“京津冀一体化”正在以一种意想不到的方式,在2700公里以外、距离博鳌亚洲论坛举办地博鳌镇20公里的海南省琼海市下辖的官塘镇里发生,蜂拥而至的京津冀购房者让房地产市场再次热了起来,但上一波行情的套牢者正在悄悄卖掉手中的房子。

  官塘村一个名为卧龙谷的小区,在四个月的时间里,这个新开盘小区的单平均价从7000元涨到了11000元,500多套房间也几乎销售一空,而这批购房者中,来自北京、天津以及河北三地的购房客占比最高。

  与格外受到东北购房者青睐的三亚不同,琼海市似乎更吸引环北京地区的居民。在万泉河贯穿而过的琼海市区,来自北京地区的购房者主要“下注”的就是万泉河沿岸的几个小区。当地的专车司机对经济观察报表示,如果天气晴朗,万泉河广场跳舞的带着“儿化音”口音的居民不禁让他联想到北京的朝阳公园。

  在距离琼海市区10公里外的官塘村,短短三个月时间,官塘村的居民明显感觉到,这些北京来客的“大手笔”正在推高这里的房价。而在市区内,沿着万泉河畔的新建小区——因为有温泉和海景,琼海市区内的房子单价要远低于官塘、博鳌的地区——从年前的5000元涨至8000元,一些在2011年前后入场的投资者终于迎来了出手的时机。

  环北京居民选择琼海的原因各有不同,一些是周边的朋友都已经在琼海购置了房产;另一些则是看上了琼海更凉爽的温度。但价格原因几乎是一个共同的考虑因素:在过去的三个月时间,整个海南省的房价都出现了明显的增涨,尤其是三亚市,在经历了持续6年的低迷后,新建商品住宅成交均价终于重回单平两万门槛。这一价格让部分外地购房者却步,与三亚相比,尽管琼海的房价还在快速上涨,但均价尚未过万。北京退休的中学老师陈静(化名)对经济观察报表示,她已经在三亚逗留了半个月,始终没有找到合适价格的房源,最终来到琼海寻找房子。

  尽管出手阔绰的炒房客依然存在,但是在琼海市多位房屋销售中介人员看来,这次的购房者大多数明显要更谨慎一些,购买的房子数量较多为一套或者两套。

  这一波北方来客具有的共同特点是:他们大部分在北京等一线城市拥有一套或两套房产,但是由无力在一线城市的房产市场继续投资,在二线城市普遍限购的情况下,他们兜兜转转地来到了琼海。

  环北京居民的投资热情被各大城市飞涨的房价和随后的限购不断“驱逐”,一路直奔2700公里外的海南岛。2017年2月15日,海南省政府发布《2016年海口、三亚房地产价格走势分析》,该分析报告称,由于内地房价上涨过快的城市在2016年下半年纷纷出台更加严格的调控政策控制房价过快增长,导致海口和三亚的住宅销售价格环比涨幅排名逐渐提升。

  而在海南岛内,这些购房者在海口、三亚房价大涨后,改道分流进入到了琼海、文昌三四线等城市。购房者的涌入让当地居民发现了一个新的赚钱门路,最近几个月,琼海的不少居民都变成了房地产经纪人,专车司机、旅店服务员、甚至是报摊老板——在一个售楼处外,报摊阿姨会压低声音,对买烟的外地顾客悄声说道:“我这里有更便宜的房子,你要不要看看?”

  万泉河房涨又涨

  “你的房子买的时候多少钱?20万?那你卖40万吧。”在琼海市万泉河广场北侧的一家房屋中介门店中,房产中介在电话中快速地帮售房者定好了价格。

  这间门店内的中介人员最近两个月特别忙,很少有时间能够按时吃到午饭。让他们如此忙碌的是从2016年年底开始不断从海岛对岸涌来的购房客,这些购房客一波又一波地将万泉河两岸的房价推高,多个小区的房价在年后增长幅度超过了50%。

  大量涌入的购房者让这间门店所属的中介公司业务快速增长,2016年这家公司仅有50名员工,目前员工数量已经接近200名。

  琼海市位于海南省东部、万泉河的中下游地区,城市常住人口仅为50万左右。在2010年前后,这个海岛城镇曾经迎来过一波跨海峡而来的购房者,市内的多个楼盘房价暴涨。不过,随着整个海南岛房价进入低迷状态,这个城市的房地产市场在寂静中度过了6年的时间。

