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在香港,家庭月入三万有能力买到楼吗?

施永青 2017年03月22日 16:43

  前文建议,把买首置屋的家庭入息上限订定为每月三万元,有人质疑这个上限订得太低,认为这样收入的人应该买不起楼,我的方案完全不切实际。

  我觉得这位朋友被香港的高楼价现象蒙蔽了,以为三万元一个月是一个小数字。其实,全世界很多地方,很多月入三万元的家庭都已经置了业,香港才是一个例外。

  大陆很多城市的户均收入都不如香港,但他们的业主自住的比例却可以接近八成,香港只是略高过五成,相对是低了很多。这主要是因为香港的地价过高,香港人才买不起。如果单是算建筑费与发展商的合理利润,很多香港人都应该负担得起。因此,只要政府肯收少一点地价,香港应该还有很多人可以买得起楼。现在买不起的,不等如地价下跌后一样买不起。

  一些国际组织的调查显示,世人一般会拿收入的两成半至三成,花费在住屋问题上;若果超过四成,就算偏高。以月入三万元计,拿两成半来供楼,即月供7,500元。以现时的贷款利率2.15%计,月供7,500,分20年供的话,可借146万。如果愿意付首期两成,可以买182.5万的楼。即使将来加息,供楼的负担亦距离占收入的四成甚远,应该可以经得起压力测试。

  我预期首置屋可压至150万至200万水平出售,表面上看来,一个500呎的单位不可能这么便宜;但只要政府肯放弃一些地价,在批地时限定将来建出来的单位必须卖给月入三万元以下的尚未置业的港人家庭,并且只能用作自住,不可出租;我相信仍会有发展商愿意为这些特定的家庭提供这些现时他们买不到的单位,并且可以得到合理利润。

  要做到这一点,发展商可以三管齐下:

  (一) 在投地时压低政府的地价,既然政府在批地时设了这么多的限制,就得接受发展商出售时,按未来楼宇的潜在买家的购买力来计算可承受的地价,政府要有心理准备,地价可能被压至微不足道。

  (二) 要大幅压低建筑成本,现时建筑费高,除了因为工资上升外,亦因为用料奢华。发展商眼见地价已占了楼价的大部分,用料好点也占不了多少成本,反可令自己的产品更具竞争力。但如果地价低了,加建筑费就会对成本造成明显的影响。因此,发展商在建首置屋时一定会采用更节俭的方法,但求安全、实用。不会再那么奢华、精致。首置屋的买家应有心理准备,他们能够买到的,可能是比清水毛胚房略好一点的单位,这样才可以把首置屋售价压到普通人也买得起的水平。

  (三) 发展商自己也放弃以前习惯了的利润水平。现时,房地产市场多了很多从内地来的发展商,市场的竞争会越来越激烈。这将导致平均的利润水平下降。有些生意,甲愿接,还有乙、丙、丁都肯接。首置屋虽然利薄,我相信一样有人接。

  此之所以,我认为可以不劳烦房委会,也可以靠私人发展商为香港社会提供首置单位。

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