楼市调控升级首周 深圳客大幅撤离

  上周东莞一手住宅成交量下跌6.46%

 南都记者陈奕启摄 南都记者陈奕启摄

  据东莞中原研究部监测数据显示,上周楼盘客户来访量环比明显下降,住宅成交量下跌6.46%。

  4月10日晚,东莞楼市调控再度升级,非东莞户籍购买住宅至少需要1年社保,这也让不少外来购房者失去购房资格。新政出台首周,东莞楼市已迅速降温。根据东莞中原研究部监测数据显示,上周楼盘客户来访量环比明显下降,深圳客也大幅撤离东莞,上周东莞住宅成交量下跌6.46%。

 量跌价稳,后市成交或持续下跌

  据东莞中原研究部监测数据显示,上周东莞住宅成交1579套,环比下降6.46%。从区域来看,莞城、麻涌依旧名列前茅,均得到区域内个盘集中签约的支撑,从个盘来看,成交量过百的仅碧桂园帕克诺雅与万科珠江东岸,且签约以历史成交为主。

  受新政影响,东莞楼市迅速降温,特别是对深圳客一直依赖较大的临深片区,也出现了深圳客大幅退潮现象。据东莞中原C C E S系统显示,上周楼市客户来访量环比大幅下跌,东莞楼市人气速冻,深圳客大幅撤离东莞,本地购房者观望情绪加重。加之近两周新增供应量不足,后市住宅成交量或持续下跌。

  另外,从成交价格来看,上周东莞住宅成交均价16497元/ ,环比上升4 .96%,较为稳定。但是,随着调控升级,深圳客大幅退潮,房价下行压力较大,东莞中原方面表示,部分项目已调低个别楼栋的备案价,以价换量,加快走货速度。

 开发商处政策消化期,推货热情不高

  据东莞中原研究部监测数据显示,上周东莞有松湖碧桂园、霖峰壹山境、万科珠江东岸三个项目新增住宅7.95万 (774套),供应量仍处于近期低位。

  实际市场方面,据中原研究部不完全统计显示,上周并无项目开盘加推,新政对部分开发商的推货节奏有一定的影响,开发商处于政策消化期,推货热情并不高。另外,据监测,金地湖山大境、富通旗峰公馆等众多项目预计将在4月末至5月初这个时间段推货,届时恰逢五一小长假,伴随着新品上市,楼市热度或会有所反弹。

 镇街现状

  临深片区库存最大 东莞面临去库存压力

  4月17日,东莞统计局发布《2017年一季度东莞市新建商品住宅库存情况》数据报告。数据显示,截至3月末,全市新建商品住宅库存量套数排名前五位的镇街分别是黄江、虎门、塘厦、凤岗、清溪,多集中在临深片区。随着今年多个新项目的入市,同时受到限购新政的影响,东莞或面临商品房的去库存压力。

  南都记者统计,按照去年10月限购以来连续6个月的月平均面积成交量计算,东莞商品房消化库存需要9 .2个月。东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺介绍,一般库存是以12个月为界点,消化周期低于12个月则属于低库存,不存在去库存压力。但由于限购政策使部分客户失去购买资格,东莞楼市只是暂时不存在去库存压力。

 临深片区库存

  消化周期需17.9个月

  由于库存消化周期具有不确定性,因而需要选择类似的市场时段作为依据。因此,按照去年10月限购以来连续6个月的月平均面积成交量计算,东莞临深片区的去化周期需要17.9个月,城区片区需要15 .1个月,大石龙片区需要10个月,滨海片区需要9个月,东北片区需要7 .5个月,松湖片区需要6.6个月,水乡片区需要5个月。

  临深片区的库存量尤为突出。其商品房库存面积为101.64平方米,共有8660套。其中以黄江镇为首,其库存房有2405套。

  据了解,黄江目前拥有中信·红树山、金地·湖山大境、霖峰壹山境、棕榈泉等项目,其中在4月中旬,霖峰·壹山境再推240套洋房。东莞中原策略研究中心总监车德锐分析道,整体而言,东莞去库存的压力大。但就目前来看,临深片区的开发商改变策略,以推公寓为主。公寓由于不限贷也不限购,因此还是存在一定的深圳客投资需求的。当下,开发商可给予购房者一定的附加值优惠,加快去货速度。

 城区不再缺“货”

  或影响周边片区

  从2015年起,东莞城区一直面临库存紧张的问题。然而根据最新的统计数据显示,东莞城区的库存不再紧张,且消化周期约为15 .1个月。其中,莞城拥有1029套房,南城为996套,东城为565套,万江最少,是357套。

  新盘入市的项目弥补了“饥渴”的城区。据了解,莞城已经拥有三个碧桂园项目,分别是碧桂园东江月、碧桂园城央壹品,还有碧桂园帕克诺雅。同时,富通旗峰公馆即将入市,恒大华府、无双等楼盘还在持续加推。而预计下半年,位于石井社区的东城碧桂园、南城的时代城M O D O等项目还将增加城区的供应量。

  李兴旺分析,在城区库存不足的情况下,莞北片区和水乡片区会因此承接外溢的城区需求量。反之,莞北片区和水乡片区也会因此受到影响。但由于水乡片区和莞北片区的房价相对较便宜,再加上水乡大道等交通因素利好,其前景还是看好的。

  后市解读

  商业公寓或迎利好

  或是购房好时机?

  李兴旺分析,由于限购新政使得一部分深圳客撤离,同时也让一些有购买力的本地客失去购房资格。虽然东莞暂时还不存在去库存压力,但是后市较难估计。另外,过度依赖深圳客的临深片区和松湖片区遭遇销售压力,其客户数量或呈断崖式下跌。

  如今,部分开发商以主推公寓为主。李兴旺认为,限购新政确实能促使商业公寓发展,但是由于公寓的首付高,且转手难,这会使得部分投资客望而却步。因此,建议公寓产品要向差异化发展,设计应科学合理,增加产品的附加值。

  “公寓的定位应该回归投资客,租金回报率是投资回报的重要考量因素。因此,公寓产品要注重自身的配套,才能吸引租客。”车德锐建议,“长期来看,东莞的房价是平稳发展的,还潜在着很大客户需求。”

  那么,现在是否买房的好时机呢?这是许多刚需客和改善族的疑问。李兴旺建议,若没有买房的紧迫需求,可先多参考后续入市的项目。在2017年,楼市政策只会紧不会松,开发商也面临着销售压力,这对购房者而言是利好的,正是购房的好时机。