曾经被称“鬼城”的常州,如今成为了江苏省第一个“限售”的城市。

  常州是江苏省13个地级市之一,同时也是长三角地区重要的工业城市,由于房地产库存长期高企被外界冠以“鬼城”之名。常州市区(不含金坛、溧阳)商品住房累计可售面积最高峰为2014年8月的824万平方米,去化周期高达21.4个月,远超15个月的警戒线。

  变化从2016年开始,跟随长三角区域楼市全面快速回温,常州在投资客的涌入带动下,摘掉了当年“鬼城”的帽子。荒凉过后,这里成为了长三角所剩无几的价值洼地,上海、南京这些城市的投资人群携资买进。

  2017年春节过后,常州房地产市场表现活跃,克而瑞一份数据统计,3月常州市区商品住宅成交量超过63万平方米,环比2月上涨154%;成交均价达到10333元/平方米,环比上升9.2%。

  机缘降临,库存快速消化,常州一夜摘掉了“鬼城”的帽子,让世人对这座位于长三角的三线城市重新估值。楼市爆发后,一道“限售”新政接着登场,这座城市的楼市未来顿时增添了喜悦之外不确定的因素。

  4月8日,常州市人民政府办公室连夜对外发布《关于加强全市房地产市场调控工作的意见》,表态将从加大供应,稳定市场预期;打击炒房,遏制市场投机;严格监管,规范市场秩序;充分保障,完善市场机制几个方面加强楼市调控。

  这是继3月28日调整住房公积金贷款首付比例后,常州为楼市戴上的第二道紧箍咒。

  “前几年常州很多房子都卖不掉,所以根本没有考虑过在老家买房或投资。”常州人李先生告诉中国房地产报记者,从2016年开始常州楼市有了起色,正赶上他想给家里人在常州换一套条件好一点的房子,既能改善居住环境,又能作为一种投资。但找了一圈下来,竟没有一个合适的楼盘。

  李先生所看到的,正是常州楼市的症结所在。经过快速去化,常州的库存量已经有了明显降低。根据常州市官方数据显示,近期常州的库存量大幅减少,截至2016年末,常州市商品住房累计可售面积476.08万平方米,同比下降近40%,去化周期为6.67个月,较2015年末减少6.49个月。

  在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,江苏省的第一道“限售”新政选择降落在常州有其内因。在库存快速被消化掉以后,常州目前面临着“无房可买”的尴尬,这个“无房可买”并不是指真的一点库存都没有,而是对于市场中有需求的购房者而言,目前常州楼市的库存中很少有符合他们要求的房子。

  有部分业内人士认为,常州在2016年透支了大量的购买力后,今年房价下跌的可能性很大。再加上常州本地人大多手中都有几套房子,且常州这个城市本身对外地人口的吸引力小,流动人口少,增加土地供应后房价极有可能会有所下跌。

  但也有部分业内人士持相反观点,看涨常州,认为常州去年才走出高库存的压力,目前的调控手段仍相对温和。再加上今年楼市新增供应量不足,库存持续走低,大体量推货的楼盘变少,因此继续小幅上涨会是常州的主要趋势。

  “此前常州针对公积金贷款首付比例的调整实际效用并不大,是一种调控信号的释放。”欧阳捷表示,“限售”的实质就是限制交易,常州“限售”新政所能解决的问题是市场中的炒房现象,控制快进快出赚取差价的投资人群。目前常州的流入人口并不多,“限售”可以给已经“进城”但并没有完成城镇化的购房群体更好、更公平稳定的市场环境。

  据知情人士透露,目前除了“限售”,常州也开始暗地限价,控制房价过快上涨,收紧管控。如果市场进一步发酵,不排除会有更严厉的政策落地。

  第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可认为:“‘限售’政策能够快速为市场降温,但属于一种暂时性的调控手段。”禹洲集团董事局主席林龙安认为,“限售”可以在一定程度上抑制投机者和中介机构的炒房心理,有利于一手房产业链的稳定。

  而“限售”城市不断壮大,对现在投资人群频繁流入的三四线城市来说,是一种问题导向的阶段性“补丁”政策。