做新闻报道一定要点标题党,做评论一定语不惊人不罢休,这都是社交化时代的套路,但是,这样的东西读多了“伤身体”,因为安慰剂太多,鸡汤太多,误导你的成分更多。

  比如说,有专家在列举了北京楼市遭遇了三大利空之后,结论就直接到了历史大顶或已形成,这样的预测说是基于理性分析,但却完全定性不定量,给出一个貌似合理的逻辑关系,就能得到一个价格判断,真不知道这是哪里来的自信,其实专家也没有太多的自信,但凡看到“或以”的字样,以后就不要太信以为真好了。

  价格是无法预测的东西,股价如此,房价也是如此。

  所谓的三大利空,第一就是限购限贷限售,抑制需求,第二就是加大供地,第三就是雄安新区引发的对北京购买力分流的想象力。三个对北京二手房价的利空都是确确实实的利空,尤其第一项抑制需求的办法那是一道接着一道,不把房价摁住不罢休。至于,第二项加大供地,我以为短期有效,长期难以持续,毕竟北京的目标是限制城市变大,而第三项分流北京购买力的想法,非常有想象力,但是也是只有在长期才能起到效果的,你看现在雄安新区的房子就是根本买不到的,以后也不一定买得到。

  所以,所谓的利空,真正能得出的结论只能是北京二手房价涨不动了。还在3月份的时候,北京认房又认贷的办法出来之后,我就认为这才是真正抓住了房价上涨的要害,那就是真正的降杠杆。而我们的分析也只能是这样的:

  “北京的二手房还涨不涨?现在看起来,政策制定者们是采取了定格处理的手段了。在加大供给的长期措施之外,严锁短期需求成为了一道又一道的购房门槛。我们能感觉到的是,在如此的房价之下,如果在二手房购买上贷款认房又认贷,再加上预防假离婚措施的认离,北京这样的一线标杆城市的购买力真的已经被透支了,短期再难有折腾的余地,而这一轮相对漫长的房价暴涨期,终于有了一个走到头的可能。”

  无论限贷限购还是限售,都是从抑制需求上来稳房价的办法,还有北京明确未来5年全市计划供应住宅用地6000公顷以保障150万套住房建设的办法,这是加大供给,但是这些还是不够用的,面对北京的房子几乎是远远没有尽头的需求,从长远来说,把对北京中心地区的需求转移出去,才是千年大计,所以,雄安新区才是解决北京房价的终极方案。

  “戛然而止,这是一个大概率事件。”但是,没有人能够分析出一个所谓的历史大顶来,历史大顶要用历史来证明。英国学者马丁-雅克在他的《大国雄心》一书中预测:纽约的全球地位是在1945年之后形成的,1900年第一波全球化浪潮之时,世界之都是伦敦,而在50年内,北京将极有可能确立事实上的全球之都的地位。而这种预测,也是一个大概率事件。

  楼市什么时候会有一个所谓的大顶呢?我也不知道,但是通过抑制需求的办法是不会打造出一个历史大顶的,真正的历史大顶可能来自于这样一个时刻,那就是所有人都不把房子当作首选的资产配置方向了,也就是说对房子的偏好发生了逆转。

  真正意义上的房产税可能起到这种效果,当然可能还有一个更市场化的结局,那就是以为房价下跌而导致继续下跌,一旦房价真正开始下跌,导致房地产实际投资回报为负,也会扭转这种对房子的偏好。但是,在房价真正下跌之前,我们是不可能预见到所谓大顶的出现的。换句话说,顶是跌出来的,不是预测出来的。