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2017Q1总结展望|集体焦虑中痴狂前行,楼市路在何方(四)

克而瑞地产研究 - 克而瑞研究中心 市场组 2017年04月05日 11:09

  小Q导读:2017年一季度总结展望分政策、行业、城市、房价、库存、结构、土地、企业8个篇章。

  前言

  如果说一季度房地产行业表现出最大的特征是什么?那无疑是每个市场主体乃至全社会的“集体焦虑”,首当其冲的是去年以来房价上涨带来的普罗民众对自身财富保卫战的焦虑,其次是房企面对业绩超预期增长之后自身规模增长点的焦虑,再有就是管理层应对市场癫狂带来的房价攀升、资产泡沫化的焦虑。

  正是出于各自不断强化的焦虑,直接造成市场出现各种前所未有的新现象:购房者四处“捡漏”、需求外溢,管理层在犹豫中三番五次加码政策、疲于应对各方压力,企业开始接受“限价”开盘、忙于笼络最后的客源。凡此种种,会不会形成新趋势,演化成行业新特征?

 七、土地篇

 一季度量价齐跌,溢价率持续走低,二季度难言乐观

  2017年1季度,土地成交规模高位回落,各线城市均有不同程度的缩减,受供地计划影响,一线城市环比跌幅居前。溢价率连续两个季度回落,北上深中心城区优质宅地集体“断供”,一线城市溢价率创近年来单季度新低。与此同时,核心城市周边的三、四线城市土拍高温难降,佛山、惠州、漳州等多市频出高溢价地块,溢价率都在100%以上。

  1、土地成交规模降至低位,溢价率连续两个季度回落

  1)土地成交不振,各线城市环比全线回落。一季度,经营性土地成交建面降至9135万平方米,同、环比明显回落,跌幅分别为12%和30%。一方面,受春节假期因素影响,土地市场迎来一年一度的成交淡季;另一方面,年初,各线城市尚在制定2017年供地计划,新晋出让地块以上年度结转土地居多,成交规模高位回落。

  分城市能级来看:

  一线城市下降尤为迅速,环比跌幅达61%;

  二线城市仍是土地市场成交主力,占比连续3个季度维持在70%以上;

  三、四线城市成交规模直线走低。

 2)土地价格略有回落,各线城市涨跌互现。一季度,土地成交楼板价4569元/平方米,环比下跌10%,同比仍上涨43%。自2016年四季度以来,土地限价城市开始明显增多,土地价格随之步入下行通道。

  分城市能级来看:

  一线城市土地价格小幅回升,同、环比涨幅都在10%以内;

  二线以及三四线城市土地价格环比略有回落,但受去年同期较低基数影响,同比仍增长明显,三四线城市更是同比大涨78%。

 3)溢价率小幅回落,三四线城市明显回升。一季度,土地溢价率32.5%,环比减少8个百分点。一方面,土地限价城市进一步扩容,显著抑制溢价率上行空间。另一方面,热点城市土地出让底价均有所上调,极端情况下,起拍楼板价超出区域最高单价,溢价空间有限。

 分城市能级来看:一、二线城市溢价率持续走低,三四线城市溢价率明显回升,热点城市周边的三四线城市土拍高温难降,佛山、惠州、漳州等市溢价率均超100%。

  2、中西部省会城市成交规模犹在高位,热点三四线持续高热

  一季度,中西部省会城市土地市场迎成交高峰期,郑州、武汉、西安、昆明和合肥成交建面均超500万平方米。郑州多区域密集出让城市旧改地块,成交规模遥遥领先其他城市。三四线城市中,佛山、无锡土地成交建面均超200万平方米。

  受制于热点一、二线城市全面施行宅地限价政策,并且严控土地竞买资金,土拍竞争热度有所回落。环一线城市周边的三四线城市土地市场持续高热,佛山、惠州土拍溢价率超100%,清远更是高达311%。

 3、上半年土地成交规模持续低位运行,溢价率提升空间有限

  虽然《政府工作报告》要求,2017年房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,但纵观各线城市2017年供地计划,热点一、二线城市增加土地供应难言乐观。以北京为例,住宅用地计划供应量同比下降49%。三、四线城市受困于高库存风险,有供有限政策仍需从紧执行,安徽省要求省内库存压力大的三、四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。在供应规模连年萎缩的情况下,我们认为上半年土地成交规模仍将维持在较低水平。与此同时,囿于热点城市限购、限贷持续加码,同时加强土地竞买资金监管,溢价率提升空间着实有限。

  八、企业篇

  规模房企优势凸显,重点城市拿地积极

  1、业绩同比增速明显,营销助力企业销售

  伴随着限购限贷政策趋严、预售证审批收紧、购地监管力度加大,再加上春节假期等影响影响因素,2017年开年的房地产市场环境较为复杂。然而,多数房企1-2月销售情况仍保持去年下半年良好势头,业绩同比大幅增长。

