4月17日上午,国土部中国土地勘测规划院发布了2017年第一季度全国主要城市地价监测成果,成果显示,2017年第一季度,全国105个主要监测城市商服、住宅、工矿仓储用地分别供应约0.28、0.84、1.02万公顷,同比变化分别为-23.91%、9.52%、-1.70%。在供应结构方面,住宅用地供应量占比、房地产用地供应量占比均明显提升,占比率达到近两年以来最高值。

  这意味着,在商服、住宅、工矿仓储用地这几块最接近市场的土地类型中,住宅用地供应量是唯一上升的,且供应面积接近用地量庞大的工矿仓储用地。

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉告诉经济观察网,住宅供地快速增加是有背景的。从2012年到2015年,住宅供地的面积整体在下降,这是导致热点城市的库存消化周期变短的最主要原因。所以去年开始政府就要求热点城市增加土地供给。而住宅用地供应大量增加下,房价依旧上行,其中一个重要原因是从供地到地产商开工的滞后性。这个时间差大约为一年。而地方政府去年初开始设定的住宅供地增加计划并未完成,这意味着,本轮的土地供给增加在供求关系上起作用,还需约一年时间。

  中国土地勘测规划院地价所所长赵松说,2016年,在“三去一降一补”的宏观政策背景下,全国主要监测城市各用途地价保持增长,但增速差异较大:降税费、宽信贷以及因城施策的去库存政策效果显现,房地产开发投资明显回升,部分城市房地产市场快速回暖带动住宅地价增速达7.91%,进入较快上升区间,增幅较上年扩大3.99个百分点。

  住宅供地飙涨

  检测结果显示,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为5.77%、3.76%、8.72%、2.73%,较上一季度的变化分别是0.46、0.67、0.81、-0.11个百分点。总体来看,本季度住宅地价仍属较快增长,商服、工业地价增速较为平稳。

  要知道,中国的土地管理者将城市土地的建设用地分为商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通用地(除农村道路)、水利设施用地、特殊用地等8个地类构成建设用地。除了涉及公共服务和特殊用地的类型,商服、住宅、工矿仓储用地这三类很大程度上能够代表土地供应的市场动态。尤其是商服用地涉及到商业、金融业、餐饮旅游业及其他经营性服务业,住宅用地涉及房地产,工矿仓储涉及到工业、采矿、仓储业等。

  李宇嘉告诉经济观察网,去年开始,政府就要求热点城市增加土地供应。2016年,房地产市场火热,库存消化周期在半年左右,为稳定市场,二线城市的土地供应一直在增加。直到现在,很多城市的住宅用地都是在增加的。这里的一个背景是,从2012年到2015年,住宅供地的面积整体而言在下降。这是导致一二线城市、热点城市的库存消化周期变短的最主要原因。2015年初,住建部曾专门发文要求库存过大的城市缩减土地供应。不可否认的是,经过2014年、2015年的紧缩处理之后,三四线城市的去库存取得了比较好的效果。

  供地规模似乎还在受去库存的影响。中国土地勘测规划院公布的数据显示,从各类城市的具体情况来看,住宅用地供应量一、二线城市同比增加明显,一线城市增幅超过50%,三线城市微幅下降。房地产用地供应量亦呈现相同规律,一线城市的同比涨幅尤为明显,三线城市有所下降。从20个热点城市的土地供应来看,住宅用地供应同比也出现大幅上涨,涨幅超过30%。总体而言,住宅用地供应数量与结构的变化符合分类调控的指导思想。

  房价上行与供地滞后性有关

  一面是供地持续增加,占比达到近两年的最高值,另一面是热度不减的房价。然而,这其中并不矛盾。

  李宇嘉说,供地周期的滞后性很大程度上使得,供地增加在供求关系上对房价的影响要延迟。很多地方土地不是有地就能供应出来,因为供地周期比较长,比如年度计划,政府的土地储备、再到“七通一平”将生地变为熟地,再到出让、开发,开发还需要企业报建等,旧城改造则需要更长的周期。这其中哪一个环节出现问题,都会影响供地进程。

  中国土地勘测规划院地价所所长赵松说,2017年第二季度,预计商服、工业地价总体不会出现明显波动。4月初,住建部和国土部联合出台的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,进一步明确了在土地供应方面因城施策的数量性标准,以及编制和公布住宅用地供应规划、稳定预期的具体要求,多方合力下,住宅地价增速或将进一步放缓。

  中国国土资源经济研究院副研究员曹端海告诉经济观察网,2016年,房地产库存实现了下降,但仍然有大概6.9亿平方米的库存(2015年底这一数据约为7.18亿平方米),说明当前去库存的任务仍然非常艰巨。

  李宇嘉向经济观察网分析称,一般来说,土地供应计划实施后,从土地推出到开发商开工、商品房进入市场一般是12个月。这就意味着,土地供应的增加对稳定房价产生作用,至少需要滞后一年时间。

  除了供地周期,土地是否真正投入市场还与地方政府的土地规划能不能完成有关。现在的问题是,去年年初开始要求增加土地供应量的政策尚未起到作用,因为去年的实际住宅用地供应量并未达到计划值。一线城市去年的整体土地供应完成率还不到60%,广州、北京、厦门都没有按照原计划提供相应土地。也就是说,除了对预期值的影响,在供求关系上,这一轮增加土地供应的影响还要等到一年之后,才能发挥出应有的作用。

  (原标题为:住宅供地占比增至近两年峰值 为何房价仍上行)