  从2016年起,海南的房地产市场结束持续6年的低迷,进入新一轮的上涨周期。特别是2016年2月,在海南省实施“两个暂停”后——对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地供应;暂停新建商品住宅项目规划报建审批,海南省房地产市场量价齐增,并在2016年年底和2017年年初达到又一个巅峰。

  新的周期快速激活了琼海市的房地产市场,一些核心区域开始出现房源紧张的情况:比如市区内延万泉河畔的地区以及市区外的官塘、博鳌等地区,这种紧缺带来了一些戏剧化的景象。3月27日,琼海市官塘地区,一个名为卧龙谷的商品房售楼处中,一位来自北京的购房客敲定了一套房,转身出门拨了一通电话。十几秒后,另一名购房客拿出银行卡,要刷卡购买同一套住房,这被前面的买家察觉,出现了一起小型冲突。

  冲突的结果是:环北京地区购房者取得了胜利,从第一脚踏入售楼处到付款买下一套房子,只用了半个小时。

  销售人员把这起冲突作为趣闻讲给后来的购房者,以此证明他们的小区有多么抢手。按照小区销售人员的表述,这个小区开盘一个多月,500多套房子已经基本销售完毕,除了尚未销售的一楼外,只剩下二楼不到10套房子。在2016年年底,这个小区的房价均价仅有7000元,目前的均价已经超过了12000元。

  这位销售人员告诉经济观察报,地产公司许诺员工,在房子全部销售出去后,他们要集体去巴厘岛旅行。在销售员看来,这应该是很快就可以实现的事情了。

  1套北京房产换10套琼海房产

  一位来自北京的购房客卖掉了自己在北京的1套房产,并计划在琼海重新购置10套房产,他已经购置了计划中的3套。

  在这一轮琼海市楼市抢购潮中,来自环北京地区的购房者冲在了第一排。在卧龙谷接待的购房客中,来自京津冀地区的占比最高。加浪河畔的售楼人员做了一个估算,在她接待的客户中,有接近40%比例的客户都来自北京市,人数甚至要高于热衷于在海南投资房产的东北三省居民。一些房产销售人员为此还学起了并不标准的京普——在每一句话的结尾,他们会尝试拖上一个儿化音。

  如果要用一个词汇概括新一波琼海购房者的特点,“中产”可能是最合适的一个。这里中产的定义是:他们大部分在北京拥有一套或者两套的房产,但受政策或者资金限制,无力继续再投资当地房产市场。2009年,一位北京事业单位员工在琼海博鳌镇购置了一套房产,当时和她一起买房的大部分都是生意人,而在最近的一年,她接触的大量购房者,都是和她类似的北京企事业单位员工。

  一位来自北京昌平的购房者就正在琼海市官塘地区寻找合适的房产,她告诉经济观察报,此前在北京拥有三套住房,但在2009年北京房价新一波的涨势中,为了投资一家工厂,她将其中两套面积较小的房子售出套现。目前,这家工厂的效益并不好。

  但按照链家网提供的信息,北京市昌平区2017年2月的房地产均价已经超过了4万一平米,她庆幸的是,2009年没有卖掉手中如今唯一的北京房产。

  2016年内地多个城市房价的猛涨和限购政策所带来的焦虑推动了这些购房客跨过海峡,来到2700公里以外的海南岛。这也让房价上涨的热浪从内地蔓延至海南岛,并从岛内的三亚、海口等热点城市蔓延至文昌、琼海、琼中等中小城市。最近的三个月,海南省的多个城市又出现了房价大幅上涨的情形。

  一位北京的购房者在来海南之前,已经考察过内地包括郑州、合肥等多个城市的房价,但是限购政策和还在飙涨的房价让他最终决定来到海南岛。

  在海南岛内,他也考察了三亚、海口两个城市,但目前这两个城市的房价也超出了他的预算,因此他选择了琼海。“这里房价比较低,单平超过1万的房子很少,就算价格不涨,自己住也挺好。”这位购房者对经济观察报表示。

  在琼海的官塘地区,一条街上连排的商铺都是房产中介公司,每家公司门口的桌子上,都码放着非琼海市的房产传单。房产中介会直接告诉前来咨询的购房者,官塘地区已经没有房源了。此后,中介会抱着手在旁边观察,如果购房者还在原地逗留,中介会适时表示,其他市还有房子,要不要去看看,“价格比这里便宜,还更漂亮,要去看过来报个名,明早一车拉过去。”房产中介说道。

