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中国第一批“炒房炒成房东”的人已诞生!未来,你可能会租房过一生

明源地产研究院 - 王恒嘉 2017年04月12日 10:25

 “限售令”的炸雷响过,一批炒房客变成了房东。

  已经有十几个城市出台规定:房子拿到新的不动产证后2----3年,才能上市交易。这也就意味着,如果是期房,交钱3----5年后,房子才能上市交易。

  限售的城市不但包括广州、东莞、惠州、珠海、福州、青岛等热点城市,还包括扬州、启东、闽侯、长乐等大家此前并不怎么关注的城市。可能还会有更多城市加入这个行列。

  在这些城市,炒房客在几年里想“割肉”卖房都是不可能的,只能当房东。

  正如明源君之前曾经分析过的,本轮调控的整体逻辑:不是打需求,而是打交易。

  这个逻辑已经越来越清晰,越来越明显了。明源君认为:

  ➊  调控的目标不是为了让房价大跌,而是为了让房价稳定、交易减少,让热钱从一二线周边流出,去到三四线或者实业。为了实现这个目标,调控不仅要通过限购、限贷减少需求;也要通过限售、鼓励自持来减少供给;最终达到一种平衡。

  ➋  “房子是用来住的不是用来炒的”。不让“炒”就是要尽量减少交易,而“住”则包括了出租。越来越多的政策表明,国家是鼓励租赁发展,鼓励企业做超级房东的。

  ➌  “租房过一生”在许多国家是可以的。在我国要成为现实,有4关要过,其中最关键的2关:一是要保护租客权益,立法分清房屋所有权、使用权、抵押权、经营权;二是要让租客也能享受市民待遇,比如子女能有学位……

  明源君下面详细来说。

 买房的少了,卖房的也少了

  房价就稳定了

  有地产人向明源君抱怨,看不懂现在的调控。在他看来,政府只需要进行限购、限贷就好,而销售则应该全面放开,不搞2年、3年限售,再放开商住房销售,“房价一下子就下来了”。明源君告诉他,政府从来没有说过,调控是为了让房价大跌。政府的目标是让房价稳定。

  楼市是一个存了很多钱的大水库,而国家经济则是下游的千亩良田。房价涨得太快,堤坝有崩溃的危险;而房价如果跌得太快,水库干涸,下游就会无水可用,庄稼会干死。如果房价不上涨也不下跌,政府就有时间把水引导到需要的地方去。

 本轮调控,主要是限购、限贷;限价、限售。

  前面2个主要减少需求,但也会减少一些供给;后面2个则主要是减少供给,但也会减少一些投资需求。最后,总体上达到平衡。

  限购、限贷政策:

  针对的是需求端。主要是让有资格买房、有财力买房的人在短期内大幅减少,这个大家都能理解。但另一方面,限购限贷也会减少一部分供给:

  ➊  之前一线规定户籍家庭不能买2套以上房屋,手里已经有2套以上房屋的家庭,没有特别需求不会出手卖房。

  深圳不准户籍单身人士买第2套房,有2套房的单身人士压力不是太大就不会卖房;

  上海不准非户籍单身人士买房,已经买房的非户籍单身人士就不敢买也不敢卖;

  ……

  ➋  认房又认贷之后,换房难度非常大,大部分人都不会轻易换房,自然也就没有了卖掉自己房子的需求。这就同时减少了供给和需求,减少了交易。

  限价政策:

  有2个作用。一方面,一手市场的房价被限死了,地方政府可以兑现承诺;

  另一方面,因为限价,许多开发商会选择放缓项目开发、开盘节奏,等待限价政策放缓和备案价格上升,客观上造成入市新房减少。

  限售政策:

  这个是今年新出现的,直接造成二手房源的减少。这个很好理解,直接不让你卖了,入市房源自然也就减少了。

  而另一方面,这种政策也会让后来的投资客犹豫却步,不再入市,减少一些投资需求。

  我们来看一下一些城市的限售政策。

  ● 东莞:新购住房(含新建商品房和二手房),需不动产证满2年方可再交易。

  ● 广州:新购住房,满2年才能转让或离婚析产。

  ● 惠州:新购买商品住房,含新建商品住房和二手住房,须取得不动产权证满3年方可转让。

  ● 珠海:不动产权证满3年后才能上市交易。

  ● 福州:本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房,非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房,取得不动产权证未满2年的,不得上市交易。

