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绿城“拼爹”

地产k线 - 何大只 2017年04月05日 08:12

  绿城中国董事会联席主席

绿城中国董事会联席主席

  “教父”宋卫平的背影渐行渐远,“新爹”中交集团则越走越近。

  这是绿城中国(3900.HK)近两年来的写照。它给了宋氏给不了的低息融资和海外战略。当然,宋依然是绿城董事会联系主席、首席产品官。

  几天前,中交建融用3.3亿人民币向海南绿城购买租赁资产,再将租赁资产租回予海南绿城。在36个月里,海南绿城应分6期支付租赁款3.58亿人民币(含增值税)。

  笔者测算了一下,它的年息仅为3.15%!这笔融资成本在地产界堪称奇迹,也创下了绿城历史新低。

  中交在给这个买来的“儿子”发红包。2014年年底,中交从宋卫平等手上购入绿城股权,目前持股28.886%,为第一大股东。海南绿城和中交建融分别是绿城中国和中交集团旗下子公司。

  绿城中国也承认,订立融资租赁安排可让集团得以拓宽其融资渠道及筹集低成本资金,促进业务发展及平稳运作。

  通过大股东中交融资租赁的低息“输血”,绿城中国屡试不爽。早在2015年10月,此款典型的融资租赁模式首次运用在海南绿城、青岛绿城两个附属公司。

  彼时,绿城中国将旗下两处资产一次性变现约3.82亿元,再分32个月还本带息4.12亿元,年息约6%。经克尔瑞研究中心估算后融资租赁的内部收益率为2.76%,年化租息率5.18%,且计入了增值税。

  在中国地产界,房企通过信托和贷款等融资渠道,利息成本在12%-15%左右。该利率水平不仅低于绿城2015年中期的平均融资成本7.5%,也低于一般融资租赁的年租息率。

  同年11月,这个模式发展至杭州绿城、舟山绿城。其中杭州绿城变现约1.4亿元人民币,租赁期为36个月,租赁款项总额为1.54亿元(包括增值税),顾问费140万元,大概年息3.7%;舟山绿城变现2500万元,租赁期为36个月,租赁款项总额为2755.2万元(包括增值税),顾问费25万元,大概年息3.73%。

  从2014年底中交宣布入主绿城以来,得益于中交提供的融资便利,绿城逐渐资金困顿造成的被动局面。一个显而易见的事实是,在过去2015年及2016年间,绿城融资次数和融资规模相较于2014年大幅增加。

  2014年全年,绿城仅发行过一笔5亿美元的次级永久资本证券;2015年绿城累计发行了2笔优先票据,共7亿美元;以及2笔境内公司债,共70亿人民币;2016年,绿城累计发行了2笔美元贷款,共10.2亿美元、1笔4亿美元永久资本证券、1笔20亿境内小公募债。不过,另有1笔100亿境内私募债券没有。

  活跃是一方面,在第一大股东中交的信用背书下获得低成本融资是另一方面。中交入股后,

  绿城2018年、2019年到期的两款9%利息的美元债通过重新发新债的手段,利率变为5.875%。打破了绿城以往任何一次发债利率记录。

  截至2016年12月底,绿城净资产负债率为58.1%,较2015年的73.0%有显著改善;全年加权平均利息成本为5.9%,与2015年的7.3%相比也有明显下降。

  毫无疑问,这是“拼爹”的效果。没有中交这位大股东卖力地配合,绿城的千亿规模跟利润平衡都会比预期来得更晚一些。绿城中国财报显示,2016年总合同销售为1139亿元——其中代建项目销售额181亿元,收入增长11%达到289亿元,净利润增长135%,达到19.17亿元。

  绿城中国CFO冯征透露,依靠着中交背书,绿城的银行授信额已经高达1500亿,而老绿城只有500亿。截至2016年底,绿城银行存款及现金249.71亿元,同比增长37%。

  在业绩向好的同时,绿城积极迈出布局海外的步子。1月10日,绿城海外房地产公司正式成立,目前已涉足澳大利亚、美国、东南亚。“十三五”期间,计划完成至少10个海外项目的落地,储备超过200亿元人民币的海外可售货值。

  就在3月28日,绿城海外宣布投资1260万美元进军印尼雅加达开发住宅和商业项目,它的合伙伙伴是中国港湾、中交海外,它们是中交集团旗下的子公司。

  虽有意加大布局,但绿城CEO曹舟南强调,在突破千亿之后无意做更大的提升,绿城追求的是有质量的增长。

  资本市场有沉浮、进退,一贯保守的绿城,在地产进入后三千亿时代,要怎么打好这张情怀牌?它的爹,看来很重要。

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