这一轮调控政策已经出到了极致,前几天分析过政策,从政策内容看,各种维度的政策约束市场上涨,比如北京这些的典型城市,不仅仅把过去的减法做到极致,还提出了150万套的供应加法。

  从目前看,2016年930来全国全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策140余次。 “限卖”,正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为本轮从3月开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让,可以有效的降低投机行为。

  成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、启东、白沟超过13个城市,历史首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。“限卖”执行的城市背后,都是部分热点城市楼市当前出现由投资需求引导的快速升温的异动,以及由此带来的供需失衡的现状。

 限卖是未来抑制短期炒作,防止市场投机行为泛滥。

  楼市调控的主要新特征有两点:

  1、城市圈全面封堵,很多城市历史上第一次开启限购。

  比如北京及雄安新区周围全面限购、珠三角、长三角,过去限购以一二线城市位置,当下是很多四线城市也进入限购范畴。

  在过去一年多,全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域,因为价格绝对值较低+各种利好集中,导致投资需求旺盛,在过去一年多房价上涨了一倍多。

  2、历史首次开始系列城市限制持有年限,T+N年限制持有年限。新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。

  这些政策严格打击了短期炒作的投资者。

  3、一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。

  从政策预期看,本轮房价调控全面再升级,遇涨即调。而且与往年调控不一样的是,本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录,多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。

  那么在政策压力小,房地产产业链上的企业压力如何?

  首先,一季度市场情况大部分企业销售业绩依然乐观。

  截止日前,36家房企公布了一季度前三月的销售业绩,整体看,即使在春节影响下,多家企业依然销售火爆,从数据看,大部分企业同比销售业绩上涨幅度非常高。

  36个上市标杆房企合计1-3月销售业绩为9596.1亿,合计同比2016年1-3月份的5372.6亿上涨幅度达到了78.6%。

  合计销售面积达到了7287.4万平米,同比上涨幅度达到了64.2%。

  虽然楼市各地持续调控,但整体看,房企销售数据在2017年一季度非常乐观,大部分企业完成年度任务的20%以上。这种情况下,房企短期内选择价格下调的意愿不强烈!

 其次,从融资数据看,企业资金压力虽然增加,但标杆房企依然处于现金宽裕状态中。

  目前A股发布去年年报的70家申万行业上市房企中,2016年货币资金结余合计达4580.77亿元,较2015年的3217.75亿元增长42.36%。但值得注意的是,去年三季度时,上述企业的货币资金结余合计已经达到4457.57亿元,这意味着去年最后三个月这一项数值仅增加123.2亿元,占全年增长额1363.02亿元的比例仅有9%。

  而在资产负债率方面,上述70家上市房企去年总资产合计达到3.20万亿元,总负债合计则为2.41万亿元,以此计算出的资产负债率则是75.34%。不过,去年前三季度和2015年度,总资产合计分别为3.05万亿元、2.60万亿元;总负债合计分别达2.33万亿元和1.94万亿元,同样计算出的资产负债率则分别为76.25%、74.57%。

  第三,从企业拿地看,抢地积极性依然较高

  截止4月10日,2017年拿地最多的25大房企拿地总金额超过3880亿:只计算招拍挂部分,不考虑权益分配。截止4月10日,全国房企拿地排名,超过百亿的合计16家.

  25大房企数据显示同比2016年同期拿地最多的25大房企合计拿地2081.7上涨了86%。

  标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市。房企依然积极布局,,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。

  伟哥认为:从目前市场情况看:

  1、这一轮调控将是历史上政策最严格的一轮调控,调控的原则是逢涨必调,后续对政策不应该抱有侥幸心理,调控肯定会坚持很长时间。

  2、这一轮调控也是历史上边际效应最弱的一次调控,政策力度大,但实际效果相对见效难。资金潮下资产(慌+荒),市场卖方惯性思维强烈。

  3、这一轮调控下是房企出现判断最分裂的时代,大企业拼抢规模获得廉价资金和生存空间,小房价也有高价卖地、卖股权的机会。未来的房地产市场竞争是资金成本的竞争。

  4、过去10年房地产历史上,成规模的几轮调控历史上都是非常快的见效,市场的上涨全部都是在房价下调后,信贷宽松导致,所以这一轮楼市也已经看到了成交量暴跌,后续市场的走势看信贷。

  与往年相比,房企资金链相对安全,且一二线城市二手房业主逐渐成为主导,这种情况下,成交量暴跌与价格下调的因果关系敏感度低于之前历史。

  往年很快看到的降价,在这一轮调控潮下,出现的会很晚,市场更多会出现成交量冰点下的价格平稳。