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经济学家说房价要降,万科物业却说为业主保值增值,这事儿靠谱吗?

虎嗅网 - 秦乐乐 2017年03月30日 10:34

  这篇文章是基于虎嗅同万科物业董事长朱保全的一次对话,也许会对你理解万科物业这次引进58集团和博裕资本两个战略投资者有帮助。

  房地产行业经过10余年的黄金时代,赚的是土地和人口的红利。而在人口红利拐点即将到来以及城镇化率增幅放缓等因素的影响下,房地产市场正在从“增量开发”向“存量持有”方面过渡。

  在此背景下,此前被视作房地产“售后”业务的物业行业,正在得到资本市场的青睐。

  花样年的彩生活(01778.HK),中海物业(02669.HK),绿城服务(02869.HK  )等物业公司先后在港股上市。行业龙头纷纷对物业行业进行深度价值挖掘,布局多元化业务。

 没有成熟商业模式的行业

  彩生活专注于打造社区商业平台,连接业主和垂直服务商, 打造增值服务。

  保利物业在发展社区 O2O 平台的同时,秉承集团向大健康、大教育的转型目标,向健康和教育领域垂直服务业务的推进。

  绿地集团的长城物业构建社区商务的生态圈 ,拓展自营的垂直业务。

  万科物业和绿城服务则强调“质价相符”的物业服务“,专注于物业基础服务的优化和提升。

  各种模式不断涌现,整个物业行业都在探索增值业务的发展方向。

  万科物业董事长朱保全对虎嗅说道,“物业行业目前还没有成熟的商业模式”。

  而在整个物业行业没有统一被认可的商业模式下,万科物业提交了一份自己的探索路径。

  打造不动产资产管理公司

  采访过程中,朱保全提到了黑石的理念,“Buy it, Fix it, Sell it”(买入,修整,卖出)。

  黑石是知名房地产私募基金,通过杠杆收购,提高被收购公司的管理、经营效率,从而达到最后溢价退出的目的。

  最著名的收购案例是2007年以2.4倍杠杆,全现金260亿收购希尔顿酒店。2013年末,黑石发起希尔顿酒店IPO,募集到235亿美元,当时黑石持有希尔顿76%的股权,赚得120亿美元利润。

  朱保全说,万科物业要从物业管理公司向不动产管理公司转型,帮助业主实现不动产的保值增值。

  不过同黑石通过杠杆收购标的再溢价卖出的方式不同,万科物业更像是一种基于业主物业费的缴纳众筹,物业公司对不动产进行管理,最后帮助业主达到房产保值增值的业务模式。

  万科物业强调“质价相符”的高品质物业服务。朱保全说物业公司首要的核心业务是维持不动产的正常运转。

  所以,他很强调的一个概念是物业费是有下限的。当业主购买不动产的时候,社区的公共空间已经决定这个不动产后期的物业支出底线是多少。

  物业公司想要维持物业项目在业主购买的初始品质上持续运行,就需要对物业进行等同比例的维修更换。

  这些费用基于业主的物业费,也基于万科物业打造的社区公共基金——它将社区O2O业务上赚的利润作为社区的公众基金,用来作为后续物业配套设施维护的费用,

  有的物业公司将社区O2O作为增值业务,有的物业公司将社区O2O作为便捷用户的服务,只是商业模式的不同。

  对交易深深的执念

  华安证券此前在《蹒跚十载,静待花开》的物业行业研究报告中,提到存量时代到来的最重要特征就是存量房交易额占比的不断提高。现阶段,一线城市二手房的交易额是新房的2.13倍,未来仍具有提升的空间。

  这份报告中提到房产存量时代深具潜力的三大领域——二手房经纪、房屋租赁和物业管理”。而万科物业似乎要在这三个方面都进行布局。

  万科集团公布的2016年年报中披露,此前万科集团的全资子公司万科物业首次引入两家战略投资者,博裕资本与 58 集团。 

  根据工商登记纪录,万科物业在3月30日进行过一次工商变更纪录。其中博裕资本旗下的Radiant Sunbeam Limited认缴注册资本1.66亿元占股25%。58集团旗下的Dream Landing Holdings Limited认缴注册资本0.33亿元占股5%。万科集团持有万科物业的股权比例变更为 63%,仍是控股股东。

  至此,万科物业投资总额度也从13.7亿元变更为19.7亿元。注:投资总额是《外商企业投资法》中的特有概念,包括投资者缴付或认缴注册资本和外商投资企业的借款。

  万科物业的发展方向是从管理过渡到“服务”和“交易”。交易指的是房屋的租售业务。万科物业可以为业主提供房产的租、售代管服务。比如说在万科物业服务的社区项目中,总能看到万科房屋租售中心,

  物业服务的特点是离业主很近,甚至可以说他们就是同业主在一个小区内“生活”。但是物业接触的空间范围有限制——一个项目或者说是一个社区,被天然的切割成一块一块的管理、服务半径。

  朱保全在采访中提到万科物业时使用了这样的形容“我们是陆军,我们的作战半径是有限制的”。

  而58同城是中国最大线上分类信息平台,包括房产,招聘,家政、二手车等海量信息,跨越行业和地域的信息提供限制。

  在同赶集合并后带来短期的高增长之后,58也陷入了增长放缓的困境。虎嗅之前在《58赶集合并后遇到新增长瓶颈,姚劲波如何破局?》中提到没有电商基因的58集团要如何打造交易闭环。

  但是姚劲波对“交易”有着深深的执念,在近日举行的博鳌论坛,姚劲波接受采访时提到,虽然依旧亏损,但58到家和转转二手不会放弃。

  现在万科物业和58集团”在一起”了,姚劲波也进入了万科物业的董事会。一个是离业主最近但是连接半径有限的物业公司,一个是拥有海量信息但对接消费者方面存在渠道障碍的信息平台。

  虽然,万科物业和58同城都没有很深的房产交易的经验,但是他们两家在一起的优势是,一个比房产中介离业主更近,在信息的获取上有优势,对租售物业也更了解。另一个能够让信息便捷的对接到更多的需求方。

  物业的本质是替业主有品质的花钱

  虎嗅在采访中问过朱保全一个问题“高品质服务和便捷服务哪个更重要?”

  他的回答是物业行业本质上是一个替业主花钱的行业,业主缴纳物业费来购买社区内的公共服务,所以物业公司花钱要花的有品质感,要能够给业主带来不动产的保值和增值。

  除了社区的公共服务之外,业主也需要便捷服务。现阶段社区便捷服务成为物业公司增值业务之一,比如社区O2O。

  朱保全表示,万科物业聚焦在不动产资产管理本身,社区O2O、BtoF(Business to Family)的业务都不再自己做,会通过合作和引入其他合作方。

  或许58到家的家政保洁、保姆月嫂、搬家速递等O2O服务可以对接万科物业的便捷服务。纯线上的58在O2O业务落地上没有太大的优势,现在有了万科物业作为“地推”,之后的发展也许可以想象。

  说到底,万科物业的这些姿势本质上是对房地产“存量市场”的探索,围绕房产市场的社区服务和租售交易,来推动其帮助业主实现不动产保值增值的理念。是否可以理解为万科物业是一个toC版的黑石集团?

  只是在存量房产时代,或者说是二手房交易量上升的背景下,万科物业能从房产中介行业中分一杯羹吗?它的不动产资产管理理念又能够被多大范围内接受?

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