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北京商住物业交易量骤降 监管层正酝酿更严格措施

中国证券报 2017年03月28日 08:39

  “商住两用房限购措施,把我的算盘打烂了。”一位此前月入8万元业务提成的北京二手房中介销售经理说。

  3月26日晚,北京“商住两用”类物业的限购措施出台。业内人士认为,“3·26政策”寥寥数语,却意味着调控逻辑发生翻天覆地的转变,政策着力点从抑制房价过快上涨,向疏解人口转变。这是北京继“3·17楼市新政”后,短短十天内使出的第9记重拳。一系列调控措施发布后,北京楼市成交量明显下滑。中国证券报记者获悉,监管层正在针对商住两用项目出台更严格的交易限制措施,目前已不鼓励北京房地产中介机构上架此类房源信息。

  周均交易量下滑三成

  27日下午,孙洋(化名)在店里闲坐一上午之后,下午决定向经理请假,到附近的玉渊潭公园逛逛。

  孙洋是一家大型房产中介位于马连道片区的销售经理,去年这个时候,他的生活可不是逛公园赏樱花这般“惬意”。伴随着北京楼市的疯涨,他每月的业务提成在8万元左右。白天,他带客户穿梭于马连道各小区之间,夜幕降临后找个地道的湘菜馆“喝两杯”,微醺后到酒吧、KTV“使劲High”。他一度嘲笑他的小学同学,“从湖南山沟沟考到北京化工大学,博士毕业后竟然一年赚不到10万元,清华北大不如我学渣胆大。”

  直到十天前,孙洋依然“忙碌而快乐着”,房价激进攀升,交易异常火爆,对他的直接利好就是,“去年初成交价500万元的房子,我提成大约3万元;同样大小的房子,今年的交易价至少800万元至1000万元,我的提成就是五六万元。”不出意外的话,孙洋今年准备“卷150万元回家”。

  然而剧情在3月17日开始反转。“原来的如意算盘被打乱,3月26日晚间的商住两用限购措施,简直把我的算盘打烂了。”这两年来,孙洋的心思多数放在马连道第三区的销售上,这是西城区首屈一指的大型“商住两用”项目。

  当晚,北京住建委、北京规划和国土资源管理委员会、工商局、人民银行营业管理部、银监局等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此,北京成为全国首个停止向个人出售商办类项目的城市。

  这是10天内北京市第9次出台楼市调控政策,此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学区划分……紧接着配以严格的突击检查,“几乎断绝了所有炒房的可能性”。

  “一家门面三个组,每组8个人,2016年我们组每周可以出手至少3套房子。新政出台后,现在每周顶多成交一套。同事们都在店里玩手机、看电影、打游戏。”好日子到头了,回首马连道片区过去一年的房价走势,令人瞠目结舌。2016年3月,位于西城“边陲”的格调小区均价5万元/㎡,现在12万元/㎡;欧园小区彼时均价5万元/㎡,现在均价8万元/㎡。

  孙洋所负责的“第三区”商住两用项目,价格从去年初的不到4万元/㎡,涨到7万多元/㎡。它们所沾之光在于学区房引爆的西城区房价暴涨。“作为教育重镇,过去一年西城区的房价涨幅至少在80%以上。”孙洋说,虽然从业多年,但这样的涨幅也令他“心惊胆战”,生怕一觉儿醒来好日子结束。

  中国证券报记者从链家和我爱我家两家京城大型中介获悉,自新政出台后,北京二手房周均交易量下滑约30%左右。此外,中国证券报记者从知情人士处获悉,监管层正酝酿更为严格的“商住两用”项目的整顿措施,“目前的态度是不鼓励中介机构上架商住两用项目,但未出台明文规定,具体规定最迟4月中旬发布。”这位知情人士说。

 更严格措施酝酿出台

  北京住建委近日针对“商住两用”物业开展专项检查,检查中发现,林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售,目前这6个项目已被停止网签。

  “监管层近日在听取开发商意见,针对商住两用项目,酝酿更严格的限制措施。”上述知情人士表示,新措施的阻力在于,前年开始,北京突然间冒出太多的“商住两用”项目,“这些项目动辄二三十亿元投资规模,如今有的还在建设中,有的刚开盘,政策如何下刀还需论证。”

  这些项目分布在北京南四环外、门头沟、房山等地,如雨后春笋般挨挨挤挤长出来。南四环外的林肯花园第五期刚开盘,在建的有泰和中央广场、恒大未来城等,都是特大型“商住两用”类项目。泰和集团北京地区一位负责人告诉中国证券报记者,新政确实对公司项目的销售预期产生重大影响,目前公司正在制定应对措施。

  “过去十年,北京地区成交约40万套商住类物业,现在的库存量介于7万套至9万套,这些项目的市场交易规模至少在2500亿元以上。这一库存量几乎创下十年来新高,商住类项目是一个畸形的存在,必须整顿。”北京住建委一位处长告诉中国证券报记者。

  中原地产首席分析师张大伟表示,3月26日晚间的“商住两用”项目限购措施,不是简单地“认房又认贷”这种内容,而是全面改变游戏规则,使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中,商办类本身就是畸形的,大部分物业成为类居住物业。他预计“商住两用”类物业的价格会有30%以上的跌幅,成交量下滑60%以上,可能进入休眠状态。

  “这是中国房地产市场调控以来的第一次,此前从未有过这么彻底地把所有投资者全部挤出一种房屋类型的政策出现。这点也会影响其他城市同类型房产的调控。该政策虽然没有“3·17政策”出台时那么多媒体和个人关注,但对业内的影响是史上最大一次。”张大伟告诉中国证券报记者。

  多位业内人士认为,对房价最具杀伤作用的是信贷。历史数据表明,2010年央行收紧房贷后,2011年北京和上海的房价出现30%左右跌幅;2013年房贷政策明紧实松,北京和上海的房价出现约40%左右涨幅;2014年再度收紧,北京房价跌幅12%;2014年底放松后,房价开始节节暴涨。

  “这一轮楼市价格涨起来,其实是因为信贷超发、资产荒。从2014年9月30日开始,持续一轮又一轮的刺激,资金未进入实体经济,而是在楼市和金融市场间空转,后面预测房价走势其实还是看信贷政策松紧。”上述北京住建委处长说。

  (本报实习生 杨洁 王梦媛 袁上草对本文亦有贡献)

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