触屏乐居

乐居官微

彩生活靠什么扩张?

地产杂志 - 张增艳 2017年04月13日 15:05

  买买买,是任性;其他就只能认命!

  一直以“跑马圈地”为傲的彩生活服务集团有限公司(下称“彩生活”,01778.HK)正在改变其扩张方式。这一次,潘军抛出“小股操盘”、“合伙人”概念。

  与之前的并购类似,彩生活的最终目的依然是逐鹿规模,只是资本市场不再买账。

  规模之掣

  在彩生活2016年业绩会上,首席执行官兼执行董事唐学斌再次强调彩生活的宏愿“到2020年,彩生活服务管理面积将增加至25亿平方米,用户量达到1亿人。”

  不难看出,“规模”仍是彩生活未来扩张的核心,但收购不再是其主要手段。按照唐学斌的想法,彩生活住宅模式及合伙人制度将成为彩生活轻资产扩张的重要方式。“作为一个社区服务平台必须要有海量规模,只有拥有了海量的用户,才能真正成为有互联网意义的服务平台。”

  规模是王道,建立在其上的盈利模式并不难理解:先通过内生增长、外延式增长的手段,扩充总服务面积,获得基础的物业管理面积,并以此为增值业务的拓展提供现金资源;第二阶段是,通过服务面积的增加获取更高的用户人数,实现增值业务高速发展的规模优势,兑现人口价值;第三阶段是对外输出品牌、平台、管理经验和模式,加速平台服务用户扩张,与社区垂直门类服务供应商构建社区服务生态圈。

  彩生活主席兼非执行董事潘军在业绩发布会上也表示,目前彩生活停留在第三阶段。他把目标定义为第四阶段,即建立垂直服务平台之间的相互连接,实现更强的社区家庭服务运营。“对内,是集团各个垂直平台的打通,对外,是利用平台输出进行行业上的打通。”

  目前,彩生活主营业务分为物业管理服务、工程服务和围绕社区生态圈展开的增值服务三大板块,但三者均以物业管理服务的面积为基础。年报数据显示,过去5年,彩生活的复合年增长率为118.1%,以并购为主的外延式增长是其扩充规模的主要手段,但这种情况在2016年下半年得到改变。

  在2016年,彩生活的物管面积目标并没有完成。按照原计划至2016年期末,彩生活物管面积需达到4亿平方米。数据显示,截止2016年12月31日,彩生活直接服务管理的面积为3.95亿平方米,仅比2015年的3.22亿平方米增长22.67%。

  为此,《地产》记者算了一笔账,在唐学斌口中,彩生活2020年在管面积要达到25亿平方米,但目前的3.95亿平方米连25亿的零头都不到,而留给彩生活的时间只有4年。照此计算,彩生活每年要增长再管面积5.25亿平方米方可达标。但可想而知,仅依靠收购根本不可能在短短4年间实现25亿平方米的在管面积。

  此外,大规模的并购使得彩生活面临巨大的资金压力。以2016年彩生活的母公司花样年收购万达物业为例,通过12亿元购买了万达的资产包,所涉物管面积超过6000万平方米,包括万达的写字楼、住宅以及裙楼底商。

  若通过并购实现20亿平方米在管面积的扩张,从资金的角度来看也是不现实的。资料显示,2014年-2016年,彩生活的营业收入分别为3. 9亿元、8.3亿元、13.4亿元,其对应的毛利分别为3.1亿元、4.6亿元、5.86亿元。此外,在2016年,彩生活通过经营活动、融资活动获得的现金流净额分别为3.22亿元、6.28亿元,期末现金及现金等价物则为7.55亿元(包含受限制的存款及现金4.93亿元)。

  “随着行业集中度的提高,并购将越来越困难且不可持续。彩生活要想继续跑马圈地,只能换一种方式。”一位业内人士指出。

  小股操盘并非杀手锏?

