文/乐居 李琪

  当限购再也无法拯救楼市,“限售”便成了新的救命稻草,华丽丽的席卷了十几个城市。

  “限售”始于3月17日北京楼市调控升级。北京市在商品住房方面提出“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上”,打开了楼市调控“限售”的大门。

  到目前为止,短短一个月的时间已有16个城市跟进。这个升级版的“限”字头狠招,到底有什么威力呢?

  首先,限售既保护了刚需族,也打击了投资客。

  从限售城市所处地区来看,大多位于京津冀、长三角和珠三角,成交旺盛,且以新房市场为主,对二手房市场影响不大,对整个城市供应量影响小。

  从出台限售政策的城市能级来看,除广州为一线城市外,多数为二线及三线热点城市;限售的范围中包括成都、青岛在内的热点城市,所涉及的多为沿海或内地地区经济较发达的城市,人口较多,刚需人群多,限售在一定程度上保护了这些刚需人群,打击了投资客。

  对买房者来说,限售政策相当于将资金深沉2至3年,这对于自住买房来说影响不大。但对有投资意愿的买房人而言,除了需要考虑二三年后房价与当前价格比较,还会考虑资金投入的使用效率等多方面因素。

  其次,限售暂时冻结楼市的“流动性”,让调控重点从交易环节向持有环节转移。

  从限购到限售,房地产调控拉长了调控链条,从单一的审查买入资格,到锁定销售时段。地产网红严跃进指出,限售使楼市的“流动性”在某种意义上被暂时冻结。拿到房产证后,持有一定年份才能卖出,意味着持有房产的时间成本大幅提高,有利于打击炒房客的投机情绪。

  多数楼市专家都认为,限售将有效破坏房产炒作的套现机制,对稳定市场有积极作用,正是因为对其他城市有借鉴意义,因此不排除有更多的城市加入“限售”的行列。

  再次,限售政策的推行防范了金融风险,也为楼市后续政策调整争取了时间。

  为了防止系统性金融风险的爆发,在大部分业内人士看来,出台限售非常有必要。据同策提供的数据,商业银行实际不良贷款率已达到5%-6%,非常接近系统性金融风险爆发的界限7.5%。

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场,全国住房贷款交易金额占比升高,金融杠杆持续扩大。“限售”政策的逻辑在于防控系统性金融风险,将金融风险锁在账面上。

  限售政策锁定了房地产资产的价格,防止其贬值,进而防范系统性金融风险的爆发。对于楼市来说,限售政策将部分购房需求后置,防止投资客集中抛盘。

  此外,限购、限贷政策执行期相对较短,一般为1-2年;限售则一般为2-3年。张宏伟认为,“限售”能够避免快进快出的楼市投资投机炒作行为;为楼市后续政策调整争取更多时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,如房地产税立法、不动产登记等。

  “限”令当头,房地产回归居住属性的那一天离我们还会远吗?