交易之下,暗潮涌动。中粮集团正在“压榨”中粮地产(000031.SZ)。

  近期,中粮集团旗下两个项目以极低的代建费用,交给中粮地产做代建。这涉及两笔关联交易。中粮地产是中粮集团的上市子公司。

  4月14日,中粮地产一纸公告,宣布中标两个代建项目。招标者分别为深圳前海中粮发展有限公司(以下简称“前海中粮发展”)和中英人寿,中标者为中粮地产集团深圳房地产开发有限公司(以下简称“深圳公司”)。

  中标者中粮地产成为接盘者。而在这场关联交易中,前海中粮发展是中粮资本的全资子公司。中粮资本为中粮集团的全资子公司。中粮资本、前海中粮发展与中粮地产属于受同一法人中粮集团控制的关联法人。此外,中粮资本还持有中英人寿 50%股权。

  此次中标项目涉及地块,为深圳市前海合作区桂湾片区 4 单元 T201-0091地块及T201-0090地块。此前一日,深圳公司分别收到前海中粮发展、中英人寿的《中标通知书》。

  这是两个大工程。委托代建协议签订后,深圳公司将在这两块地上分别建设一栋200米与180米高的写字楼,开发项目面积达到1.17万平米,总投资额近60亿元。这笔费用包括两个工程的总投资和土地获得价款。看上去,这是两单赚钱的大生意。

  代建费收取多少,费率如何规定,与行业惯例、相关代建成本和项目实际情况有关。相比绿城8%、绿地4.3%、泰禾3%的费率而言,上述两家公司给中粮地产的代建费费率已经远低于同行水平。

  根据中标通知书,中粮资本前海项目中标价为6266万元,中英人寿前海项目中标价为5708万元。中标价即代建服务费。关联交易定价的费率方面,深圳公司在项目投资总额1.5%-2.5%范围内确定本次代建服务费。经估算可得,上述两项目的实际代建服务费费率分别为1.96%和2.04%。

  对中粮地产而言,这两笔买卖算起来很不公平。过低的代建费费率无疑将减少公司的整体代建费收益,说到底,损害的是中粮地产作为一家上市公司的基本利益。

  中粮地产有一套自己的预算控制标准。在不低于5000万元且不超过招标控制价(7000万元)的范围内参与中粮资本前海项目代建单位的投标,在不低于5000万元且不超过招标控制价(6500万元)的范围内参与中英人寿前海项目代建单位投标。

  地产商搞代建,这是门时兴生意,很多开发商都在做。绿城代建侧重于服务上市公司旗下项目,服务对象包括国企、央企、巨大财团和金融资本。建业则选择代理第三方项目。中粮地产此次代建的项目为自家上市公司控股母公司的地产子项目。

  值得注意的是,作为行业新手,中粮地产此前极少代建地产项目。新近可查的相关业务来自去年8月,它与某重庆本地开发商签署一项目协议及委托代建协议。

  生意场上,保证收益,增加利润才是行业根本。中粮通过低费率变相降低上市公司收益,“醉翁之意”或并不在此。当前,她正在自己的子公司间施展拳脚,一场关于资金的“乾坤大挪移”已经上演。

  此前,“先行者”绿城已经有了自己的生意经。它是目前国内最早做代建的公司,且收益不菲。今年1-3月,绿城代建项目累计取得合同销售金额约63亿。“试水者”之列,诸如万科、中海、滨江、建业、金地、泰禾等知名房企,其代建业务也都花样百出,各具成效。

  至于此次关联交易的目的,中粮公告中称,“深圳公司本次中标两项目,将为公司房地产项目工程建设代建业务的拓展奠定基础,增加公司新的利润增长点。” 

  但,在融资日益趋紧的大环境下,中粮这场涉及代建的关联交易更像是一出压价的游戏。