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阿里为何安家北京望京,终于知道了

地产杂志 - 珊瑚观 2017年03月23日 15:10

  中关村及上地写字楼“地难觅,且租价高”,望京及酒仙桥“可选地多,还物美价廉”,阿里、锤子、美团、陌陌可都挑中了后者。

  如果你还认为,北京IT企业只扎堆在“老三样”之一(CBD、金融街、中关村)里的中关村,那你可就out了。现如今的北京写字楼市场已是东西两边IT双中心:西有传统的“中国硅谷”中关村及上地区域,东有后起之秀望京和酒仙桥区域。

 “新兵”望京

  正启动“NASA”计划、扛起“新零售”大旗的阿里巴巴结束了“北漂”生活,而且在2015年到2016年一下子出手买了两栋写字楼——绿地阿里A座和昆泰嘉瑞中心,地点均在望京。“大哥”出手,酷爱扎堆聚集的众IT企业也不甘落后。据说,锤子手机在知晓阿里巴巴去了望京后,当即决定办公地也落户在望京绿地中心。

  对此,仲量联行北京研究部副经理米阳分析指出,“扎堆办公,才能第一时间知道阿里巴巴这类领军IT企业需要什么,聚拢在一起的竞争对手又都是谁。”

  在北京,如果一个行业需求占到某个区域的三四成就是该区域的需求大户了。

  据米阳介绍,在北京甲级办公楼的需求构成中,除了中关村及上地(IT企业在50%以上,余下有教育、房地产、互联网金融行业)和金融街(金融行业占91%),望京及酒仙桥算是颇有特点的区域。

  望京及酒仙桥的甲级办公楼里,早先是外资制造业占比大,大概在30%-40%。而在新入市的项目中,则八成都是IT相关行业。乙级写字楼中,IT业更是绝对主力。

  当然,老前辈中关村及上地依然拥有很多优质的IT企业,比方说Google在2015年到2016年间一度在中关村租赁了1万多平方米。

  而望京更多是刚成立的内资IT企业,它们拿到了A轮、B轮融资,风光正好时选址了望京。

  但望京的IT企业也呈现出铁打的营盘流水的兵态势。例如美丽说,其曾在浦项大厦租用了1万多平方米的办公面积,但只待了一年,与蘑菇街合并后就退了租。被滴滴收购了的UBER中国,据说也要把其在保利国际广场所承租的上千平方米面积退掉。

  “IT企业很难在甲级写字楼待得住,毕竟甲级写字楼的租金不菲,租赁成本相对较高。”高力国际华北区办公楼服务部业主代表总监周晓骏骅表示,此外,很多IT企业都是资本在背后支撑其业务,资本方也希望他们的钱能够花在产品研发、市场占有宣传等刀刃上面,而非IT企业办公地的“高大上”开销。

  米阳强调,IT企业因经营业务出现问题的撤租波动,对写字楼市场影响并不大。在望京,类似美丽说的退租只是个案,“外面有百十来号排队等着进来的IT企业呢,绝不愁租赁。”

  “无地且贵”的中关村

  中关村是土生土长的IT中心。

  IT企业倾心中关村的逻辑有二。第一是中关村的高校多,研究机构多。高校扎堆,人才获取就比较容易。此外,不少国内IT业的领先企业也跟清华、北大等知名高校内的不同院系有过合作,赞助过与IT相关的研究课题或实验室。“在中关村,IT企业与高校紧密联系,人才、研发成果的汲取构成了天然链接。”周晓骏骅指出。第二,在中关村办公还有政策助力,尤其在专利创新方面。中关村是最早出台针对高科技公司优惠政策的区域,比方说“三免,两减半”,即,高新技术企业自开办之日起(指企业营业执照上的成立日期),三年内免征企业所得税;第四年至第六年可按7.5%的税率,减半征收企业所得税。

  内外合力,中关村的办公面积越来越紧俏,于是,往北扩张到了上地。有些中大型IT企业除了在上地中关村软件园买地自建总部,还有很多被挤到更北的北清路上,中关村永丰高新技术产业基地、中关村环保园、翠湖科技园等都聚集于此。

  事实上,上地中关村软件园与北清路之间有一段几公里的距离。这几公里,既有很多“气象大锅”——气象局用于监测天气的卫星接收天线,还是华北电网高压线所经过的地方。客观因素使得中关村及上地往北的地缘关系被隔断,突然间就到了北清路。

