买,一些投资客选择先草签合同,待一年两年后再交易,甚至以公司名义、海外户籍等身份购买,这些“大招”在从前炒房路上被屡试不爽。

  不过张宏伟表示,“接下来,针对雄安区县周边并不排除有后续严厉政策跟进”。

  针对看好雄安新区的房企,张宏伟建议,雄安新区将启用新的房地产试行方案,将不允许配建商品房,试行以公租房、廉租房为主的建设模式,没有固定住宅用地。因此建议企业就多通过与政府合作或并购当地企业等形式进入新区。

  “一张白纸好作画”

  强力打击雄安新区炒房投机,正是为改革建设留下“一张白纸好作画”。

  打开地图,我们发现,雄安新区正好与北京、天津构成一个等边三角形,距离北京、天津、石家庄和保定市分别约为105公里、105公里、155公里、30公里。

  雄安新区三县地处保定,这里最著名的莫过于芦苇荡间十里荷花香的白洋淀美景。白洋淀这个华北平原最大的淡水湖泊,总面积为 366 平方公里,恰好位于雄安新区中部。除此之外,漕河、南瀑河、萍河、南拒马河等多条河流也在区域内交汇。

  区域内近两年也修建了数条新马路,现有雄安新区东至大广高速、京九铁路,南至保沧高速,西至京港澳高速、京广客专,北至荣乌高速、津保铁路等交通干线。基本形成与北京、天津、石家庄、保定的半小时通勤圈。

  而正在建设的京石客运专线(高速铁路)和津保城际铁路(高速铁路)将实现新区到北京 30 分钟和到天津 40 分钟的公交化路网。同时新区具备空港优势,距离北京新机场约55公里。

  北京市区与雄安新区驾车也只需两个小时左右,但目前南下交通不太便利。广发策略研究报告指出,无论是前往上海、广州还是深圳(往返),均需要通过“高铁+飞机”的方式才能抵达。即对于上广深来说,无法通过高铁或飞机的方式直达雄安新区附近的保定市,何况直达雄安新区。预计未来雄安新区交通基建方面的提升空间较大。

  时下,雄安新区三县也都有着自己的产业。

  总面积为524平方公里的雄县是“北方塑料生产中心”,到处可见塑料薄膜的销售公司。截至2016年末,雄县塑料产业链上下游生产企业4000多家,从业人员5万多人,年产值超过100亿元,塑料产业占到GDP的70%。此外,“中国温泉之乡”是雄县的另一个名字,其地下蕴藏着地热水源,地热田面积达到了320平方公里,占县城总面积的61%。

  在总面积314平方公里的容城,服装产业则是当地的招牌产业,据说,有四分之一的当地人从事服装行业。而总面积近739平方公里的安新,除了由国家5A级旅游景区白洋淀拉动的旅游业,还有有色金属加工业及制鞋业。

  国泰君安证券研究指出,虽然雄安新区三县都有自己的产业,但整体产业结构较为落后,仍以传统制造业为主,其发展空间很大。譬如在2015 年,三县人均 GDP 约为 17000 元,而同时期北京人均 GDP 已经超过 10 万元,雄安新区有着非常大的发展空间。

  对于深圳和浦东城市开发来说,产业聚集,大力发展总部型产业是成功的关键。而规划建设雄安新区提出包括建设绿色智慧新城、打造优美生态环境在内的七大重点任务中,并未提及哪些企业要搬迁。

  对于雄安新区而言,既然是承接非首都功能,那么,北京疏解出的行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等都可能成为迁往雄安新区的潜在对象。4月6日,中船重工宣布,筹划将长城电子总部由北京迁入河北海洋装备科技产业园,其他相关等业务也将逐步注入园区。 

  “后续雄安新区应该积极规划为北方的新兴金融中心和北方的文化次中心,只有此类规格,才有助于此类区域后续形成新的投资机会和真正做大城市竞争力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  按照规划,雄安新区远期将承载200万至250万人口。安居客首席房产分析师张波看来,设立雄安新区并不只疏解人口作用。因为北京的功能为:政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心;城市副中心通州的功能为:行政办公、商务服务、文化旅游功能。这两个城市的定位里,均未提到经济功能。

  这都预示着,对于志在打造世界级城市群的京津冀来说,需要更好的协同效应,在北京积极疏导产业之下,雄安新区未来定位或是以经济功能为主,承载更多的金融机构、总部企业、科研院所等北京外迁企业进驻。参照深圳与浦东新区,未来高端企业扎堆,高知人群随之聚集,激增的人口及增多购房需求会一定程度上推高房价,保定整体经济或将因此受益。

  总体来看,雄安新区现有开发程度低。诺亚研究就指出,雄安新区是北京周边少有的空白地,开发程度不高,白纸一张,“具备高起点、高标准开发建设的基本条件”。

  截至记者发稿时,包括中国铁建、中国交建、中国航天科技集团公司、中国冶金、中石化、中国国电、中国联通、中国核工业、中国航天科工、中国华电、中国建筑、中国能源建设集团有限公司、中国中铁、新兴际华集团有限公司、招商局集团有限公司等20多家央企表态参与雄安新区建设。

  4月初,央视记者对雄安新区筹备委员会进行了探访。整个雄安新区的筹委会,共设立了综合组、规划建设组、协同发展组、城乡统筹组等7个小组,一共有70多名工作人员,来自河北省、北京和天津的各个部门。

  目前雄安新区的首要任务是做好搬迁工作。“因为下一步我们要征地、拆迁、安置、就业,这些问题都要研究,所以要迅速地提出可行的方案。”河北雄安新区筹备委员会主任刘宝玲表示。