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限购,离场?No,现在才是置业海南的最佳时期

地产杂志 - 林志愿 2017年04月21日 16:26

  随着海南省配套的日益完善,未来房价也必定上涨,限购出台放缓了房价上涨步伐,此时或是入海南楼市的最好时机。

  年初,海南省住建厅相关负责人提出了对海南楼市的未来要求:2017年海南省必须加快房地产去库存、调结构、提品质的速度;力争全省房地产投资同比增长3%左右,商品房销售面积同比增长10%左右,并且价格保持基本稳定,商品房住宅去化期要控制在18个月以内,房地产总体平稳。

  然而,近日,海南省住建厅发布了《关于限制购买多套商品住宅的通知》,新政规定,非海南户籍在海南省范围内限购一套房;本地人在三亚买二套房,首付提升至50%;本地人在买二套房,无贷款记录或结清的首付提升至40%,贷款未结清的首付提升至50%,同时全省范围内限购第三套及以上住房。

  时日不过四个月,缘何强调去库存,却又出台限购?

  据了解,此前海南省购房政策相对国内其余城市较为宽松,在外省购买力量和本地需求的双轮驱动下,从2011年至2016年,黄金时代五年期间房价仅涨百分之30%的海南楼市去库存正在加速,房价上涨明显,房地产业为海南经济发展作出不小贡献,但房地产的经济结构也增大了海南经济的泡沫跟风险。

  值得注意的是,此次限购政策中三亚被单独提及,此次限购也被看成是三亚限购政策的升级。

  据搜狐焦点三亚站统计数据显示,三亚的房价从2016年底今年年初的16000万/平,迅速攀升到现在27000万/平左右,上涨了50%,在高房价的同时也在走量,2017年前三月三亚网签超过19000套;另外三亚住房去化周期只剩8个月(全省为23个月),在房地产市场供需关系上已经接近触碰到供应紧缺的警戒线。

  三亚现在要做的是防炒房抑泡沫,而不是去库存,所以此次限购政策中三亚被区别对待。

  海南省住建厅厅长丁式江公开坦言,“尽管海南产业结构不断优化,房地产去库存不断加快,但经济发展对房地产依赖程度依然较高,不利于产业结构调整优化和经济增长方式转变。”

  丁式江还表示,“当前是海南省房地产调整结构、转型升级的攻坚期,为确保房地产市场平稳健康发展,必须坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,顺应和遵循海南发展规律,以新的发展理念破解房地产业发展难题。”

  此次限购政策,对于非本省户籍人士限购一套房,对社保却无任何要求,既不影响有海南度假置业需求的外地居民,也不影响去库存,又可以抑制投资炒房的行为,可以同时实现去库存和抑房价两个功能,明确“房子是用来住的,不是用来炒的,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题”这个目标。

  限购,房价会跌?什么时候买?

  据海南省统计局数据显示,2017年第一季度,海南全省房屋销售均价为12067元/平方米,比2016年全年均价上涨2188元/平方米,涨幅达到22.2%。在外部购买力量和内部转型需求双轮驱动下,经历了一段相对低迷期的海南房地产去库存正在加速,房价明显上涨。

  安心购房网联合创始人表示,“当限购令突然来到,必然会对成交量产生影响,短期内就会抑制需求,短期如果开发商有资金周转的需求,有可能就会通过降价来保持资金流动,在这个时间段点往往会出现非常好入市的时间点。后期随着限购令被消化,市场就会逐渐转暖,价格就会回升,走出一个标准的V字形。这次的限购令是让那些投机倒把,本来不想买房人放弃购房的理由,但是会对本来想买房的人后期用更便宜的价格进行买房的机会。”

  该政策调控的要点在于“非海南省户籍居民在海南购房,最多只能买一套商品住宅”,限购限的重点是打击炒房客,而不是打击楼市,对于海南购房休闲度假、养老养生需求的购房者来说,一套房足矣。。

  并且该政策出台表明了政府想要稳定海南楼市的决心,对于能买房的朋友来说,这也算是一大利好消息。

  另外,众所周知对于海南这个国际旅游岛,基础设施配套是其旅游业发展的硬伤,如果海南的旅游产业想要得到进一步发展,未来完善城市基础设施配套也将是海南政府的工作重心。

  配套的增长就是房子价值的增长,随着海南公共配套的日益增长,海南未来的房价也必定得到一定程度的上涨,而现在限购政策的出台,放缓了房价上涨的步伐,也是政府用行政命令为买房自住购房者创造的最好的入市机会。

  一城一策、靶向治理

  除此限购政策出台的同时,针对海南房地产市场的“疯狂”和“不理性”,海南省住建厅还强烈要求停止鼓吹“海南房源告急”、“房价暴涨”等人为制造紧张氛围违法违规行为。

  经本文记者实地探察,2017年开春以来海南省房屋销售的确实现了开门红,整体去库存加快,但部分市县不同区域不同项目房地产市场却分化明显,房子是否售罄,需要具体到区域具体到项目,笼统的宣称“海南现在没有房子可以买了”,皆为谣传。

  据海南省统计局的数据,2017年第一季度,全省房屋销售面积535.63万平方米,比上年同期增加168.91万平方米,同比增长110.5%,增幅同比提升57.4个百分点,比全国平均增速高85.4个百分点,名列全国第二;房屋销售额完成629.13亿元,比上年同期增加253.33亿元,增长144.1%,增幅同比提升104个百分点,比全国平均增速高118.1个百分点。

  另外,海南省2016年底库存平均去化期为45个月,部分市县甚至超过了50个月,如儋州市某楼盘,2017年一月开盘销售,至今销售已累计超过70%,儋州市其他项目销售总体却不够理想。截至去年底,全省商品房住宅库存比2015年底减少了868万平方米,去化期从45个月降到23个月,相对于全国库存去化16个月的平均水平,这个数字仍然不低。

  经本文记者考察发现部分市县库存消化慢的原因是,一些房地产项目的市政基础设施和公共服务设施配套不完善,除了海口与三亚完成去库存要求外,其余市县销售情况极差,西线某些项目开盘五年来销售率没达到10%。

  不同市县、不同楼盘商品住宅销售情况冷热不均,在此次调控政策中,要求海南房地产业供给侧改革的重点任务应该精准去库存,坚持“一城一策、靶向治理”,规范房企价格备案和售价调整,规范个体购房交易行为,防止期房未备案或更名,交易信息的公开等等,强烈禁止捂盘惜售、人为制造紧张氛围等违法违规行为。

本文仅代表作者个人观点,与乐居新闻网无关。

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