收购兼并是保利地产2017重点

  卖了2101亿元!

  央企保利地产交出一份靓丽的2016年成绩单。另外,还有3个关键数据也十分耀眼——净利润124.22亿、净资产收益率为15.45%和净负债比率降为55.24%。

  它是怎样炼成的呢?俄国大文豪列夫·托尔斯泰说,幸福的家庭都是相似的。但众多房企们取得好成绩的背后,却各有过人之处。

  在惯常人的眼中,央企是低调的,行事总是一板一眼。但在宋广菊董事长的带领下,保利地产一改央企的老作派,在战略、融资和多元化布局上全面出击,大象也能起舞了。

  壹 | 央企并购王

  “并购王”苗头,在保利地产身上隐现。

  在地产界,只要提及并购,很自然的会想到一个人物——融创中国董事局主席孙宏斌。他是民企的代表。

  但另一股并购潮也在徐徐展开,典型者是央企保利地产和中海地产。它们分别并购了中航地产和中信地产。这是一盘更大的整合之棋。

  基于招拍挂获得土地的代价过于高昂,并购已成为房企获得土地的核心途径。2016年,保利出资1214亿元新增112个项目,新增面积2404万平方米。其中,通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。

  据K线了解,保利地产已成立专门的并购团队,且在数次并购中积累了丰富经验。以2016年对中航地产的整合为例,实现了15个区域和22个项目人员、财务、管理的平稳过渡。

  有分析指出,央企地产整合可能是2017年资本市场的风口,甚至其他的央企地产资产也会纳入保利地产的整合范围,保利地产规模扩张带来大量的优质土地储备,也将触发价值重估机制。

  宋广菊认为未来房地产市场将呈现几个明显的特点:房地产成交总量峰值时代、大象起舞时代、产品升级时代、存量市场时代。“现在是大象起舞时代,如何去收购兼并,将成为一个工作重点,可能会对增长的方式等方面都做一些战略性的适应和调整”。

  贰 | 低成本吸金

  打铁尚需身体硬。

  据克而瑞发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》显示,合约销售额过2000亿元的保利排名第五,于16家被允许开发地产业务的央企中排名第一。

  但保利并未通过高杠杆换增长。在2013年至2016年4年间,保利净负债比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%,有息负债总额自2014年以来逐年下降至1122亿元,有息负债综合成本降至4.69%。

  2016年公司现金回笼超过2000亿元,比例超过97%。公司经营活动净现金流连续两年为正,全年现金净流入为341亿元。

  截至2016年底,公司净负债率降至55%,为2010年以来新低,资产负债率连续六年下降,至74.8%,资产负债结构大幅改善。

  保利获得长期低成本资金,与大股东保利集团的支持不无关系。“凭借央企背景和公司资质,能快速获得银行的低成本资金,特别是在资金更为严厉的环境下,公司的融资成本显著低于行业同类企业。”有业内人士告诉K线。

  保利地产拥有很强地应对市场冲击的能力。截至2016年年底,手握现金470亿元;在融资方面,通过股权、债权等方式获得资金超过600亿元,通过房地产基金累积融资600亿元。

  多家券商指出,目前保利地产估值在主流地产股中较低。数据显示,恒大、招商蛇口、碧桂园、万科的市盈率分别为20.8倍、16.3倍、12.71倍、10.75倍,而保利地产的市盈率为9.16倍。

  叁 | “3+2+X”战略收效

  保利对地产业的中长期依然看好。截至2016年,中国城镇化率仅为57.3%,而美国、日本已超过80%。保利对此的理解是:城镇化率的提升,以及未来城市群的形成带来的产业、人口迁移,将持续给行业带来巨大机会。

  保利地产土地储备多位于一线和核心二线城市,成为目前城市群战略最为深入的地产公司之一。保利将成立浙南、苏北和京津冀三家公司,关注核心城市群布局。

  报告期末,保利地产已覆盖全国68个城市,形成了以广州、北京、上海为核心,以周边城市协同发展的城市群格局,利用在公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化的方式拓展。

  截至2016年末,保利地产拥有在建、拟建项目361个,待开发面积6344 万平方米,可满足公司未来2-3年的开发需要。其中,一、二线城市待开发面积占比约为68%,一、二线货量占比90%。进入三、四线城市10个,货值占比10%。

  目前,保利地产业务覆盖全国68个城市,拥有在建、拟建项目361个,待开发面积6344万平方米,其中一二线城市待开发面积占比约为68%,可满足未来2-3年的开发需要。

  保利地产2016年突破2000亿元销售额,得益于“3+2+X”战略有效执行——3个300亿、2个200亿和1个百亿级别城市群布局。

  保利地产并不满足于地产开发业务。宋广菊认为,保利地产已基本形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局,逐步构建多元的利润增长模式。