2017年一季度可能成为2016年以来,北京疯狂楼市的最后一次狂欢,对布局北京楼市的房企来说,未来三个季度也许很难熬,很多房企在总结2016年业绩、展望2017年楼市的时候,都强调要在上半年加快销售节奏,现在看来,作出了这个判断和调整的房企,对市场危险信号的嗅觉还是比较灵敏的。

  从北京第一季度各家房企的表现来看,销售额同比仍然在增加,新政的影响还没有完全体现,预计其效果在二季度会更明显。但受预售证管控影响,大部分售价较高的楼盘被限制了入市机会,这类住宅产品比较多的房企,在销售业绩上受到的影响比较大。

  受此影响,北京一季度销售额前十榜单的名次变化很大,其中有五家房企都跌出了前十排名,二季度可能出现更大的变化。

 五家房企跌出北京前十

  今年1季度北京前十房企总销售额依然创新高,克而瑞数据显示,去年一季度北京前十房企总销售额约为309.76亿元,而今年这一数字变成484.81亿元,同比涨幅为56.51%。

  不过前十阵容并不稳定,除了首开、万科、龙湖、中海外、远洋地产之外,有五家房企都跌出一季度前十榜单,其中金融街(000402,股吧)、保利、北京城建(600266,股吧)分别由去年的前二、前四和前五跌出前十。

  上述三家房企一季度的推盘情况也不好看,根据天朗统计数据显示,金融街和北京城建没有任何项目体现在前十榜单中,而保利地产(600048,股吧)只有保利首开天誉的别墅均价进入了前十。

  据了解,保利首开天誉均价约7.7万元/平米,但销售额只有1.7亿元,不足以挺进前十,一季度中,别墅销售第十名鲁能7号院的销售额是2.8亿元。

  此外,中海外今年在北京一季度的销售额为23.35亿元,同比减少2个亿,排名也由去年的第六下滑到第十,如果二季度没有太多推盘计划,很可能也跌出前十。

  对比北京去年和今年的一季度房企销售额榜单,可以发现TOP10门槛继续提高,去年第十名的销售额是17.18亿元,而今年已经提高到23.35亿元,去年首开以56.94亿元占据榜单首位,而今年第一名泰禾的销售业绩为120.71亿元。

  此外,泰禾、首创、北京住总、和裕以及天恒也是今年进入北京一季度销售前十的新兵。

  对于布局北京楼市的房企而言,第一季度的业绩也许并不会是今年销售数据的最高点,但最好的市场行情无疑已经完全结束。

  虽然去年930新政已经给北京楼市一定压力,但随后的半年内并没有出现明显降温,所以930到今年3.17之间的近半年时间内,对房企而言,市场紧张程度没有大幅增加,但3.17之后已经完全不同,北京新建商品房市场上最重要的两大产品:改善型和商住类产品都遭遇更严格的限购措施,比如二套首付最高上调到八成,接近全款;比如恢复认房又认贷,又比如商住产品全市禁售个人。

  还记得3月17日北京市住建委在发布调控通知时曾明确提出,“确保新建商品住房成交均价环比不增长”,这个要求既也反映出政府对去年930调控的效果并不满意,也预示着未来的限价措施会持续严格。

  现在业内普遍认为,北京3.17以来的严格调控至少在半年内不会有放松,甚至还有可能继续加强。

  站稳北京楼市急需补库存

  北京楼市出台历史最严调控政策后,在北京房地产市场继续保持市场地位的难度更大,好消息是北京将有可能在未来加大土地供应,能否把握住机会就看房企自身的实力了。

  数据显示,2017年第一季度成交经营性用地10宗,其中住宅用地7宗,合计规划建筑面积114.8万平米,同比增加15%;其中,住宅建筑面积约69.9万平米,占总规划建筑面积的60%,占2016年成交的住宅建筑面积(171万平米)的40%。

  但土地出让的条件也比较苛刻,数据显示,在成交的约70万平米商品住宅中,房企自持型商品住宅和自住型商品房合计占比达到48%,几乎达到一半的水平,可售商品住宅占比仅为为52%。

  这也就预示着,北京项目的收益水平将很有限。为了控制项目风险,更多的房企加入了联合拿地的阵营,4月6日大兴旧宫竞拍的两幅地块上,总计30家竞拍主体中,由18家为联合体。

  对于房企而言,北京2017年也许不是一个销售的好年份,但可能是一个补库存的好时机。

  据统计,今年一季度全市公告经营性用地29宗,规划建筑面积307.78万㎡,建筑面积已达去年全年供应的60%。4月7日发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》还明确表示,未来五年北京全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求。

  在土地出让结构上,自住型商品房供地面积将持续增加,未来五年计划供地1020公顷、拟建25万套房,而今年自住房用地由原计划的83公顷调整大幅增加到200公顷,是原先的约2.5倍,供应套数也由原先的1.5万套增加至5万套。

  这对房企来说也将是保持市场份额的渠道,尤其是商住类产品被禁售个人之后,相信自住房地块会受到更多房企青睐,只是能否有实力拿到就要看各家房企的努力了。