  北清路上现有华为、国核电力规划设计研究院等。“那里适合这样需大面积办公面积且能按自己风格建楼的企业落户。这类企业自身就是行业龙头,日后还能逐渐形成产业带动和聚集效应。”周晓骏骅话锋一转,但较之中关村及上地,北清路的地铁、公交等配套少了很多,不少中小型IT企业就不太愿意再走这几公里的路。

  摆在众IT企业的现实是,中关村及上地连成片的区域,过去几年间,写字楼供给非常有限——没地,一有市场放量,迅速被消化(见表1);再往北到北清路,又不愿去;往西看,海淀区域主打后山经济,还需要10-20年的发展,远水解不了近渴;只能向东寻觅办公地点。

  表1:近两年和未来两年,中关村和望京及酒仙桥区域吸纳量、吸纳率和供应量的数据

 数据来源:戴德梁行

  东边的望京及酒仙桥则是供给突然增多(见表1),而仅仅靠此前承接CBD外溢需求不足以解决这么大量的供给。

  更为重要的是,在望京及酒仙桥租办公地便宜。

  周晓骏骅表示,无地的中关村,即使乙级写字楼租金也是7-8元/平方米·日起步。另据米阳介绍,以几个大型产业园为主的上地,如上地信息产业园、中关村软件产业园等,租金在3-6元/平方米·日。“望京及酒仙桥区域内乙级写字楼、厂房改造后的产业园租金则从4元/平方米·日到7元/平方米·日不等,正对IT企业的胃口。”周晓骏骅续称。

  对比两地的甲级写字楼租金,米阳指出,目前中关村租金在10元/平方米·日左右。“像融科资讯中心这样的甲级写字楼租金已经达到13-14元/平方米·日。”周晓骏骅补充道。在望京,甲级办公楼的价格(净有效租金)为8元多/平方米·日,高者也就9元/平方米·日,米阳提醒,而这还是阿里巴巴的进驻以及惠普公司从CBD 迁入,带动了望京租金的大幅上涨之后的价格。

  表2:中关村VS望京甲级写字楼市场

 数据来源:仲量联行

  注释:

  ·租金上涨基于“同质比较”的计算方式, 仅计算现有写字楼的租金变化,不会受到高于或低于次级市场均价的新盘入市的影响。

  ·租金以每月每建筑面积平方米的人民币为计算基础。

  ·IT类公司在望京地区租用的面积包括自用型和租售型写字楼。  

 望京及酒仙桥的本钱

  为什么腾讯、百度选址了上地的中关村软件园,包括联想也在中关村软件园二期自建楼,阿里巴巴却搬到了望京?很多人说是因为阿里巴巴想建立自己的生态圈。而望京又凭什么让阿里巴巴心甘情愿的买单?

  事实上,虽然望京及酒仙桥是被中关村挤压出来的IT中心,但其也并非毫无本钱。

  “高校的聚集才有了中关村。人才上,中关村明显更有优势。”戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海表示。不过,缺少高校的望京及酒仙桥巧妙的经由轨道交通弥补了这一短板。

  在中关村上班的人,除了在高校附近居住的毕业生,很多人是依赖于公交和地铁到回龙观、天通苑居住。也就是说,“很多年轻的IT人住在北边,在西北上班”。周晓骏骅进而指出,而在望京,地铁15号线通车和13号线接驳,直通到西二旗的昌平线又和地铁13号线接驳,这种上下班人潮的流动更明显了,因为住在北边的人到望京和中关村上班的时间成本差别不大。

  望京也享有中关村的产业优惠政策,这构成了另一先天优势。

  值得注意的是,望京的IT基因受惠于酒仙桥。“事实上是酒仙桥的电子城先拥有了中关村政策,然后辐射到望京。望京获得的中关村政策是在电子城西区内的IT企业可享受,西区即机场高速往西的区域。”周晓骏骅提醒道。

  上世纪90年代,酒仙桥对区域内多个电子厂进行改造,于是有了艺术类型的798艺术区,商务类型的恒通商务园。随着酒仙桥改造,外资需求最先辐射到了这里,典型的例子就是ABB、雀巢等纷纷入驻恒通商务园。在这里,低密度,停车充足,层高高、内部空间可自己改造。后来,奇虎360也买了电子城的几栋楼作为总部,其周边现分布很多承租面积从几百到几千平方米不等的IT企业。

