触屏乐居

乐居官微

一个买不起房的房产中介的自述

第一财经周刊 - 张莹 2017年03月27日 09:51

  外来者想要在这个美丽大都市真正落脚是如此艰难,身为房产中介亦无法例外。

  “我为什么当中介?最初的考虑是将来自己买房方便啊。”28岁的刘琳琳供职于北京一家知名的房地产中介公司。

  说话的当下,是3月22日,北京“3·17调控政策”出台后的第5天。

  今年已经是刘琳琳大学毕业后来北京工作生活的第7年,在房产中介这行也5年了,可她依然还没有买房。

  刘琳琳的梦想,是在北京买一套属于自己的房子,40平米足够。然而5年前她跳槽做房产中介的时候,社保却一不留神断掉了,一切都要重新来过。也正是从那一年起,北京的房价开始一路飞涨。

  就在刚刚过去的这个周末,影响楼市的数个政府部门接二连三又发布重大调控政策——3月24日,央行的新政又进一步收紧了对离婚人士的贷款政策;3月26日,北京市教委发布的随机摇号入学和普通学校与优质学校合并或集团化办学的教改方案也让学区房的特殊地位开始松动。

  北京学区新政对于刘琳琳那些负责学区房买卖的同事应该是个坏消息,但他们仍坚持分析,认为学区房的价格没那快就变化,因为“教改需要时间,但很多客户的孩子是今年、明年就要上学的。而且‘幼升小’今年具体怎么操作还不确定。”

  此消彼长,教育资源整合如果引起传统意义上学区房的价格下降,不排除那些普通学区的房价日后会因此上升。

  面对新政,刘琳琳的心情是矛盾的。这些调控政策,既给了她作为“无房者”一些买房的新希望,但身为一个“房产中介”,新政接下来也极有可能会让火热的楼市降温,从而直接影响到她未来的收入。

  一个在北京做了快5年房产中介的人,自己却还没有买房——每每有客户得知刘琳琳的经历,都会替她有些唏嘘,然而这个话题最终又往往会引向一种“群像式”的叹息:外来者想要在这个城市真正落脚是如此艰难。

外来者想要在北京真正落脚是如此艰难。外来者想要在北京真正落脚是如此艰难。  

  7年前,在老家黑龙江省的一所二本学校读完本科后,刘琳琳选择来北京闯荡。头两年,她先是找了份IT公司的文职工作,“每天整理各种资料,经常加班”。

  2013年年初,因为租房的房东着急卖房,忙于四处找房子的刘琳琳发现,自己刚看中一个房子,还没来得及谈具体租金,对方就回复她说“房子已经被卖掉了”。一位中介告诉她,这是因为市场要有新变化。

  当年2月20日,国务院出台了楼市调控“新国五条”,随后北京市规定二手房交易中要按差价的20%税率征收个人所得税。

  这段经历让刘琳琳意识到,做房产中介可以更早听到市场的风声,对自己将来在北京买房应该有帮助,另外她打听了一下,房屋中介的“薪水也还可以”。于是她很快从原公司辞了职,经过简单的面试,成了房产中介行业的一员。

  事实证明2013年的“新国五条”调控以失败告终,个税的提升将楼市的热度,从二手房市场传导至一手房市场,连带效应使然,市场对楼市的预期一路看涨。

  可以说,刘琳琳以一个“中介+潜在购房者”身份,跳进“楼市”的那个时点,恰好也是围绕中国一二线城市住宅市场出现的这一拨已经持续近5年的疯涨行情的起点。

  所以,身为一个中介,刘琳琳一入行就算是赶上了好光景。

  入职不过3个多月,她就顺利地完成了自己的第一单生意,尽管那个时候她自己还不太会向客人介绍房子,业务流程也很不熟练,计算税费时常会出现错误。在店长的协助下,这一单完成得有惊无险,她也因此顺利转正。

  和同事相比,刘琳琳觉得自己并不是最具推销技巧的。她认识的一位负责学区房的同事,会在带领客户看房前把所有待看的房屋资料打印出来,规划出最节省时间的看房路径,“以节省客户的宝贵时间”。

