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我那个有两套学区房的亲戚

地产杂志 - 王珂 2017年03月21日 11:25

  誉翔安地产 王珂/文 

  我有个亲戚,两口子都四十来岁了,家里有两套房子,一套在海淀区,另一套在西城区。目前是老人住一套,自己家住一套。嗯,这就是传说中的在北京拥有两套学区房的典型家庭。因为房子买的早,还贷款的压力也不大。按照这两年网上的说法,这样的资产配置算是绝对的人生赢家了。

  既然都是人生赢家了,那么下一步就是利用不同的理财方案,如何让自己的财产保值增值,保持赢家通吃的状态。

  我们曾经设想过一种理财方案,他们家的房子既然都是净资产,可以再做抵押,抵押出来的钱投到信托理财产品里,赚个贷款利率和市场利率的利差(观察了这么多年,信托的利率虽然有起伏,但咱这里可是社会主义啊,利息高于贷款利率、且到期还本付息还是有保证的)。这样的话,一边是房子的市值跟着市场在涨;另一边,利息差赚的现金流还能改善家里的生活。

  比如,一套房子市场估值800万元,抵押出去可得400万元,信托利率和贷款利率有2%左右的利息差,也就是说只要这么一折腾,一年有8万元利息差,在睡觉的时候就赚到手了,还不耽误房价的上涨……

  这样的方案出来,相比抵押出去加入北三县的炒房团那种操心,可算是无风险套利了,真是做梦都会美的哇哇笑。

  亲戚立刻投入到了测算过程,然后火速地告诉我答案:没戏。

  我问为啥?

  亲戚说,算完了发现,模型虽然是这么个道理,利息差虽然也看得见,但是房子抵押出去后,我们除了利息之外,还得还本金呢,这房价不停的涨,抵押出来的钱是个大数,仅靠着我们家这点工资水平,完全兜不住啊。我们这个上有老,下有小的家庭,处处都要预备着用钱,工资虽然比上不足,但也比下有余,但折腾是折腾不起的,除非把房子卖了。否则,房价上涨跟自己家的生活改善一毛钱关系都没有。

  你看,当房价处在上涨通道中,人生赢家们也有困扰。

  这个矛盾点用专业的词儿来描述,叫做:“收入和市值的不匹配。”

  坊间有个段子:国内A股市场上有很多上市公司一年赚的净利润,还不够买一套京沪的学区房。除非卖掉公司的股份,否则,这些上市公司和我们这些天天上班的普通家庭一样,公司/家庭的收入和利润跑不赢房价增长,只能老老实实呆着。

  这两年,住宅租金虽然也见涨,但租售比逐年下滑是不争的事实。要是自己的收入没有大幅提高,就算手头握着北京海淀西城东城的房产证,其实能选择的余地也很有限。只能等到家里用钱的峰值过去后(子女就业、老人医疗),才会从容些。

  所以你看,现金流才是家庭财富流转的命门。

  好好工作吧。

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