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潘石屹:“手里捏着房子,好过捏着人民币”

地产杂志 - 二囍 2017年03月24日 16:26

  在资产荒的情况下,拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好

  转型四年,每年的业绩发布会上,“还卖不卖”、“是亏还是赚”,都是媒体集中火力围攻潘石屹的地方。

  2017年3月23日,SOHO中国有限公司发布2016年年度业绩报告,面对老问题,老潘显然轻松了不少。

 潘石屹

   经历了持续三年多的业绩下滑,SOHO中国终于开始恢复正增长。报告显示,2016年SOHO中国实现营业额约人民币15.77亿元,同比上升58%,毛利润约人民币12.42亿元,同比上升毛利率达79%;净利润约人民币9.10亿元,同比上升69%;租金收入约15.11亿元,同比上升44%,物业平均出租率达到96%。其中,在2015年底竣工的外滩SOHO和虹口SOHO表现突出,在建成后的一年里出租率分别达到96%和95%。

  一堆数字当中,最值得关注的是SOHO中国增长迅速的租金收益和不断攀高的整体出租率。

  从销售向持有转型,是潘石屹在四年前为SOHO中国定下的方向。阵痛过后,租赁收入指标终于获得了长足发展,2014年、2015年、2016年的租金分别为4.25亿、10.25亿、15.11亿,几乎每年都保持接近一半的增长率。相比2012年转型前,过去四年间SOHO中国的租金年收入已增长近10倍。这对于近来年已鲜有拿地的SOHO来说,着实不易。

  未来,SOHO中国的租金收入还将保持持续增长,一方面,成熟物业保持满租,另外新项目完工后总可租面积的不断增加。2016年末竣工的SOHO天山广场已经启动出租,预计在一年后出租率将达到90%。目前公司仍有丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目,预计到2018年底完工时,SOHO中国持有物业的建筑面积将达到170万平米。截至2016年底,SOHO中国物业管理了24个项目,近400万平米的北京、上海核心地段物业。

  此外,经过两年多的发展,SOHO3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间,目前在北京上海核心地段拥有17个中心,此外还有两个中心在建,总计超过16000个座位。截至2016年底,SOHO 3Q平均出租率约85%。SOHO 3Q的租户构成非常多元化,来自IT、传媒、教育、金融等各个行业,代表租户包括Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等。SOHO 3Q已成为一个充满活力的社区,每年举办上千场活动。

  卖不卖?

  业绩会上,SOHO中国是否还会卖资产依旧成为焦点。

  尽管潘石屹坚称“出售行为并不意味着停止转型”,公司始终是会跟着市场的变化行动。但也有不少业内人士认为,SOHO中国此前的出售上海SOHO海伦广场、静安广场以及世纪广场行为意在改变其连续下滑的账面报表。

  而在去年的年中业绩会上,潘石屹曾透露,经梳理旗下资产,已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围,下半年或将出售这三个物业。而过去两年潘石屹也曾频繁甩卖资产获利。

  不过在此次业绩会上,潘石屹表示,在2017年,这种卖资产或许不会再出现。“所有的销售都会放缓来卖。”

  潘石屹对于不选择出售的原因也直言不讳。他称国家目前对外汇的管制是一部分交易中需要重新考虑的问题。他表示在外汇管制的情况下“现在的市场环境,在资产荒的情况下,我手里拿一笔人民币现金,显然不如我捏着一堆房子”。

  “而且商业持有依然是行业未来的趋势。”潘石屹认为,从目前情况来看,内地商业地产的租赁收益回报,相对还是比较低的。

  另外,SOHO中国在业绩会上还表示,2016年,为规避汇兑风险,公司提前偿还了银团贷款6.44亿美元和40.50亿港元,提前赎回了境外优先票据的所有未偿还本金总额约2.53亿美元。据此,公司大幅降低了境外债务在总负债中的比例,目前,境外债务在总负债中的比例仅为7%(2015年底约为56%),债务融资成本也降低至4.4%。

  在当天的业绩会上,当有人提问如何看待SOHO中国跌出房企百强时,潘石屹笑称自己现在最怕各种排名,只要公司健康发展,就已感到满意。他甚至开玩笑称,“总觉得进了这些排行榜,就会出事情。”

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