在房地产数据发布上,各地一直对一个数据讳莫如深,即当地住房总套数。

  日前,深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康透露,深圳现有住房1041万套,并一语道破:“如果房子只是用来住,我们认为是足够的。如果用来炒作,那是不够的。”

  住房总套数,对于判断一个地方房地产市场健康与否,无疑是一个至关重要的指标。虽然截至目前除了深圳之外,一线城市和二线热点城市均未公布这一数据,但凡事都有迹可循,记者试图根据政府公开信息披露的相关数据,从中推算其大致的住房总套数。结果无不显示,目前这些地方的住房数均已能满足市民的居住需求,之所以供需矛盾依然突出,炒作是一个重要的因素。

  值得注意的是,国家正在加强不动产登记,争取年底前实现全国所有县市的不动产登记,地方市县的不动产统一登记全部接入国家级平台。到今年年底或明年,每个地方的住房数将一清二楚。

  深圳

  在4月8日至9日举行的第二届中国制造2025(深圳)高峰论坛上,深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康应邀出席,其发言的主题是对深圳发展制造业的几点思考。在谈到城市用地时,吴思康顺便提了一下房价。

  吴思康说,现在深圳的房价很高,但是得到的信息是,深圳的房子都是刚需。“我不否定这个结论,这里给大家提供一个数据,深圳目前有住房1041万套,‘十三五’期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人,按照此测算,现有的住房可容纳2800万人。深圳现在实际人口大概是2000万人,深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定甚至略有下降的趋势。从这一点分析,如果房子只是用来住,我们认为是足够的。如果用来炒作,那是不够的。”

  会后,吴思康解释道,统计标准以是否有独立厨房、洗手间来衡量,1041万套包含了城中村住房,但不符合统计标准的部分职工宿舍等未计入其中。

  值得注意的是,深圳现有的住房中,商品房占比并不高。《深圳住房保障发展规划(2016-2020)》显示:根据2013年的住房调查,全市住房总量共1035万间套。其中,商品房约128万套;政策性保障性住房约34万套;单位及个人自建住房约55万套;原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋,约650万套间;工业区配套宿舍及其他168万套间。按上述数据计算,商品房的占比仅为12.4%。

  但是,吴思康的讲话中没有透露深圳人均居住面积。记者能查到的最新数据是2015年的。据《深圳统计年鉴2016》显示,2015年,深圳人均住房建筑面积20.6平方米。

  虽然这一数据与“正常”值(人均居住面积35平方米)还有一定差距,但2016年深圳市新建住宅成交套数4.04万套、竣工保障房5.1万套,2017年计划新开工及筹集人才和保障性住房8万套、供应4.5万套。随着后期大量商品房、保障房的建成,深圳商品房占比、人均居住面积等有望逐步增加。

  上海

  在上海楼市,不仅城镇住宅总量和城镇常住人口总量匹配,人均居住面积亦不低。

  《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示,至2016年末,上海城镇居民人均住房建筑面积36.1平方米,居民住宅成套率达97%。

  人均36.1平方米,这一数字在全国热点城市中是比较高的,很让北京、深圳、广州等地的居民羡慕。记者注意到,上海城镇居民人均住房建筑面积逐年在改善提高,2012年至2015年的数字分别为33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米、35.5平方米。

  同期,上海的人口增长速度并不快。2015年末,其常住人口总数为2415.27万人。到2016年末,这一数据更新为2419.70万人,仅仅增加了4.43万人。

  上海城镇化率较高,这方面能查到的最新数据是2011年,城镇人口为2096万人,城镇化率达89.3%。考虑到这几年城镇人口的增加,暂按2150万人计算,上海城镇住房面积约为7.76亿平方米,如果每套住房面积按85平方米计算,大约共有913万套。

  上海官方公开的其他数据也印证了记者这一推算。根据《2016年统计年鉴》,截至2015年底,上海各区县居住房屋面积总计6.3亿平方米。《2016年本市房地产市场综述》显示,2016年,上海市商品房施工面积1.51亿平方米,住宅8073.94万平方米。另外,2016年,还新增供应各类保障性住房5.2万套。

  如果仅从居住需求来看,上海目前的住房数量足以满足,而且人均居住面积还不低。

  北京

  相比上海,《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》并没有披露城镇居民人均住房建筑面积的数据。这方面能查到的最新数据见于《北京市2015年暨“十二五”时期国民经济和社会发展统计公报》,到2015年末,北京城镇居民人均住房建筑面积为31.69平方米。

  截至2015年末,北京常住人口2170.5万人,其中城镇人口1877.7万人。据此推算,北京城镇住房面积大约5.95亿平方米。北京很多住宅面积不大,特别是早些年建的,如果按照每套80平方米计算,大约共有744万套。

  而截至2016年末,北京市常住人口2172.9万人,比上年末增加2.4万人,其中城镇人口1879.6万人,只比2015年多了1.9万人。根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》,2016年,北京市竣工的商品住宅为1275.2万平方米,各类保障房竣工6.4万套。如果同样按照每套80平方米计算,去年一年新增住宅约22.34万套。

