3月26日,北京的王女士一家因商改住限购令失去购房资格,不得不找到中介和卖方要求退还中介费和定金,但遭到了两方拒绝。两周过去了,眼看房子没买成,26万元中介费和定金也要“打水漂”,这笔商住在途单到底要如何解决?

  退款拉锯战持续两周

  据王女士介绍,2017年3月14日,王女士一家看中了一套位于北京东四环的一套总价为326万的二手“商住房”,并与卖方签订了购房合同,向卖方支付了20万定金,并向中介爱屋吉屋支付了6万元中介费。

  12天后,因北京商改住限购令出台,而王女士所购买的房子还未进行网签。由于不符合新政要求,王女士失去了购房资格。此后的两周,三方几次协商,王女士都没能要回中介费和定金。

  “首付款260万,是公婆攒了一辈子的钱加上我们夫妻这几年的所有积蓄。”王女士说,被中介告知服务费拿不回来的那一刻,她的婆婆情绪失控,在中介门口大哭起来。

  王女士一家人认为,他们于3月14日就与卖家签订了购房合同,却未能在新政前完成网签,这是中介公司拖延网签时间导致的,这部分损失应由中介公司来承担。

  中介公司回应:中介费酌情退还

  针对王女士的遭遇,中新经纬客户端致电爱屋吉屋上海总部,相关工作人员表示,并未接到该客户的投诉电话,具体的合同纠纷需要与北京门店进行沟通。

  4月12日上午,中新经纬客户端记者与王女士一家一同来到爱屋吉屋涉事门店。该店的一名负责人表示,在限购政策的影响下,卖方是要退给买方购房定金的,到底退多少钱需要双方协商。但上述负责人表示,该公司法务认为不应退还中介费,因为中介公司已为买方提供带看房与卖方进行沟通等服务,提供服务要收取服务费用。“我个人认为一分不退肯定不对,合同还没有走完全部手续,应该退一部分费用。”该负责人说。

  截止发稿前,经三方协商,卖方同意退还王女士定金19.9万元,未退还的1000元为补偿卖方的经济损失费;中介公司同意退还2万元服务费,其余4万元不予退还。

 律师说法

  定金到底该不该退?

  因限购导致合同无法履行 定金应退还

  北京市雄志律师事务所姜健律师向中新经纬客户端表示,当前司法实践中对于各地出台的住房限购政策,一般不按照不可抗力或情势变更对待,但住房限购政策具有公共政策性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。

  北京市京师律师事务所律师陈亮向中新经纬客户端介绍,参照《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》,对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。

  中介费到底该不该退?

  中介仅收取必要支出费用 其余应退还

  对于限购政策导致买卖合同无法履行的,能否要求中介退还居间费用,姜健律师表示,也应当区分情况予以对待。如确实因限购政策导致的,中介不存在拖延办理网签等过错情形,中介机构不应当仅以“促成买卖合同已签署,居间服务完成”为由不予退还居间费用,应当参照公平原则,仅收取相应的必要费用支出,其余应当退还。

  姜健说,如因中介存在拖延办理网签等过错情形,导致合同无法履行,则中介构成违约,不仅需要退还居间费用,还应赔偿相应损失;如因买卖一方当事人原因导致合同处于迟延履行状态,导致合同无法继续履行的,居间费用不应退还,守约方存在居间费用损失的,应向违约方主张赔偿。

  业内观点

  中介机构缺乏第三方监管资金

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端说,买卖双方和中介对于政策出台不可预见,因商改住项目限购以后,导致买方购房资格丧失了,买方肯定是无责方。

  严跃进提醒说,若因此类违约影响到卖家购买新房或其他交易,买家还需承担一定责任;若没有影响,双方可以协商解决,赔偿金不应该超过定金的20%。中介公司的佣金费用也需要按类似比例收取。若要严格界定,则要看是否由于中介工作拖沓等造成违约,此类认定较为复杂。

  严跃进称,限购在途单引发的问题,暴露出中介机构缺乏第三方机构来监管资金,这导致资金进出缺乏保障。“这背后存在一个问题,类似的扯皮现象需要通过资金监管来解决,我建议监管部门对此类问题灵活应对,风险应由交易双方共同承担,而不是由某一个交易者承担。”

  亚豪机构市场总监郭毅向中新经纬客户端透露,新政出台后,买卖双方不得已解除合同的,各中介机构都自行决定中介费用是否退还,并没有统一标准。比如,大型连锁中介机构,因体系比较成熟,通常是全额退还中介费用,但这类机构的服务费用也较高;“小中介”服务费用低,客户承担的风险就更大,可能多数都不支持退还中介费。