  ● 青岛:在青岛市范围内,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

  下面是东莞最新的限购令出台前的3月,大家抢房的场面。

  ● 扬州:在市区范围内户籍家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,取得产权证书未满2年的,不得上市交易。

  ● 启东:非启东籍居民在启东购买一手房的,从网签之日起三年内不得上市交易;非启东籍居民在启东购买二手房的,从产权变更之日起三年内不得上市。

  ● 闽侯:闽侯县户籍居民家庭购买的第2套及以上住房,非闽侯县户籍居民家庭购买第1套及以上住房,取得不动产权证未满2年的,不得上市交易。

  ● 长乐:长乐市户籍居民家庭购买第二套及以上住房,非长乐市户籍居民购买第一套及以上住房,取得不动产证未满两年的,不得上市交易。

  那么,目前限售的城市,有没有什么共性呢?

  目前限售的城市

  土地总体供给都比较充足

  减少供给的措施还有“商住”限购

  政策鼓励房企当房东

  大家可以看到,目前限售的城市,一线城市只有一个,那就是广州。

  广州这个城市是比较特别的,因为它在历史上,经过多次扩容。从1992到2014,通过先代管,再撤市立区的形式,先后并入番禺、花县、从化、增城。

  因此,如果站在大广州的角度来看,其土地供应,还是比较充足的,现在紧俏的,是核心区域的土地。

  而东莞、惠州等地,是深圳后花园,有大量深圳人前去购买那里的房子。这些地方的土地供应,其实也是比较充足的。

  其他一些小城市,也是这种情况。

  在当地买房的人,很多来自附近的大城市,有投资客,也有自住的。还有一些处于2者之间,他们买不起大城市的房子,在当地买房是为了保值增值、短暂居住,希望未来可以卖掉这些地方的房子,换成大城市核心区域的房子。

  限售最终造成2个结果:

  ➊ 投资客的钱被锁死,炒房炒成房东。

  ➋ 在自住和投资之间徘徊的人,短期没法再换房。去当地居住、工作的可能性增加。

  减少了房屋供给的政策,不止是限售,还有商住的限购。

  日前,北京市住建委、市规土委等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定:

  从3月26日起,在建、在售商办类项目禁止卖给个人。最小分割单元不得低于500平米。而已销售的商办类项目再次上市交易时,虽然可以出售给个人,但购房人必须符合名下无房且纳税或社保满五年的资质,而且不能获得银行贷款。

  谁会浪费一个购买普通住宅的名额买商办?即使真的有人这样选择,恐怕也无力支付全款。所以,等于是说,从3月26日起,商办类类住宅不再对个人供应。

  而过去2年,这类项目在北京的住宅和类住宅中占的比例很大。

  根据专业机构统计:

  2016年北京市普通住宅产品仅实现成交39454套,环比减少21.4%;同期公寓产品成交66367套,环比增长208.02%;也就是说,公寓产品占住宅和类住宅产品总和的62%。

  根据某中介数据统计显示,北京二手房市场大约有25万套左右为商住类物业。潜在供应还有超过15万套商办类物业……在过去商住物业中,90%为个人购买。

  除了北京外,上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目。

  也就是说,这个决定不是北京一家的决定,也不是一个偶然的决定。

  以后,在很多地方,“商住”可能都不会作为出售的房源,而是作为出租的房源出现,都是由企业持有,出租给个人。

  控制个人购买商住,但鼓励企业改造存量商住,出租给个人的逻辑,在广州等城市表现的特别明显。

  一方面,2017年1月,《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称“《实施意见》”)明确,允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。

  曾经出台类似政策的,还有河北、辽宁、吉林、甘肃、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陕西、贵州、内蒙古、新疆、宁夏等地。而又有很多地方严禁改造。

  另一方面,3月31日,广州限购升级,根据后来出台的细则,意思是:

  ➊ 商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。

  ➋ 房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的,一经查实,按有关规定严肃处理。

  ➌  房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。本通知施行之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

