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抬房价炒学区房,中介犯错必整!

地产杂志 - 珊瑚观 2017年03月26日 17:38

  调控紧箍,房产中介的日子越来越难捱,尤其在北京。

  一方面,全面收紧楼市调控政策一波接一波,“3·17”认房又认贷、“3·22”非京籍纳税从5年改为连续60个月、“3·24”认离(离婚1年内房贷算二套),二手房交易量应声下滑。

  譬如据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,3月18日,北京区域我爱我家的新增客户量环比前一日减少8.7%,通过我爱我家达成的二手住宅新增交易量,环比前一日减少23%,与上周六的新增交易量相比更是大幅回落了48%。

  另一方面, 继去年12月发文整顿房产中介,政府更是大大加强了监管执法力度,今年3月22日起,短短几天就关停20多家中介门店,并约谈10家房产中介。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出,2017年房产中介行业面临两大趋势:第一,市场调整下行将是大趋势,市场交易量降幅有可能会超过三分之一;第二,行业将面临前所未有的严格治理与整顿,房地产交易法也在酝酿之中。

  房产中介一而再再而三的“挨刀”,他们究竟犯了什么错?

  先回到2016年12月。彼时北京9部门联合发布《关于转发<住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见>通知》。

  这个房产中介要严守的北京市政府为规范二手房交易出台的新规定,直指“真房源”和“推高房价”两大行业痛点。

  例如,挂牌房源必须查验委托人身份证明,房产中介必须现场查看房屋、核对房屋产权信息、编制房屋状况说明书,同时对外发布房源信息时应标注服务合同备案编号等,以确保房源真实性。

  再如,房产中介独家代理存量房出售,应在24小时内公开发布房源、客源信息,以规避手握众多独家房源,拉高房价预期可能性。

  新规定还表示,建立房地产中介行业联合抽查机制,每季度开展不少于一次的随机检查等等。

  2017年3月22日-24日,北京市住建委对房产中介门店进行检查,其中共计16家门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。

  P.S.被责令关停的16家中介机构名单:

  1.北京万城兴业房地产经纪有限公司

  2.北京优友房地产经纪有限公司

  3.北京易居祥悦房地产经纪有限公司

  4.北京市南星房地产经纪有限公司

  5.北京安嘉伟业国际信用管理有限公司

  6.北京安延房地产经纪有限公司

  7.北京京城广厦房地产经纪有限公司玉带河店

  8.百乐居房地产经纪(北京)有限公司(金色家园网)通州万达服务中心

  9.北京禹翔房地产经纪有限公司新华联店

  10.北京唯家房地产经纪有限责任公司德茂小区店

  11.北京辰明房地产经纪有限公司果园分公司

  12、北京怡然天地房地产经纪有限公司

  13、北京鸿宇万家房地产经纪有限责任公司北街家园一区分公司

  14、北京众信基业房地产经纪有限公司

  15、北京嘉诚广信房地产经纪有限公司第一分公司

  16、天鸿美业(北京)房地产经纪有限公司丰台分公司

  有业内人士指出,这轮关停主要针对小型的不规范房产中介。不过,这的确验证了对今年政府职能部门加强市场监管的判断,可以看到北京市政府调控房价、稳定楼市的决心,总之是不达目的决不罢休。

  值得注意的是,在关停上述16家中介门店之外,另有“天价学区房”地区的10家房产中介门店,因涉嫌“天价学区房”涉及的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等违法违规行为,被责令停业整顿一个月。

  8项房产中介违法违规行为是这次执法检查重点:

  1.“天价学区房”等高价房涉及的税收缴纳、中介机构违规代理的行为;

  2.发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;

  3.不按规定明码标价,利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈的行为;

  4.参与炒房、囤房,哄抬房价的行为;

  5.无照经营或擅自变更登记事项、未经备案擅自从事房地产经纪服务的行为;

  6.房地产中介机构网站、店堂内及印刷品等宣传内容违法《广告法》、《反不正当竞争法》等相关规定的行为;

  7.诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;

  8.侵占、挪用房地产交易资金的行为。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,“此次政策对于类似天价学区房的政策明示,也充分说明对于此类业务监管的必要性。通过此类监管,能够使得此类虚高的学区房降温,也使得房东的定价更为科学和合理。”

  3月23日,北京市住建委还对链家、我爱我家、麦田、华熙、存房、金色时光、爱屋吉屋、易合、金城阜业、中原10家中介机构负责人进行集体约谈。

  从北京住建委官网上获悉,以市场成交情况论,这10家中介机构的签约量,占到了北京全市存量房总成交量的八成左右。也就是说,规范好它们的经营行为,对稳定市场将起到锚定作用。“这也能够对其他房产中介产生较为明显影响,尤其是它们近期业务操作会更加规范,尤其是在私下收费、盲目做大价差、对于连环单交易风险提示不够等方面。”严跃进续称。