  “中产是最不容易的。”刘琳琳的这位中介同事说,他还会随身携带该学区的学校分布地图、入学政策说明,以及学校排名榜单给客户作参考。

  现在刘琳琳在公司内的级别,已经有资格申请店长,但她认为自己的性格或者说能力还不够做一个店长。刘琳琳至今也没能练就“见什么人说什么话”的技能。

  “事实就是这样的,你再说别的也没有用,这个房子多少钱能卖,那也就这个价格了,最后成交了网上大家都看得到。”

  每当服务于卖房者时,刘琳琳给出上一套房屋的成交价格作为参考,那些卖家们在心理上总是希望自己这套房子的售价“要比上一套同户型成交单价贵”,几乎所有的卖家都会对她说同一句话:“你说的那已经是上一套的价格了。”

  “即便卖家很着急出手,也不会把价格定得低于上一套的成交价。”刘琳琳没少见过这样的情况——有时候,会有好几个中介与卖家打听出售意愿,这种局面会容易助长卖家加价的底气,但是他哪里知道,这些中介所代表的买家,其实都是同一个。

  从内心深处,自己也还没房的刘琳琳在搓合交易时有些偏向于买方。

  她所在的中介门店负责的片区,地处北五环,这里以中档价位的住宅为主,也没什么学区,所以她基本没遇到过财大气粗的投资客。过去几年经她手卖出的房子,都是用来自住。

北京北五环以中档价位的住宅为主,很少碰到财大气粗的投资客。北京北五环以中档价位的住宅为主,很少碰到财大气粗的投资客。  

  她觉得每一个买房者为了一间房都挺不容易。遇到卖方要价太高的,她有时会打“见面三分情”“能让就让点儿”的感情牌从中说和。

  2016年春节后,有一个客户去外地出了趟短差的工夫,原本看中的一套房子就被卖掉了。

  “他当时已经准备让父母从老家过来看房子了,机票都订了。”刘琳琳至今还记得这个客户,突如其来的买房波折让这个年轻人一下子变得特别坚定,他甚至和公司请了一周的假,开始在北京不停地看房选房,最后只用了一个星期就把房子给定下来了。

  每当看到这种客户的遭遇,总会让刘琳琳联想到同样独自在北京打拼的自己。每年春节回东北老家过年,北京的房价总是亲友们聊天时最热的话题,虽然他们从没打算来北京买房。在老家开小饭店的父母则会跟她说,如果决定了在北京买房,爸妈怎么着都会想办法帮忙凑钱。

  让刘琳琳印象很深刻的,还有这个年轻客户的买房结局。

  2016年春节后,国内房地产市场“去库存”大幕拉开,各项信贷政策和税收政策的调整为楼市释放了大量利好,房价一路上涨。但他遇到了一个一直没有涨价的卖家,最后以480万元的总价买下了北五环边上一套130平米的两居室。

  尽管只是一个旁观者,但刘琳琳很替自己的客户开心。这件事成了她日后喜欢对人分享的“喜剧”案例之一。

  北京“3·17调控政策”出台所带来的调控效果,是刘琳琳这几年都不曾见到的。很多近期由她带看的客户,购房的心态都从急着交易变成了观望。她手里还有一单生意,很可能要面临违约的风险。

  这个客户是一个以置换为目的的刚需家庭,原打算卖了北五环外一套自住的小房子,置换一套110平米左右的大房子,买卖双方已经签订了协议。

  3月17日,北京发布“加强版”楼市调控措施,降低了房地产贷款年限,同时收紧了二套房的认定标准:居民只要有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录,再次购买普通自住房均属于“二套房”,其首付比例不低于60%,购买非普通住房的首付款比例不低于80%。据央视新闻报道称,新政于颁布次日起实施,实施节点以网签为准。

  作为二套房,刘琳琳的客户因此需要多支付二百多万元。刘琳琳只能先劝客户想办法凑凑钱,“实在不行,那就只能和卖家违约了,这毕竟属于不可抗拒因素的违约,不需要赔偿。”

  这种前卖后买——涉及至少两套房子产权交易、买家和卖家至少牵出三个家庭的“三连环”的客人,3.17新政之后已经在减少,因为不受新政影响的家庭已经大幅减少。

  “三连环的风险一般在于,这边快到过户的时间,而银行的尾款没有到。但就像买理财产品一样,大部分情况是可以预估出钱什么时间可以拿到的,毕竟过户的时间摆在那里,也基本可以确定。”

