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比彩生活会赚钱的雅生活 如何打破收益僵局?

见地 2017年04月12日 11:57

  未来5年,要实现外部收入60亿元、总收入100亿元的雅生活,自信来自哪里?

  “物业管理在过去的十年,一直处于贬损的状态。十年来涨价的物业管理项目只占10%,最近6年,成功涨价只有8%左右,物业管理费平均上涨了0.95%,居民最低工资收入增长了12.8%,而物业管理平均每年的成本上涨是6%。”去年5月12日,雅生活在其物业4.0产品发布会上公布了这样一组稍显尴尬的数据。

  一年后,雅生活宣布要改变这一困境。

  “雅居乐唯一的出路就是携手其他企业重构社区服务价值体系。因此,雅生活联盟诞生了。”近期的雅生活联盟发布会上,雅生活物业发展规划集团副总裁董亚夫如是说。

  去年5月12日是雅生活正式对外发声的日子,当时为雅生活站台的,还是雅居乐集团副总裁叶翔,现在换成了曾推动彩生活在港上市的董亚夫。11个月之后,雅生活集团组织架构趋于稳定,物业发展战略也更为明确,并有了分拆上市的打算。

  高物管费决定高收益

  在彩生活等物业品牌早已打出了物业联盟口号之下,再提出雅生活联盟,并非新鲜事物。不过,在2016年雅居乐地产业务整体毛利率及净利润率,分别仅同比上升1.4个百分点及1.1个百分点情况下,雅居乐从物业平台寻找出路不失为良策。

  雅生活集团总裁刘德明表示,雅居乐物业推出雅生活联盟的目的,是通过这个平台让中小物业企业脱离传统的物业管理模式,增收节支,减员增效,实现共享,共赢、共生。

  对于如何评价一家物业公司效益情况,一位长期跟踪物业行业的分析师告诉见地君,看规模同时,还是要看收入、看利润。

  彩生活是第一家吃物业蛋糕的企业,但是即便是这样一家物业老大,目前盈利却未排在前面。

  数据显示,于2016年12月31日,雅居乐集团在全国40座城市和地区管理144个项目,合约管理面积5736万平方米。2016年,雅居乐物业板块的收入实现31%的增长,达到10.68亿元。

  与此同时,截止2016年底,彩生活的管理面积达39.51亿平方米,但2016年度的收入仅为13.42亿元。这也意味着,管理面积远超雅居乐的彩生活,2016年仅比雅生活多了3亿左右的收入。

  一般情况下,楼盘定位更高,物业费也就更高。例如,由于管理的高端物业占比更高,2016年,绿城物业的营业收入为37亿元,毛利率为7.16亿元,名列前茅。

  楼盘定位高,也是雅生活的优势之一。在雅生活联盟发布会上,雅生活集团总裁刘德明就称,雅居乐物业品牌拥有六大独特优势,一、高端港式物业的创造者;二、高端大盘管理的领导者;三、旅游地产物业的管理专家;四、互联网+物业管理服务;五、房地产开发全链条服务;六、四大战略提升服务品质。

  雅居乐年报透露,目前旗下高端物业管理的专业团队为广州雅居乐中心、广州雅居乐剑桥郡、广州雅居乐富春山居、南京雅居乐长乐度及上海雅居乐国际广场等项目提供物业管理服务。

  包干制模式弊端凸显 增值服务应对

  有数据显示,截至2016年年底,中国已有超过10万家物管公司,服务规模达165亿平方米,年总营收过3600亿元,但前百强企业加起来的管理面积仅33亿平方米,不足五分之一。

  这一背景之下,根据雅生活总裁刘德明的计划,雅生活将在未来5年实现100亿元收入。其中,来自雅居乐自营物业、对外拓展物业、收购兼并物业的收入,分别为40亿元、20亿元、40亿元。这也意味,有60亿的收入来自外部收入。

  值得一提的是,国内物业公司多实行毛利较低的包干制收费方式。彩生活此前一直靠酬金制维持高毛利率,而在2015年兼并了实行包干制的开元国际后,毛利率随之大幅下调。彩生活向见地君提供的数据显示,目前彩生活的包干制物业已占总管理面积的70%。

  2014年-2016年,雅生活的年营收增长率均值约20%。期间,管理项目多为雅居乐自身的高端物业。未来,雅生活想要实现更高收入,需要通过外部收入去实现。

  在市场普遍是包干制物业管理模式情况下,如何避免出现彩生活在并购包干制物业后,盘子大、不增收的情况?找到一条属于自己的高收益路径是雅生活需要考虑的问题。

  事实上,目前市场逐渐意识到包干制模式会拉低毛利率情况下,物管企业一方面开始增加酬金制模式;另一方面,虽然并购而来的物业都会拖累整体毛利率,但增加的管理面积却为增值服务提供了大量的入口,因此企业也开始大力发展社区增值服务。

  中金公司在最新研究报告中指出,基础物业管理业务以及增值服务所占比重的结构性调整决定了企业整体的净利率表现。

  据了解,为提供更为多元化的增值服务,几乎所有公司都推出了自有的O2O平台。例如,彩生活推出的“彩之云”平台;中奥到家旗下的“爱到家”第三方社区平台。

  增值服务收益明显。以高收益的绿城为例,在2014年,其有73.7%的收入是依靠传统的物业管理服务,同时在顾问咨询服务方面的收入达4.39亿元,占据了整体收入的19.9%。此外,园区增值服务也带来了1.41亿元的收入,占整体收入的6.4%。

  拥有较高基础收入情况下,成立雅生活联盟,将公司开发的互联网平台向全国中小物管企业开放,不难看出雅生活也在为自己的增值服务寻找潜在客户。

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