  人人都是房产经纪人

  如果你尝试在琼海这座城市生活一段时间,你就会发现,房地产市场的火热正在让这座城市的不少居民拥有房地产中介这一兼职身份。

  一踏出琼海火车站的出站口,就会被一拥而上的房产销售者团团围住,向你推销房子。乘坐网约车时,几乎每一位网约车司机都会告诉游客,他的亲戚是房产中介,并会将亲戚的联系方式提供给你。加入房屋销售大军的还有饭店服务员、报摊老板,独身而来的外地游客绝对不会在这座城市有被冷落的感觉。

  外来的购房者为这座城市的服务业带来了一些机遇,一些特色餐厅的分布显示了这样的迹象。在东北人聚集的官塘世家小区周围,分布着两家东北菜馆和一家东北饺子馆,虽然有效的营业时间只有半年——这一小区的住户大部分会在冬季到来,并在来年的5月前离开——但这些餐馆依然维持了东北菜份大量足的特点。

  琼海市区内北京人聚集的小区外,一家老北京炭火锅店坐满了食客。这家店铺受到了不少本地人的青睐,因此一年的生意都很火热。但是,生意最好的时候还是在夏季来临之前,带有京味的普通话和羊肉的香味在店内回转。在店门外的琼海已经接近30度,来自北京的一家6口人在这潮湿、温热的空气中,和挂满了灯笼的店铺门脸合了一张影。

  在另一个外地人聚集的小区门口,老人闭目拉着二胡,声音悠扬,他背后的小区一楼的门店,空荡荡地一字排开。

  如果此前来琼海购房的外地人也可以被成为琼海居民的话,新一波购房者的到来同样也给他们带来了好的消息。

  在琼海市一座2011年落成小区内,房产中介在打开一户房屋时遇到了麻烦。这个房间维持了交房时的毛坯状态,洞开的水泥窗台让雨水飘入了房间,而下水管道入口又太高,这让入门一间当时购买时纳入赠送面积的“观景阳光房”积水都没过了脚踝。在持有这一房屋5年后,房主终于等来了可以接受的出售价格。

  还有一部分此前的购房者选择了将房子装修后再出售,这让琼海市本地的装修工分身乏术,不得不临时鼓动自己的朋友来装修队帮忙。

  “候鸟式”的投资

  如果将这一轮购房者入场的场景和上一轮购房者离场的场景拼接起来,就会发现这样的事实:海南的外地购房者不仅正在经历候鸟式的生活——所谓候鸟式生活是指外地购房者在每年的10月来到海南过冬,并在来年春夏季返回北方的生活方式,同样地,他们也正在经历“候鸟式”的投资。

  购房者的资金像候鸟一样,在合适的时间从一线、二线城市飞到海南,等到时机成熟,这些资金又会从海南飞回一线二线的城市。

  很多上一波进入的购房者在海南地区购置的房产绝不止于一套,一些有远见的购房者从在海南岛购入第一套住房以来,就开始了对整个海岛地毯式的搜索,从三亚到琼海、从文昌到定安,几乎海南省每一个城市都可以看到这些购房者的身影。他们早早地埋伏在整个海南省房地产市场的各个角落,静候着新一波购房者的到来。

  来自黑龙江哈尔滨市的王建国(化名)在三年内陆续在海南省多地购置了三套房产,其中两套位于官塘地区,购入的成本不超过100万,但随着这一波行情上涨,手中这三套房子的总价值已经超过了240万。目前,他打算将房子全部出清,以此来为自己在上海工作的女儿支付上海的一套600万房子的首付。

  在经济观察报采访的琼海购房者中,类似的购房者数量并不少。在一个小区内,来自同一城市的外地购房者会互通声气,寻找海南省其他值得投资的房地产,并组团看房、购房。然后,在房价上涨后将房产出清,为自己在一线城市工作的子女提供房子的首付。对于类似于这样的海南购房者,海南省的房地产同时也扮演着触及核心城市房价门槛的“投资跳板”。

  这些曲折离奇的资产轨迹预计在进入4月后将会逐渐沉静下来,按照房产中介的说法,在进入4月后,即使还有购房者来琼海,他们也很难见到房主了,随着琼海气温的逐渐升高,这些房主陆续已经飞回北方。