  刘琳琳处理起来这种复杂的交易却颇为驾轻就熟,因为在2015年以后,她已经经手过很多次。在她看来,只要把控好双方的时间就不会出乱子。

  刘琳琳说,作为中介没有挑选客户的权力,他们能够做的只有“客源合作”,即与手握房源的其他同事相互配合。

  所以这种长链条交易的客观风险始终很大。刘琳琳的一位同事曾无意中发现,自己正在经手的单子只是一条“七连环”中的三连环,于是他找到了负责其他几环的中介配合,在交易的各个时间节点未到之前,就不停地提醒、催促前端的买家和他们的中介准备各种资料和及时办手续,小心翼翼地维持链条的衔接“安全”。

  根据刘琳琳这几年的观察,每年春节前,大多数人对楼市持观望态度,价格还比较容易协商。春节后,因为又会多出一拨刚刚符合“社保纳税满五年”条件的购房者,而房价就会跟着出现一轮上涨。

  “限购也好,调控也好,年前和年后的变化始终是这样。”

春节前大多数人对楼市持观望态度,春节后房价就会出现一轮上涨。春节前大多数人对楼市持观望态度,春节后房价就会出现一轮上涨。  

  不过,让刘琳琳失望的是,北京最近的这次调控,中介并没有比普通人更早地知道政策风向。

  “每年两会都会提房地产,所以大家都觉得今年应该会出政策。但是到底能出什么政策谁都不知道。等到出来了才发现,今年的政策还是比较厉害的。”

  这轮调控出来前的两三个月,北京楼市急剧升温。从今年两会期间中央政府释放的政策信号来看,短期不会出台房产税,刘琳琳和她的很多客户因此都判断“今年应该没什么更大的政策可出了”,也不用再担心收税的事,所以开始放心地买。

  作为一名房产中介的刘琳琳,3·17调控政策的出台,成了她生活的一道分水岭。

  之前她最忙的时候,普通的工作日平均每天也要带至少两拨客户看房,周六日每天能达到至少四拨;调控后的第一个周末,她只带看了一拨客户。她的同事们也都差不多,于是公司不得不重新调整了对于中介的考核指标——将带看量“周六日每天至少两次”降为“至少一次”。

  回顾做房产中介这5年,刘琳琳觉得,人们对她所在行业的态度比从前的确友善了一些。

  当然,网络上一直也在流传这样一个“赞美中介”的段子:关于房价,只有中介不会骗人,因为这么多年来他们一直告诉你房价会涨。

  确实有很多人不再直接粗暴地挂断电话,技术的进步让人们有了更多屏蔽骚扰电话的方式,于是,只要听到“嘟”的一声,刘琳琳就知道自己又被屏蔽了。但她还是愿意往好的一面去看:相比过去,至少现在有更多人愿意听她把话说完,并询问下当前价格。

  说起自己买房这事,刘琳琳身边那些入行比较久的同事,有的很早就买了房。一位同事在两三年前从一个有点儿政府背景的客户那听说了通州的前景,也跟着早早在通州买了房子。

  而刚入行的年轻同事中,很多人受不了这个行业的工作强度、压力,以及生活的反差,刘琳琳身边的女性同事越来越少。

  她的收入也并没有太大的提升,公司现在不再设置底薪,基于成交周期,一单生意的佣金需要平摊到2至3个月,“生意最好的时候一个月才能达到一万多。”

  唯一没什么变化的是她的生活,来北京7年了,她的生活工作圈子依旧停留在北五环那片区域,最近这5年她搬了4次家,合租的人数反而比过去还要多。

  但不论如何,社保即将重新满5年的刘琳琳把今年北京这次重大调控视为自己最后的机会。

  “我当然希望价格会降,”她说,“但未来谁说得准呢。”

  (应采访对象要求,刘琳琳为化名。)

本文仅代表作者个人观点,与乐居新闻网无关。

友情链接

关于我们乐居版图会员注册

Copyright ? 1996-2016 Beijing Yisheng Leju All Rights Reserved

乐居购房网、家居就产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:1010-1818

微信分享

请前往 weixin.qq.com下载微信客户端