  周晓骏骅认为,如今,酒仙桥老旧厂区或旧写字楼改造项目,与望京客群类似,恒通商务园、798艺术区中成长起来的IT企业还能就近搬迁到望京;但酒仙桥新建甲级写字楼对标客群则瞄准了CBD、燕莎的外溢需求,如颐提港写字楼。

  而望京最早是通讯的研发中心,如摩托罗拉、爱立信、三星、LG等大型企业旗下研发中心的入驻。“望京曾有过移动硅谷的说法。”周晓骏骅说道。在他看来,IT企业选址望京,除了消化了办公面积,还吸纳了望京既有的人才。比如摩托罗拉退出中国市场,但其手机业务被联想收购,虽然联想总部还在中关村,但也能在望京布局相关业务,中国数码港大厦旁边就有联想承租的很大面积。并且,那些被吸纳的从摩托罗拉出来的人才,过去几年的工作经历都在望京,只是工作东家变了,但对于望京的吃喝住行早就接受。

  此外,米阳认为,望京不仅有通讯手机类的电子信息技术底蕴,还有小型创业IT企业的基础。例如望京SOHO就以低租金策略吸引了很多新兴IT企业入驻,形成一个类似IT创业圈的氛围。其中,一家国内数一数二的互联网金融企业就在望京SOHO,并形成了一定的产业氛围。

  而且望京提供的项目也好,这里的“好”不是指颇高的楼宇品质,而是更适合IT企业。建筑外观科技感强,水电等硬件高标准,且单层面积大,可改动空间也大。上文所提的惠普新近承租的5万平方米,就全部按照自己的想法改造了内部空间。

  “大众创新万众创业”引发了创业圈的投资热,而创业圈中大概80%都跟IT相关。“IT企业风投圈的人都在东边办公,他们也希望能够距离被投资的企业近一点。”严区海补充道,美团、陌陌搬家到望京就有这种“你要有办公室,不如距离我近一点”的动因。

  一路向东

  中关村甲级办公楼少且贵,就连中关村创业大街里的咖啡厅都没地方坐。上地的供应面积也不够用了,这么一路往东,在到达望京及酒仙桥之前,其实,还有一个亚奥区域。

  亚奥内的写字楼并不多,北辰世纪中心、盘古大观、环球贸易中心寥寥几栋。这些写字楼也承接了部分IT企业需求,如IBM在盘古大观,优酷、土豆在环球贸易中心。

  “亚奥客群并不以IT企业为主,更多是国企、能源、国内金融(投资公司)、房地产开发等传统资本密集型企业,它们能够承受的租金也相对高,比中关村还高一些。”周晓骏骅说。

  而更多的IT企业需求跨过亚奥到了望京及酒仙桥,米阳指出,一是即使加上新入市的天圆祥泰大厦、外运大厦,亚奥林林总总几栋楼的供应也难以形成产业氛围。二是亚奥目前没有自己的IT产业园区作为技术支持,只能单纯接受其他区域的外溢需求。

  当然,望京及酒仙桥也有尚待解决的问题。严区海表示,望京新建写字楼基本集中在东北角的商务区内,其附属设施(商业配套)要能及时跟进。“虽然望京有很多餐饮等商业,但多分布在住宅区,距离商务区有点远。”比如浦项大厦附近的附属设施就不多。

  酒仙桥的问题则在于区域进出入的交通,大山子的进出口堵车现象比较严重。“区域内客户对于交通抱怨多”。不过,在酒仙桥,除了已经开通的地铁14号线,新地铁线12号线(酒仙桥—西四环)预计2021年开通。

  周晓骏骅判断,在望京及酒仙桥,未来IT企业不会是甲级写字楼主争的客户。“启皓大厦之后,一两年内,燕莎难有新增写字楼供应,这短暂空白对望京及酒仙桥是个机会。”既可以吸纳燕莎区域到期无法扩租的客户,还可以继续承接CBD外溢需求,“虽然日后中服地块会不断释放供应,但都不是租金便宜的楼”。

  中关村及上地未来几年的供应依旧紧缺。严区海建议,“如果你是新兴的IT企业,东边更合适一些。”在西边找地方很难,租金也不便宜;在东边则有很多选择。关键是抉择企业所需人才在哪个区域更集中。

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