  除了并购规模增长乏力,毛利率也开始出现下滑。年报数据显示,2016年,彩生活的收入由2015年的8.276亿元增加62.2%至13.42亿元,其中物业管理的收入为10.59亿元,工程服务为1.26亿元,增值服务为1.48亿元,同比增幅分别为81%、-7%、48%。

  值得注意的是,彩生活2016年毛利同比增加28.9%至5.86亿元,但毛利率却由2015年的54.9%减少11.3个百分点至2016年43.6%,在投资者会议上受到质疑。

  为此,在2016年下半年,彩生活确立了战略转型,即将以平台输出为主,不再进行大型并购。摆脱掉花真金白银收购物业公司的方式后,彩生活规模的扩张方式将更多依赖于彩生活住宅模式以及合伙人制度。

  据了解,2017年,彩生活依然会通过小股操盘等方式输出平台,进入到更多的小区。潘军在接受媒体采访时表示,2017年,彩生活新增的管理面积目标是2亿平方米。

  早在2016年11月,彩生活与上海银湾生活网络股份有限公司(下称“上海银湾”)在深圳签订战略合作协议,后者直管的750个物业项目约1.1亿平方米管理面积、以及上海银湾旗下约460个银钥匙联盟加盟公司2200个物业管理项目约2.5亿平方米管理面积,自此都将通过彩生活旗下彩之云APP接入生活商业服务。

  与上海银湾的合作即属于轻资产输出,双方合作之后,除了上海银湾以及旗下约460个银钥匙联盟加盟公司的物业项目将通过彩生活社区平台接入服务之外,彩生活现有物业收费系统也将与银湾、银钥匙联盟相关物业收费系统打通。

  上海银湾相关负责人还透露,此次彩生活与上海银湾的战略合作除了社区B2F方面的资源互通外,还涉及股权投资和技术支持等方面的“联姻”。无论是合作,还是“联姻”,彩生活均意在打破社区相对独立壁垒,解决目前行业资源分散的痛点。

  唐学斌认为,“类似银湾小股合作将成为彩之云迅速拓展用户的主要手段,小股操盘乃至加盟合作将成为彩生活未来发展新的亮点。未来将聚焦小股操盘模式,以利润五五分成作诱引,参资物管公司5%至10%管理权,实现服务面积的增长。”

  此外,唐学斌也指出,“在传统的签约面积上,增长目标是一亿平方米,小股操盘的目标面积会稍微高一些,两者加起来预计在2亿平方米以上。但面积的快速增长,目的不在物业管理本身,而在于对社区增值服务的提升。”

  由此可知,未来彩生活增值服务的增长空间将取决于彩之云APP能够获得多少客户。而在平台用户数增长方面,未来彩生活将主要通过小股合作方式获取用户。

  数据显示,截至 2016 年 12 月 31 日,彩之云的注册用户数增加至302.6万,活跃用户为173.7万,分别同比增长了51.1%和102.4%,活跃度保持在57.4%的高位。彩生活的管理合约总建筑面积达到3.95亿平方米,管理合约的住宅社区达到2339个,分别增长22.7%和16.9%,涵盖全国209个城市和新加坡。

  在业绩会上,彩生活管理层表示,虽然目前彩之云APP的用户数看似较少,但是增长空间却不可估量。一方面,彩生活在管小区人口规模超过1000万,目前平台的用户数,还不到小区人数的30%,用户增长潜力大。另一方面,公司现在聚焦平台输出战略,会以5%到20%的比例入股传统的物业公司,通过小股合作的方式,公司或能更加快速获取海量用户,平台的用户基数能够大幅增长。

  实际上,在整个扩张过程中,彩生活扩张的已经不再是持有物业公司的规模量,而是彩之云这个服务平台的服务面积。

  “彩之云作为物业管理行业内较早的互联网平台,发展一直比较缓慢。彩生活本想通过彩之云切入社区,抢占社区o2o市场,但始终难以突破盈利的瓶颈,效果也不甚理想。如今,彩生活把规模扩张的愿望寄予彩之云,恐怕会空欢喜一场。”一位物业公司的负责人表示。

  与此同时,彩生活也在设计合伙人制度。在唐学斌看来,物业服务的好坏,最终还是取决于最前端的物业服务人员,如果不把这些人作为平台上非常重要的一部分,未来彩生活也是走不远的。

  曾经主打“社区o2o”概念的彩生活于2014年在香港上市,如今再次抛出新概念,只是这些新概念能否得到资本市场的青睐,仍然需要时间检验。

本文仅代表作者个人观点,与乐居新闻网无关。

友情链接

关于我们乐居版图会员注册

Copyright ? 1996-2016 Beijing Yisheng Leju All Rights Reserved

乐居购房网、家居就产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:1010-1818

微信分享

请前往 weixin.qq.com下载微信客户端