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北京楼市最严调控满月:议价空间出现 更大调整或在二季度

经济观察报 - 陈蓉 姚瑾玲 2017年04月25日 15:30

  北京“3.17”新政出台超过一个月,二手房市场松动,成交量大幅下降,议价空间已经出现,记者走访的望京某楼盘,报价与底价的差别甚至达到40万元。

  链家数据显示,调控后一个月(2017.3.17—2017.4.16)链家二手房共成交5258套,环比下降71%。最近一周(2017.4.10—2017.4.16)链家成交692套,为2016年以来除去特殊长假以外的最低值,不足调控前高峰水平的15%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,市场价格暂时处于横盘状态,政策对价格的影响需要3—6个月时间显现,北京房地产市场很可能在第二季度出现价格调整。

  议价空间出现

  陈磊是福建人,在北京某事业单位工作已满三年。因打算在京长期发展,他于2017年春节后开始看房。

  考虑到家庭经济实力和通勤距离,陈磊瞄准了东五环与东六环之间、房屋总价在500万元左右的二手保障房。中介告诉他,由于看房区域新道路修通,春节前已经有一小波涨幅,陈磊便不着急出手。

  “3.17”政策出台后,出于对房价回归平稳的信心,他开始增加了看房频率。但他郁闷的是,业主并没有想象中那么急于出售。虽然成交量骤降,但由于这类进入流通的二手保障房项目单价相对低一些,业主对刚需接盘较有信心,议价空间和之前比无太大变化。

  记者走访门店的体验与陈磊相似。以北京市东四环至五环,朝青板块二手房源为例,小区周边商业、交通、学校、医院配套完善,房龄在10年左右,“满五唯一”的二手房源,单价在7万-10万元左右,受刚需购房者青睐。

  青年路链家门店中介告诉记者,虽然受调控影响买家数量减少,但优质小区受到的波及较小,房源仍供不应求,不过议价空间已经出现,急于改善换房的卖家最多可以给出5万-10万元的议价空间。

  同样的情况也发生在望京,记者走访时了解到,有业主的报价和底价的差距在40万元左右,一套约 70平方米的一室一厅,报价680万元,但640万元业主即考虑面谈;一位温州的业主表示,只要出到理想价格,近日便可从温州赶赴北京办理交易手续。

  中介称,有些业主出于个人因素,例如急需变现、有离京打算等会主动降价,但这些情况在“3.17”调控之前也有,无法证明是调控对价格造成了影响;不过,目前大部分业主和买家都不着急交易,也不再“一周一个价”,变得理性了。

  第二季度或现价格调整

  链家数据显示,在新政一个月后,占据链家成交量三成的核心500盘整体成交量下滑74.9%,调控后近三成的小区无成交。调控后各环线均价呈现了不同程度的下降,二环内下降幅度最明显,为4%。

  记者从中介处了解到,这一降幅或与整顿学区房有关,高价房源成交萎缩从整体上拉低了地区均价,这一区域的降价行为比较少。

  中原地产首席分析师张大伟认为,新政对市场成交量的影响,预计4月下半月将全面体现到网签数据上,二手房住宅等物业会有5成左右的成交量下调。

  张大伟表示,政策对价格的影响需要3—6个月时间显现,北京房地产市场很可能在2季度出现价格调整。且从北京最近待售的多宗土地看,预期将有8000套以上的自住型商品房供应,而且它们分布在多个热点区域,将对市场有非常明显的平稳作用。

  望京片区的链家中介认为,在新政出台的前两周,明显感到客流有大幅下降。但在观望一段时间后,刚需客群也陆续开始回归市场。同时,由于“3.17”新政,普通二套房首付大幅度提高,许多被挡在交易阶段的优质房源被释放出来,符合条件的买家可选择余地增加,预计五一市场将有适度回暖,但投资客的身影几乎绝迹。

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