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地产札记:上海治房

新浪房产 - 李羽蒙 2017年04月16日 09:12

  (乐居李羽蒙发自上海)上海作为一座国际化大都市,在房地产调控方面,也可称为中国楼市的标杆。

  春节至今,全国有超过50座城市连续出台楼市调控政策,在这种宏大阵势下,政府对于“房住不炒”的理念势在必行。不过,在这条定论问世前,上海就已经将调控落实到行动中,并且延续至今。在近期,上海房地产市场又有新的管控措施问世。

  治房措施一:上海5家房企未明码标价被罚

  4月13日晚间,上海发布消息称,上海5家房地产开发企业因未按照规定明码标价被罚。

  此次专项检查时间为 2016年11月10日至12月10日,对象为50家上海市房地产开发企业和50家房地产中介机构。检查结果显示,共有5家房地产开发企业在商品房销售过程中存在未按照规定明码标价的违法行为,上海市物价局已依法对涉案企业作出行政处罚,且处以5000元罚款。

  据了解,此次专项检查重点查处行为包括销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;未按规定实行“一套一标”、未一次性公开全部销售房源等多种违反明码标价规定销售商品房的行为。

  从检查结果来看,抽查对象明码标价总体情况较好,同时也存在个别房地产开发企业未在售楼中心醒目位置明码标价;部分房地产开发企业未对每幢房屋的已登记房源套数和已登记房源实际成交均价进行公示;部分房地产开发企业公布的楼盘基本信息及房源价格信息标示不全;部分房地产开发企业未公布相关收费项目信息等问题。

  治房措施二:上海违规长租公寓被“清盘”

  近日有媒体报道称,上海违规长租公寓将面临清盘命运,以浦东唐镇、普陀为试点的整治运动正在进行中。

  据了解,在春节后,上海浦东唐镇、普陀大规模违法出租房被陆续关停。其中,从3月普陀试点以来,该区域内251家违规公寓项目已被关停50多家,按计划将继续关停剩余项目。此外,虹口区虬江路也于近日通知要求违规长租公寓清退租客。

  报道中还指出,此次整治范围包括浦东唐镇、高桥,浦西、普陀、宝山、虹口,仅浦东今年就计划清退1600万平方违章建筑。直接涉及的违规二房东有500多家个人和企业。据业内人士分析,如果以每家150个租客计算,影响到大约7-8万租客群体,直接影响的租赁产值和资金投入高达20多亿。

  有律师指出,首先住宅从建设开始到竣工验收,都要遵循相关法律规定,直至能够合法出租;其次,如果房屋依法具有可以作为住宅出租的性质,经营者从事相关房屋租赁经营也需要获得相关经营许可,办理相关工商登记。这两方面只要有一点不符合,这些违法经营的所谓“长租公寓”就应被“取缔”或“关停” ,这对于承租人及其他合法经营者也是一种保护。

 治房措施三:上海宅地土拍再现“招挂复合”

  4月11日晚间,上海土地交易市场官网发布公告称,此前临时中止的临港芦潮港和奉贤区奉城镇共计三幅宅地,重新推向市场,

  公告附件中有明文表示,若通过自有资金审核的有效申请人数达3人及以上,通过专家评审最终确定3名入围竞标人,以一次竞标价格为准。若通过审核的有效申请人数为1-2人,则按照现场竞价方式出让。乐居发现,无论是通过拍卖还是招标的方式出让,最终参与竞拍或竞标的房企数量都不超过3家。

  此外,在竞标之前房企需进行投标,评标小组依照评分细则,确定排名顺序前3位的投标人为入围竞标人。在这份评分细则中,房企的经济实力、技术资质、项目经验都被列入综合考察范围,具体包括企业净资产、信用评级、开发项目等诸多类目。

  从综合评分表中的评分标准可以看出,上海鼓励有实力的开发商来参与拿地,而中小型开发商在这样严苛的打分制度下已经被拒之门外,不少后来者也将失去“入门券”。

  其实,在招挂复合模式推出之前,由于资金监管严格,中小房企就已逐渐淡出视线。同策咨询研究院总监张宏伟分析称,如果招挂复合的土拍模式在全市推广,上海将会是大牌房企的游乐场,中小房企都会逐渐离开。

  中国房地产数据研究院院长陈晟认为,招挂复合方式能够避免房企的非理性报价。而在薛建雄看来,这对地价有一定抑制作用,但不会过于明显。

  结语:为了维护上海房地产市场的健康和稳定,城市管理者既需要治房的勇气和实力,也要有因城施策、逐个击破的智慧,要始终坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”原则,逐渐让“房住不炒”的观念深入人心。

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