  恒大、万科、碧桂园三大龙头房企依然呈现较为激烈的竞争趋势,其中万科和碧桂园1-2月销售金额已突破800亿。而碧桂园起跑表现最为强劲,2017年1月、2月均成功登顶《中国房地产企业销售TOP100榜单》,同比增幅达269%。TOP10房企中达到269%同比增幅的还有龙湖地产,1-2月销售金额已达2016年全年销售业绩的近30%。TOP50房企的业绩增速也明显加快节奏,其中泰禾集团、金科集团和首创置业的同比增幅均超过300%。

  众多企业在市场强压下业绩大幅增长,得益于春节前后大举的营销活动。万科、恒大、碧桂园等龙头房企加大了二三线城市的促销力度,加码返乡置业的同时加速了库存去化。碧桂园更加大了春节期间的广告投放力度,于央视黄金时段播放广告并冠名春节联欢晚会,迅速提升企业知名度。而1-2月销售业绩突出的龙湖地产也持续加码营销活动,借助多个节日实现多盘联动销售。

  虽然40家监测企业中的多数房企未公布销售业绩,但从已公布销售业绩的房企来看,目标制定较为谨慎。因此,从1-2月部分企业的目标完成率来看情况较为乐观,其中碧桂园及旭辉的目标完成率已达22%。

 2、拿地成本持续上升,大型房企投资激进

  2017年1-2月,CRIC监测的40家典型房企合计新增土地建筑面积4550万平方米,同比减少5%;拿地金额2481亿元,同比增长28.53%;平均楼板价5451元/平方米,较上年同期上涨35%。

  单个房企来看,碧桂园以1012万平方米领跑前两月房企拿地量、处于绝对领先地位。而旭辉集团2月拿地较为激进,先后布局郑州、长沙、无锡等多个城市,以558%的同比增幅成为前两个月拿地增速最快的房企。根据监测的40家重点房企新增土地建筑面积,企业的涨跌个数基本持平,而多数房企拿地金额有所提升,同比超过1000%的企业有四家。由此可见,大部分房企的拿地积极性依然较高。

  总体来看,前两个月拿地成交相较去年同期有所回落,而伴随着热点一二线城市土地供应的持续收紧,外加众多房企于热点城市的深入战略规划,各大房企间激励的竞争还在延续,拿地成本也持续上升。今年1-2月金茂加大了热点一二线城市的布局,先以73.4亿元竞得南京地标综合体,隔日以103亿元总价拿下苏州住宅及科技城两幅地块,楼面价分别为1.7万元/平米和1.8万元/平米。类似深耕一二线热点城市的企业还有世茂。2月,世茂于厦门摘下两宗商住地,其中一地块楼面价达3.3万元/平方米。

 3、融资环境继续收紧、房企境外融资增加

  在2016年末政策调控干预和公司债发行监管加强的情况下,2017年一季度房企的融资环境进一步趋紧。1-2月CRIC监测108家房企的融资总规模仅为787.6亿元人民币,同比减少了51.8%,相比2016年年末的融资水平也有了显著的降低。与2016年初货币宽松、市场回暖、房企票据债券发行量的爆发式增长相比,当前房企的整体融资环境不容乐观。

  从融资结构来看,1-2月CRIC监测108家房企的银行贷款为274.5亿元,占房企新增融资的近35%。票据、债券的发行额也达到了251.4亿元,占房企新增融资的31.9%。其他类融资中的委托贷款数额增加,证券及资管公司向房企输血现象增多。同时,在境内融资不断收紧的背景下,房企境外发债的占比较2016年的水平有显著的增加,2017年1-2月富力地产、旭辉集团、新城控股、当代置业等多家房企发行共计27.35亿美元优先票据,折合人民币近188亿元。

  在公司债发行监管政策的限制下,龙湖地产独辟蹊径,2017年至今已分两期发行了合计40.4亿元的绿色债券,票面利率也保持在低位,在4.4%和4.75%之间。虽然绿色债券用途需为绿色项目,具有一定的特殊性,且当前我国对于绿色项目的界定尚不明确。但在房企融资政策收紧的背景下,该类债券的发行也不失为一种很好的尝试。此外值得注意的是,近日华夏幸福拟发行总规模100亿元的资产支持证券,通过固安九通基业发行的7.06亿元PPP资产支持专项计划也已获批。随着国内首批PPP资产证券化项目的正式落地,PPP+ABS的创新融资模式也为房企提供了新的融资方向。

  公司债、银行开发贷款等低成本融资受调控收紧,也迫使房企寻求较高资金成本的融资渠道,如信托、债权基金、委托贷款等。而2月中国证券投资基金业协会文件明确规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。随着房企私募类融资通道的进一步收紧,中小开发商的融资压力也将与日俱增。

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