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“数读”万科

地产杂志 - 张增艳 2017年03月27日 16:33

  210.2亿元

  2016年万科实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%;每股基本盈利1.90元,同比增长16.0%。

  解读:2016年,万科的净利润首次超过200亿元。值得注意的是,万科已经连续20年分红。

  2237.2万平方米

  2016年万科实现新开工面积3136.7万平方米,较2015年增长47.5%;实现竣工面积2237.2万平方米,较2015年增长29.4%,较年初计划增长8.3%。

  解读:近年来,万科的新开工面积是上市房企中遥遥领先的,而这也是保障其销售额快速增长的重要原因。

  19.8%

  2016年,万科全面摊薄的净资产收益率提升至18.5%,房地产业务的毛利率为19.8%。

  解读:在过去的5年中,万科的毛利率逐年下降。在2010年,万科毛利率为29.61%,2011-2015年分别为28.94%、25.97%、22.74%、20.95%、20.16%。

  870.3亿元

  截至到2016年12月31日,万科持有的现金由2015年末的人民币531.8亿元增加到人民币870.3亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5亿元。

  解读:相较于2017年房企融资渠道全面收紧,万科的手持现金可以增强其本身的偿债能力。

  33.6%

  截止报告期末,万科有息负债以中长期负债为主。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币433.5亿元,占比为33.6%;一年以上有息负债人民币855.1亿元,占比为66.4%。从利率类型来看,有息负债中,固定利率负债占比44.1%,浮动利率负债占比55.9%。有抵押的有息负债人民币19.9亿元,占总体有息负债的1.6%。从融资对象来看,银行借款占比为58.6%,应付债券占比为24.5%,其他借款占比为16.9%。从境内境外来看,境内负债占比64.6%,境外负债占比35.4%。

  解读:2017年,房企获得资金变得更加艰难,陷入“钱荒”,即便是对万科而言,其财务也将是一个极大的考验。

  42.6亿元

  2016年万科物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入42.6亿元,同比增长43.4%。

  解读:据悉,万科集团董事会已经审议决定万科物业引入两家战略投资者:博裕资本与58集团。目前,本次增资的工商登记变更已经完成。对于引入战略投资,万科物业CEO朱保全认为,博裕资本和58集团有着不同的合作方向。

  18个

  截至2016年底,万科物流地产累计已获取18个项目,总建筑面积约147万平方米,其中,2016年新增项目10个,新增可租赁面积96万平方米。

  解读:在发布会上,万科称,“物流地产没有退出计划,只要把客户服务好,规模做起来,效益和效率就能提高,而且我们出租率超过6个月的客户都在98%以上,租赁需求还是很旺盛,我们非常看好这个行业。”

  33.0亿元

  截至2016年底,万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。海外项目在2016年贡献销售面积3.6万平方米,销售收入人民币33.0亿元。

  解读:2013年被称为众房企“集体”海外试水的开端,此后,万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园等房企均选择布局海外房产。万科最早布局美国市场也是2013年,与有美国头号房企之称的铁狮门房地产公司展开合作,此后不断加码海外投资。

  173个

  2016年万科新增开发项目173个,按公司权益计算的建筑面积约1,892.2万平方米,总建筑面积约3,157.3万平方米,其中88.3%的新增项目都位于一二线城市。截至2016年底,万科在中国大陆拥有600个主要开发项目。其中,在建项目权益建筑面积约3,622.2万平方米,总建筑面积约5,442.4万平方米;规划中项目权益建筑面积约3,655.9万平方米,总建筑面积约5,296.9万平方米。

  解读:2016年,万科保持了较高的新增项目开发量。相比之下,在2017年,万科现有项目预计新开工面积2923.6万平方米,较2016年实际开工面积降低6.8%;预计项目竣工面积2448.3万平方米,较2016年增长9.4%。

  13.8亿元

  报告期内,万科项目存货跌价准备为13.8亿元,较2015年底增长82.3%。据悉,上述计提的存货减值准备直接影响期内税后净利润6.7亿元,影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。

  解读:自2016年国庆黄金周以来,房地产市场调控不断升级。不少房企人心惶惶,对未来市场行情、企业销售业绩充满担忧。可以预见,政策的不确定性将进一步影响万科的存货跌价准备。

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