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男子900万购别墅系科研楼 专家:存无法办理住宅房产证风险

新京报 2017年04月09日 08:59

  在北京做生意的王鑫(化名)最近正为购房的事发愁,他于3月23日网签的通州区莱茵湾一期一独栋别墅,不动产权证土地用途为“科研楼”。但根据《土地管理法》规定,科研用地不可用于住宅居住使用。

不动产权证显示涉事别墅土地用途为“科研楼”。不动产权证显示涉事别墅土地用途为“科研楼”。

  多位房产销售人员告诉新京报记者,北京市没有细化规定科研用地如何管理和使用,也无法审核拿到房子的人是否用于科研项目,所以可看做监管的空白和“灰色地带”。就此专家表示,非法改变土地用途,违规企业应承担责任,但尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。另外对于购房者而言,购买此类房产,也存在无法办理住宅房产证的风险。

 别墅成“科研楼” 买家退房解约

  据王鑫介绍,今年2月初,经链家顺义馨港庄园店的中介人员介绍,他选中莱茵湾一期的一套售价900万的独栋别墅,与房主李方(化名)签订了买卖合同并支付了10万定金。但李方提供的别墅不动产权证中,土地用途一栏是空白,这让王鑫心怀疑虑。

  王鑫称,直到3月23日办理网签时,看到李方新换的不动产权证,他才注意到房屋土地性质为“科研楼”。经过查阅发现,此类科研用地属于政府公用地。他查阅《土地管理法》发现,科研用地不可用于住宅。

  房主李方告诉新京报记者,他是在4年前从开发商手里买的房子,“当初就看到这个房子价格便宜,作为投资考虑就买了,也不太懂土地性质具体有什么影响,所以并未注意将来转让的风险等问题”。

  负责销售该栋别墅的链家经纪人则称,业主的老房本上土地用途那一栏空白,因此并不知情房屋的土地性质。而且从2013年至今,莱茵湾一期成交过户的房子已有二十余户,均以商住两用房来进行买卖。

  4月6日下午,王鑫与李方经协商,签订解除合同协议撤销该栋别墅网签,中介和业主承诺在五个工作日内,将之前已支付的定金和中介费用还给王鑫。

  科研用地“变身”住宅 监管存空白

  通 州区住建委工作人员介绍,在通州区去年5月出台限购政策前,一手房交易的房产都可过户给个人,之后应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位或社会组 织。但二手房交易还没有具体的规定,所以科研用地上的房子能过户。按照新的要求,科研用地等办公用房的房屋没有燃气,不能用于个人居住。但莱茵湾楼盘开发 较早,开发商在住建委相关部门没有登记,所以暂时查不到相关信息。

  北京市规划和国土资源管理委员会一工作人员也提醒,不要购买科研用地所建住宅。

  类似科研用地“变身”成住宅销售的违规行为,在北京市时有发生。早在2013年7月,北京市国土局就曾公布,查出了9宗科研项目用地涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售行为。但新京报记者注意到,对于违法问题如何处置,市国土局当时没有提及具体处理原则和方向。

  “科研用地在实际操作中,均是参照商业用地管理,交易时相关部门查看证照齐全后,基本都会给网签和过户”,多位房产销售人员告诉记者,北京市没有细化规定科研用地如何管理和使用,也无法审核拿到房子的人是否用于科研项目,所以可看做监管的空白和“灰色地带”。

 探访

  莱茵湾一期多户别墅属科研用地

  4月6日下午,新京报记者来到位于通州区宋庄镇葛渠村北66号的莱茵湾小区一期,这里分布着数十栋二至三层的别墅。

  “当初售楼的人就说这里立项为科研用地,所以卖得也便宜,多年房价没有太大波动”,据一位业主称,莱茵湾小区一期开发商为中建土博士科技有限公司,他在2003年以50余万元买下面积约250平方米的别墅,科研用地的产权是50年,用的也是价格较高的商业水电。

  另一户数年前以每平方米4000元认购了三套别墅的业主称,莱茵湾小区一期别墅的面积从180平方米到300平方米,他购房时也未注意房屋的土地性质,不了解所买别墅是否符合居住规范。

  记者以买房者身份咨询了房天下等多家售房中介机构,卖家均称,莱茵湾项目为50年产权的科研用地,因为价格相对便宜,周边环境较好,多处楼盘已经售完,只剩几户小产权公寓房还在出售。记者联系小区开发商中建土博士科技有限公司,但电话始终无人接听。

  莱 茵湾物业办公室的王经理告诉记者,莱茵湾小区的产权比较复杂,二期均是小产权房,一栋楼分割好几户来卖,可能有近一半没有过户。一期是别墅区,多是有人居 住,也有毛坯房。但这些地是否都属于科研用地,他并不知情。他透露,开发商换了几拨人,最初的那批买地盖房的都联系不上了。

  追访

  住“科研楼”不受法律保护

  北 京康达律师事务所律师韩骁介绍,根据法律规定,科研楼可以办理过户手续,但是不按土地利用总体规划确定的用途批准用地的,非法批准、使用的土地应当收回。 该次交易进行的买卖用于个人居住使用,违背法律的规定,合同将有可能被认定为无效。在买卖双方发生纠纷时,买方的权益不能受到法律的保护。

  有专家表示,对于非法改变土地用途,尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。“但即便土地不收回,也应该重罚违规企业”,专家称,购房者虽然不会涉及被罚,但也存在无法办理住宅房产证的风险。

  中介机构涉嫌违规操作

  “严格界定的话,中介是违规操作”,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,因为此类物业不能承诺有居住属性,但此类购房者本身有购房 入住的需求,所以无论中介是否有过告知做法,实际上从交易风险角度看,其撮合的业务实际上都是违规的。其之所以会介绍此类房源,在于过去一直没被查,所以 都是侥幸的做法。但若真出现纠纷,那么中介本身是要受到各类惩罚的,甚至要取缔营业执照。

  韩骁称,房产中介在买方签订合同前,没有明确真实地告知当事人房屋性质,且在合同内容中也没有明确表示出用地性质,那么涉嫌存在欺诈行为。

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