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环京楼市系列之七 | 天津:只剩滨海新区不限购

地产杂志 2017年05月03日 14:57

  天津楼市从“涨”声一片到量价齐跌,中间只隔着一个“新政”的距离。

  天津正在成为环京楼市调控的缩影。

  2017年4月第二周以来,刘(化名)已接到不少于5个来自天津的住宅销售电话。其中3个项目位于武清,另外2个分别来自西青和宝坻。

  事情源于2017年初,北漂刘希望通过人才引进以及在津购房取得天津市户籍,为一年后女儿入学做准备。于是自2月底开始,她和先生就在距北京最近的武清等地看房,并初步选定了武清杨村以及京沪高速武清西出口的两处楼盘。但是,由于筹集40%的首付款需要一段时间,直到3月底,刘仍未签署购房合同。

  这一耽误,反而等到了“3·31”新政的到来。

  “幸好还没有签认购协议,新政出台后,刚需购房者的选择余地更大了。”刘说道,以前她要主动去咨询、看盘,且当时武清楼市均价已达2万元/平方米以上。现在则相反,销售人员会主动向她推荐合适的项目,并承诺如有意购房,在此前报价的基础上会有优惠。

  比如京沪高速武清西出口某别墅项目,由2月底报价15000元/平方米,下调到了如今13000元/平方米。以其主力户型161平方米计算,总价将节省32.2万元。

  而位于杨村一中附近的高层板楼,由于邻近学区,价格并未明显下调,仍维持原来的22000元/平方米。但若她两周内确定购买意向,则能够在现有价格基础上优惠到98折,并赠送部分硬装。以120平方米的主力户型计算,总价可节省将近6万元。

  从“银”4月到“铜”4月

  “新政出台前,天津是北京人或‘新北京人’购房投资的首选地区之一。特别是武清、西青、宝坻等‘亲京’区域,从落户条件、城市配套和交通优势都比其他环京城市更有吸引力,且均价明显低于市内。有些位置好的楼盘,销售团队拉几个微信群,很容易就成‘月光’盘。”某代理机构销售代表张宁坦言。

  以新政落地前的3月份为例,“虽然与去年同期相比还有一段距离,但2017年前后积攒的改善性需求和刚性需求都得到了集中释放,呈现稳中有升的趋势。并且,受此前周边城市陆续限购的影响,环京区域住房需求也被挤压到天津市场,使得3月份天津楼市成交较为集中。其中,高端楼盘套均价格涨幅较大,基本都是首次改善需求者购买。”房天下天津区某负责人介绍道。

  统计数据显示,3月份天津市新建商品住房和二手房分别成交17629套和21026套,环比分别上涨155%和145%;而新房成交均价为17206元/平方米,环比上涨1%,二手房则以25121元/平方米的挂牌均价倒挂,环比上涨4.63%。按照这一势头,天津楼市原本可能迎来“银”4月。

  然而,从“银”4月到“铜”4月,中间恰恰隔了一个“新政”的距离。

  新政出台后的4月首周,天津市新房成交均价就降至13438元/平方米,环比下降13%;二手房成交均价则降为11852元/平方米,环比下降24%。

  均价下跌,成交量也出现了断崖式下滑:4月首周,新房和二手房分别成交2343套和1936套,环比分别下滑68%和79%。

  更“要命”的是,商品住宅新增供应量也大幅锐减。中原地产相关数据显示,天津市开盘项目由3月最后一周的14个,减至4月首周的2个——仅津南区的金地艺城悦府和静海区的禹洲尊府2个项目进行了老盘加推,主推产品均以高层小户型为主。

  “事实上,此次天津‘分区’出台限贷、限购政策符合预期,早前已有一些信号释放。这和北京市场此前政策收紧以后,天津市场交易节奏加快有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,由于此前天津房地产政策相对宽松,对于远郊项目除武清之外并不限购。于是,北辰、西青、静海、宝坻等区域住宅市场成交火热。这时,必须采取加码的方式,才能更好地稳定房地产市场。因此,新政首先明确了区域性住房限购的导向,扩大了限购范围。

  在限购政策下,本地家庭在天津市可以认购两套住房,外地人和天津本地单身人口则只能认购一套。同时,对于外地人来津购房,从过去要求一年社保提高到了两年。

  “新政同时还明确了5方面内容,即差别化信贷政策、对土地市场供应和房产供应提出新的政策导向、对当前房价明确了价格指导和管制导向、从推盘角度进行了各类管制,以及对当前中介和房企的各类违规做法进行管制。”严跃进认为,这与整个京津冀楼市收紧的特征颇为一致,也从侧面说明了热点的新一线和二线城市会持续收紧政策。若房价继续反弹,那么打压的做法还会增加,楼市在较长一段时间内仍将低温运行。

  天津财经大学经济学院教授丛屹也对记者表示,此次天津“双限”的主要目的是为了调节房价过快上涨,而不是让房价下跌。

  “在未来,两大因素将支撑天津成为投资上升区域:一是在京津冀一体化中,天津属于受益区域,将承接北京向外疏散的一些非首都功能;二是上一轮房价上涨其实是分化现象,分化的根本在于城市属于人口净流入还是净流出。很显然,天津仍处于城市化上升期,人口属于净流入。”丛屹言道。

  “从某种程度来看,天津楼市与南京相似,除了2015年底至2016年随大势猛涨了一段,其他时段都有刚需作为支撑,上涨比较稳健。即便是新政出台后,那些教育资源丰富、小户型房源集中的二手房热门片区依然‘涨’声不断。”某机构研究员肯定道。再加上为了举办2017年全运会,天津市区基础建设已有了明显改造和提升,这些都将有助于远期天津楼市的逐渐回暖。

  漏网之“滨”

  截至目前,天津楼市唯有滨海新区因特殊的人口导入政策受到“优待”未被列入限购范围。作为上海浦东新区之后的第二个国家级新区,天津滨海新区于2017年1月20日出台《关于进一步集聚人才创新发展的若干措施》,目标是到十三五收官,实现100万的人口增量。

  人口要增,政策自然要网开一面。不过,4月以来,仍有部分购房者转向以观望为主,门店咨询量、楼盘来电量和成交量都出现了小幅下滑。

  我爱我家市场战略中心数据显示,3月初滨海新区新房成交量保持在每周700套以上,日均成交套数约150套上下。但4月的前4天,新区32个新房项目总成交量仅115套,成交均价约10500元/平方米;与此同时,二手房共成交302套,成交均价约8033元/平方米。其中,成交最多的大港达204套,其次为塘沽、汉沽和开发区。

  成交暂时下滑并非没有缘由。“虽然不限购,但认房又认贷的条件以及非津户籍需在3年内连续缴纳2年以上社保或个人所得税证明,这些都阻挡了部分转投滨海新区的外地购房者。”对此,盛隆地产首席市场研究员汪婷婷建议,开盘项目应从户型入手,锁定受限制较小的刚需和改善型市场来提升销量。

  不过,值得关注的是,作为环京楼市唯一政策宽松的区域,滨海新区的网站搜索量比重已有所上升。随着京津冀协同发展加速,滨海新区产业承接加快,未来还将伴随大量人才的涌入。

  “从商圈关注度来看,中新天津生态城以27.83%的搜索比例高居首位,开发区第三大街和第一大街分列第2、第3位。而在地铁沿线房源关注度上,津滨轻轨9号线则以27.27%的搜索占比排在全市第2位,仅比地铁1号线沿线略低约1个百分点。”房天下分析师王琳认为,随着新政实施,二季度限购区域的市场有效需求会大幅减少,滨海新区或将成为北京外溢性投资需求的下一个通道。

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