  北京城镇户均人口2.7人,据此推算约有家庭695万户,按照北京目前的城镇住宅总量,是能满足居民的自住需求的。

  财经自媒体“杠杆游戏”的主创张银银认为,北京还有大量的非住宅性质公寓、单位宿舍等,实际承担的是居住职能,如果把这一块也考虑进去,北京目前的房屋(住宅+公寓)不仅能满足需求,甚至有部分一定是空置的。

  广州

  4个一线城市中,广州现有住房数量并不高,但人均居住面积却不低。

  今年3月19日发布的《2016年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年末常住人口1404.35万人,城镇人口比重为86.06%。不过,这份公报并没有披露广州市城镇居民人均住房面积,只提到“全年农村常住居民居住住房总建筑面积人均49.74平方米”。

  目前能查到的最新官方数据来自于《统计年鉴》,2013年,广州城镇人均住房面积为22.73平方米。

  另一个能够作为参考的数据,则来自广州市政协委员、广州住建委总工程师李敏霞在今年1月召开的广州市政协十三届一次会议上的发言。李敏霞说,目前广州拥有住宅房屋约800万套,总建筑面积约6.43亿平方米,若常住人口按1740万计算,人均居住面积超过35平方米。

  作为系统内的人,李敏霞所透露的这些数据应该比较可信。李敏霞还表示,广州市购房群体日趋年轻化,21岁至36岁人群购房比例从2014年的49.7%上升到2016年的61.2%。

  值得注意的是,广州的人口吸引力较强。从官方公布的常住人口数据来看,2014年为1308.05万人,2016年则达到1404.35万人,2年增加近100万人,远超同省的兄弟城市深圳。

  南京、苏州

  作为二线城市的代表,楼市“四小龙”之一的南京和苏州,其住房数量同样远非市场所言的那么紧缺。

  记者通过业内人士进行查询,南京市区目前商品房共有144万套入网,总面积1.33亿平方米,平均每套面积92.3平方米。该统计仅仅是已登记入网的商品房,不包括公寓、自建房、安置房、保障房、单位宿舍等。

  根据《南京统计年鉴2016》和《2015年国民经济和社会发展统计公报》,2015年,南京市城镇人均居住面积36.5平方米;常住人口823.59万人,其中城镇常住人口670.40万人,户均人口2.82人。由此推算,城镇住房面积大约2.4亿平方米,如果按每套房面积90平方米计算,共有267万套房,超过238万的家庭户数。

  随着特大型城市的定位,南京人口流入再回上升通道。2016年,南京常住人口增长3.41万人,创四年来新高。人口增长的同时,新建商品房的数量也在增加,2016年共卖出14.5万套商品房,比前五年平均水平多一倍。

  显然,南京现有住房数量能满足居民自主需求。而且,“十三五”期间,南京新建商品房年均上市将达800万平方米、各类保障性住房1500万平方米约15万套。

  相对于南京,苏州的住房更宽裕。根据《苏州统计年鉴2016》、《2016年苏州市国民经济和社会发展统计公报》,2015年,苏州城镇人均居住面积43.8平方米;常住人口1061.60万人,其中城镇人口794.08万人,户均人数3.04人。由此推算,苏州城镇住房面积大约3.5亿平方米,如果按每套房面积90平方米计算,共有388万套房,超过261万户家庭数。

  作为江苏经济第一市,2016年,苏州商品房销售火爆,共成交11万多套,成交面积1259万平方米。不过,苏州人口增长速度开始放缓,2016年只比2015年增加了0.97万人,远低于南京的3.41万人。

  张银银认为,苏州的小城镇、农村,大部分已准城市化,对苏州市区的依赖没有一般城市大。另外,近300万外来人口中,有很大部分可能只是来打工的,永远不会在苏州买房。如果除掉这部分,不敢想象苏州真实的城镇住房空置率有多高。

  期待公布住房数据

  从记者推算的一线城市和部分热点二线城市的住房数来看,都能满足居民自主需求。如果加上待售、在建的房子,以及小产权房、自建房等没有纳入统计口径的住房,目前这些地方的住房数应该是远远大于其城镇居民家庭户数的。

  经济学家马光远曾撰文指出,从数据的透明度而言,中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”,无论是房子的基础数据、房价的统计指标、土地供应、城市规划、住房需求等等,都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说,从1998年房地产市场化以来,中国究竟有多少房子,每个城市住房的存量究竟有多少,迄今似乎没有任何部门做过统计。

  马光远认为,每个城市有多少房子等数据清楚透明了,房价怎么走,老百姓会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账,成为一个秘密,房子的稀缺就会成为炒作的借口。

  值得注意的是,中国正在进行一次真正的住房普查,大部分地区已开始发放不动产权证。截至2016年底,不动产统一登记制度已在全国335个地市州盟、2808个县市区旗实施。国土资源部部长姜大明近日表示,争取年底前实现全国所有县市的不动产登记,地方市县的不动产统一登记全部接入国家级平台。

  这意味着,一旦今年底或明年登记联网完成,一个人在全国买过几套房,只要进行过登记,都可以在平台上查到。届时,再想炒房,或许会变得更加困难。