  上面这两个政策矛盾了?实际上并不矛盾,只是政策都很新,需要建立一些细则让两个政策互相融合。

  前者主要针对之前的商办库存,希望他们经过改造可以变成租赁住房;后者则主要是针对新建的商办,希望他们不要随便改成类住宅销售。

  一句话:鼓励增加租赁,不鼓励增加销售;鼓励激活存量,不鼓励增量改变性质。

  而鼓励企业当房东,不止是商住,还有自持居住类项目,这将是一类长期政策。

  “全自持地块”已经多处试点,以后可能将遍地开花。

  2016年12月1日,万科以50亿元拿下的永丰产业基地18号地块。同一天,万科还以联合体方式还拿下了上述地块临近的19号地块。两幅地块的住宅部分均需开发商100%自持。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

  有媒体报道称,该地块将用于万科与小米合作建房,已面向小米全体员工启动认购登记。

  自持商品住房部分不得分割签订国有土地使用权出让合同,在持有期间不得销售。项目只有一个产权,因此不得分割产权出售。

  自持类住宅,试点城市不止北京。

  既然政府鼓励企业当房东,而现在房屋租售比已经如此变态,一线城市50年房租都无法买下房子。我们能否索性不买房,租房度过这一生呢?

 要“租房过一生”需要过四关

  为什么在德国等一些国家,许多人能租房度过一生?而我国大多数人认为,必须有自己的房子才能安稳生活?

  明源君认为,要让国人相信租房也可以过好这一生,需要过四大难关。

 一、市民待遇关,最重要的是租客的孩子能否获得学位

  中国各种资源稀缺,于是很多时候就要设置一些条件来进行分配,户口之外,房子成了被用得很多的分配标准。

  比如学区房,就是优势教育资源集中在某些学校而出现的产物,在北京,许多根本无法住人的阴暗平房曾经因为带有优质学位而卖到10万一平方;深圳一条小路两边的房子因为所在学区不同,价格动辄相差两三万。

  如果要把租赁作为住房供应的一个主要方向,就要解决租客的市民待遇问题。租客的户口虽然不在当地,但其在当地长期工作做贡献,政府的教师编制、教育经费等完全可以跟人走,而不是跟户口走,在大数据盛行的今天,让经费跟人走不是问题。

  深圳的“5+1”政策,就规定在深圳工作、居住满1年的外来建设者的子女,持有房产证或者租房合同,可以申请公办学校的学位。虽然不一定能完全满足,最起码证明开放学位给租客是可能的。

  二、租客权益关:必须有法律清晰划分各种权利

  德国禁止政府或物业拥有者随意调高租金(即使物价上涨)。根据《租房法》,除非房东自住,无权赶走居住者;如果房租超过当地“房租指导价”的20%房客可依法起诉,如果超过50%,房主将被判决三年有期徒刑。

  而现在我国的房东大多很强势,可以随便赶走租客。比如当年在北京的宋庄、云南的丽江,都出现过租客签订几十年长期租约,把房子改建得很好,房子升值后,却被强行赶走的事情。

 我国要把租赁提升为主要供给,必须从法律上明确下面几种权利之间的关系。

  三、机会成本关:房价不能再大起大落

  机会成本,就是因为选择了一个机会,而丧失的其他机会可能带来的收益。

  房价上涨带来财富增长,是没买房的人可以接受的,因为他们通过努力工作、进行其他投资也可以获得财富增长。

  但房价暴涨带来财富增长,有些人就不能接受了。这意味着没有买房的人,付出了巨大的机会成本。

  10年前的2005年,集资建房在北京、深圳两地兴起,最终都选择了集资参加拍卖,买已建成的房屋的模式。在深圳的50个人拍到了3200/平方的项目,在北京的50个人拍到了6500元/平方的项目,结果就因为两个群体里各有几个人觉得价格高,没有成交。10年过去,3200的项目价值4万,6500的项目价值7万。

  当初参加集资建房的这些人,如果至今没有买房,就都损失了几百万,这就是选择租房而不是买房,所付出的机会成本。

  如果房价保持5年以上的相对稳定,大家对机会成本的多少的判断就会发生变化,租房居住就可以成为一种主流的选择。

  四、传统观念关:没买房也能找到老婆才行

  租房能否成为一种主流选择,以上说的三条之外,最重要的其实在于观念的变化。

  如果丈母娘们都认为没房的人就不能嫁,女生择偶的前提条件是有房,那么租房就不会成为主流选择。

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