  具体的规范方向为:不得参与炒房,包括炒作天价房、学区房等;禁止囤积房源,哄抬房屋价格;不得发布虚假房源和虚假价格。另外,也不能违规设立资金池,参与首付贷等违规金融行为。对于中介机构的任何房屋炒作行为,市住建委将逢“炒”必“办”,发现一起,查办一起,绝不姑息。

  严跃进判断,近期房地产市场出现的“躁动”,很多和房产中介违规的操作有关。通过此类约谈,实际上也是希望房产中介近期要采取规范的做法,否则“枪打出头鸟”,严厉查处甚至取缔经营都是有可能的。尤其是明确了房产中介不得参与炒房的要求和思路,更是希望中介行业保有职业规范,这对于此类机构后续的经营会有较大的影响。

  胡景晖在接受媒体采访时曾表示,他本人就在北京市住建委的约谈现场。

  在胡看来,自今年2月中下旬以来,北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发,恐慌性购房、跳价、抢房现象有所抬头。为预防房价再度快速上涨,北京市政府果断地出台“3·17”新政,对主流地产中介约谈,以及对政策细节方面不断完善细则和执行标准,这是非常及时和必要的,在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价上将起到立竿见影的作用。

  事实上,房产中介如此被“关照”,背后推手有二:

  一是二手房交易额高于新房交易的存量时代,把二手房市场和房产中介推到了聚光灯之下。

  链家研究院院长杨现领表示,包括北京在内的一线城市和热点二线城市已步入存量房时代,规范房产中介和二手房市场,已成为稳定和管理房地产市场关键环节。

  胡景晖也赞同:目前,全国有几十个城市二手房交易量超过了新房,政府也不单是通过新房来解决民生和房价问题,二手房交易规范与调控对于民生愈发重要,与前几年相比,在2016年,宏观调控比较大的变化是针对房产中介的内容成了重要部分。

  过往政府调控侧重新房,积累了管理新房市场和开发企业的一些经验,调控手段、传导机制等也相对完善。然而,对于二手房市场相关法规、手段、管理方法等方面尚未建立完备机制。因此,结合调控“转向”,政府加强管理房产中介力度成为必然,而这种整顿才刚刚开始,未来需要探索短期管理方式和长效机制的建立。

  杨现领认为,二手房长效机制建设核心是盘活存量,租购并举。

  从百人流通量(指城市常住人口中,每百人含新房与二手房的房屋交易量,即衡量一定时期内每一百人当中有多少人通过新房市场和二手房市场买到了或者换到了的房屋)与房价的关系看,要建立稳定的房地产市场,实现房价的大致平稳,需要提高百人流通量,关键要加快二手房流通速度,避免二手房与新房供给同步减少,用二手房流通弥补新房供给的不足,规避供应同时大量减少引起房价大幅跳涨。

  譬如在2016年,北京二手房交易量是27万套,如果能够把交易量再提高30%,能够达到35万套的交易量,将会有效增加市场供给,缓和房价上涨预期。

  为此,一个关键的长效机制就是改革交易税费制度、降低交易成本提高存量房屋的流通率。针对目前房屋空置与供给不足并存情况,应借鉴国际经验,降低流通环节税费,降低房屋流通成本,促进流通率的上升。

  此外,围绕二手房交易流程的服务效率也会有大幅提升可能性,这同样能够提升房屋流通率。

  二是消费者对房产中介的信任度和满意度还很差。

  调查显示,虚假房源信息、电话骚扰、信息不透明、服务水平低下、推高房价等皆是被诟病的突出问题。这其中最广泛流传并被大众一致认可的问题是:房产中介推高了房价。

  “这个行业今天确实还存在很大改进和规范的空间,事实上,过去几年也一直在进步。客观评估,今天可能做到了50分,还不及格,但是在大部分人眼里,可能只有20分。所以,行业和经纪人的总体负面印象是更加严重的。”杨现领表示。

  现存的诸多不规范也与国内房产中介行业立法相对滞后有关,包括企业管理、从业人员管理、交易行为管理(含业主和客户双方的交易行为)在内的法律法规并不完善。

  胡景晖认为,迄今为止,依然没有一部规格高、效力强的法律,现实交易中基本只能参照《民法》、《合同法》、《物权法》及其他一些相关的案例来执行,法律的缺失增加了交易的潜在风险。

  而立法也有助于长效机制确立。

  胡还提醒,身处行业之中,每个企业的问题都会发展为行业问题,比如安然跌落、三鹿奶粉事件,均都是一个企业发生问题,最后波及整个行业,从而导致行业大挫败、大洗牌。以此为鉴,房产中介行业未来应既竞争又合作,避免同业恶性竞争。

  “现在房产中介拼的更多是经纪人专业素质能否真正能给客户带来价格,尤其是在交易安全性方面。房产中介需要在内部培训等方面苦练内功。”21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示。

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