无论是资金还是运营能力,对于房企而言,这都是一次前所未有的考验。

  4月13日,广州公共资源交易网和增城区国规委网站先后挂出四块宅地出让的补充公告,内容相近,都是将竞买方式改成:限地价+竞配建+竞自持+摇号。

  和以往不同之处在于,当竞买人报出的配建面积达到一定的上限后,就进入竞自持阶段,竞价阶梯均为该宗地内扣除配建拆迁安置房后的居住建筑面积的5%;倘若2个或以上的竞买人报出的自持面积达到100%后,则改为摇号确定竞得人。

  随后,广州市国规委回应称,为防止异常高价地扰乱市场预期,另外还储备了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”和现房销售等政策工具——这与4月6日住建部和国土部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中给各地支的“招儿”,基本一致。

  该《通知》出台前一周,海珠区一块宅地刚拍出55437元/平方米的楼面单价,刷新了广州单价记录。而且,由于当时没有对“竞配建”设置上限,这块地的配建面积,超过了总建筑面积的一半。

  因此,在土拍新规出来后,有房企人士向见地君表示,相比之前要把大面积的安置房无偿移交给政府,现在有了“竞配建”上限,腾挪出来的自持面积,虽然不能销售变现,但好歹产权还是归自己所有的。

  更有房企员工开始暗自高兴:“说不定以后在房企上班能搞套宿舍。”

  北京万科,似乎就打算这样干。2016年12月,北京首次以竞自持方式挂牌出让地块,万科花50亿元拿下海淀永丰100%自持地块,后被媒体曝其将与小米试水合作建房,员工认购价是周边商品房售价的一半。

  后来,一位北京万科员工向见地君感慨,虽然还没有具体方案落地,但如果真是这样,没有产权的长租,又不能落户,这价格也很贵了。

  不敢“豪赌”的粤系房企

  以往的经验显示,当调控升级,市场竞争力度减弱,就是房企狩猎的最好时机。

  2016年,万科拿地金额占到了销售金额的一半,碧桂园拿地总代价是预算的2.56倍,恒大新增土储面积超过1亿平米。“三千亿”龙头房企尚且如此,何况那些担心被“大鱼吃小鱼”的中小型房企呢?

  “但是,自持会增大项目的财务成本,收益大幅下降。”华南城市研究院副院长许学锋认为。这也是此前北京首批“竞自持”地块最终获得者均为大型房企的原因。“他们手中拥有的筹码更多,赌得起”。

  但对于一向谨慎的粤系房企而言,却远非如此“洒脱”。一位在房企负责投资拿地的人士告诉见地君,他们会参照内部收益率和净利率这两个指标来进行测算,每举一次牌,都会看能赚多少钱,到达集团划定的红线后,就不再举牌。

  广州首批纳入“竞自持”的地块,分别位于白云区、黄埔区和增城区,均是过去半年到一年内,地价房价涨幅过快的区域。并且,据见地君简单测算,这四块宅地的最高竞配建面积占比不一,最低是0.3%,最高是3.6%。

  “去年基本上都会拍到40-50%的竞配建面积,再高就算不过帐来了,但现在竞配建上限这么低,算法就不一样了。”

  对于参加了项目跟投的房企员工而言,这事儿就更“复杂”了。“跟投收益一般参照项目利润。比如10万方的住宅项目,9个月就可以开始销售,最多一年也就卖完了,大房企更快,碧桂园有‘456’原则——4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。跟投收益在销售快完成时就开始发放,相当于年化收益率普遍在10%以上,远高于一般理财收益。但如果以后要自持,只租不售,那么跟投收益也会大幅下降,企业在拿地时可能就会比较保守。”

  据了解,目前广州的住宅出租回报率普遍在2%-3%左右。

  这样的回报率,基本覆盖不了抵押贷款的利息,更别提表外融资。工商银行房地产行业首席分析师柳阳告诉见地君,自持类物业应该也可以抵押,主要看企业综合还款能力和项目现金流回款能力,基准利率(4.9%)上浮10%-30%都有可能。

  拿什么来做“筹码”?

  “竞自持”新规出台后,下一次广州公开出让土地的日子,从4月24日调整到4月28日,似乎在给房企多一段缓冲和思考的时间。

  但如何运营一个不能销售只能租赁的项目,已成为业内关注的热点。

  见地君了解到,即使是在租赁方面有一定经验的房企,也都暂时还没有想好应对办法。万科北京区域首席执行官刘肖曾提出以众筹来破局,即建立一个众筹平台,万科负责众筹项目的开发建设和后期运营管理,参与众筹企业负责投资,同时向万科提交相应的运营费用;项目的租金由企业决定,由众筹平台直接返回给企业。

  该方案一出,引发了市场诸多质疑,且不论有多少家企业能符合北京万科提出的“三条标准”,最重要的是,对于参与众筹的企业而言,如何计算成本、如何计税、如何对增值红利分成?

  而且,北京市住建委与规土委又联合下发了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,补充了一条,“对外出租单次租期不得超过10年”。有业内人士表示,万科原有的金融方案或许又要改变了。

  实际上,新规出台之前,见地君在走访长租公寓市场之时,欲加大重资产项目进入泊寓的广州万科,正希望介入政府人才公寓和安置房项目中,尤其是自己参与竞拍的项目。

  “如果这些安置房的运营单位能提早和开发单位,就后期的租房管理进行沟通,未来对这些物业指标也能得到更高的利用。”彼时广州泊寓总经理张成皓这样对见地君说。

  但如今,包括万科在内的几家已介入长租公寓领域的房企,都对见地君表示,即使以后拿了“竞自持”的地,也不确定要不要拿来做长租公寓,因为“单算持有租金肯定支撑不了地价”。

  按照规定,只有商业办公项目,才能申请营业执照。好在,目前广州可以开具临时经营场所证明,只要每两年办一次,住宅楼也能申请到营业执照,来做长租公寓。但在其他许多城市,并不存在这样的规定。

  4月6日,住建部与国土部共同发布的《通知》文件提出,各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36-18个月的,要减少供地。12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  根据中原地产研究部监测阳光家缘数据显示,截至3月25日,广州全市一手住宅库存608.06万平方米,库存消化周期为5.2个月。

  2017年,广州全市计划供应5.8平方公里住宅用地,新增住宅建筑面积不少于1200万平方米。2017年1-3月,全市供应各类国有建设用地5.9平方公里,同比增长59%,其中,住宅用地供应1.5平方公里,同比增长74%。“我们将根据房地产市场供求情况,及时有效增加住宅用地供应。”广州国规委回应称。

  但“竞自持”的新规,也意味着新房开发建设的市场空间在进一步缩小,加上“商住公寓不能转让给个人”政策落地,市场或将会出现大量待运营的租赁空间。如何盘活存量物业、如何运营好自持物业,将会是未来的两大主题。转型或许是房企们的唯一出路。