一线城市土地、环境和交通资源有限,动辄几千万人口,已经达到甚至开始超过城市本身的承载能力。北上广深的城市功能疏散已经成为当地政府,甚至国家层面不得不面对的问题。城市功能疏散主要是指两方面:人口疏解和产业转移。这导致一线城市需求外溢势在必行。

  最新土地规划明确要严控核心城市新增建设用地

  2017年2月初,国务院印发《全国国土规划纲要(2016-2030年)》(以下简称《纲要》)。《纲要》明确指出:京津冀、珠三角、长三角区域核心城市严控新增建设用地,同时对于这三个地区的工业用地也要降低比例。可以预期,未来一线城市的土地资源会越来越稀缺,地价将越来越高,房企拿地越来越难。

  表:一线城市通过招拍挂市场推出的建设用地面积(万㎡)

  从近年一线城市土地供应也可以看出,北上广深的土地供应总体也呈逐年递减趋势。

  北上广深积极疏散城市功能

  一线城市已经开始,通过人口疏解以及产业转移,来缓解城市的环境、交通、基础设施压力。

  从人口方面来看,一线城市严控人口总量,引导人口及房地产需求转移至一线周边区域。北上广深纷纷明确人口目标,提出了截止到2020年的人口目标,根据各个城市当前人口数量,未来北上广深人口增长有限,落户政策恐更加严格。

  表:一线城市到2020年人口控制目标及政策

  从产业方面来看,以北京为首,产业开始陆续向外转移,已经开始搬迁工业生产企业、批发市场,甚至有些餐饮企业也在被搬迁范围之内。

  表:2016年北京清退的落后产业详细

  除了清退落后产业,北京还计划产业转移至天津、河北等地,其中天津接科技、航空石家庄、服务秦皇岛、医疗曹妃甸。

  加速京津冀、珠三角、长三角大都市圈形成

  从城市发展路径的角度看,核心城市向城市群发展的趋势明确,国家积极打造京津冀、长三角、珠三角三大都市圈,以辐射带动周边城市,实现协同发展。

  比如,上海积极推动与周边区域实现融合发展,未来将构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的上海大都市圈,形成90分钟交通出行圈,突出同城效应,有效引导人口向外疏散。

  以及,李克强总理今年的《政府工作报告》中提到,要推动内地与港澳深化合作,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划,发挥港澳独特优势,提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。届时,我们将不再叫“深圳市”,而叫“深圳都市区“,而深圳周边的莞惠也将与深圳形成良好的城市群分工。

  针对外溢需求,房企纷纷在一线周边转投产业地产领域

  截止2016年底,包括万科、碧桂园、绿地、首创、首开、华润、复星、远洋、融创、鲁能、金茂、星河、荣盛、金地、中天、佳兆业、卓越、新城等共计35家传统品牌房企正在转投产业地产领域。

  表:各家房企产业地产情况梳理

  碧桂园——在深耕三四线,拥抱一二线的战略指导下,环一线的城市加速布局,去年一年在临深的惠州布局超20个项目,不乏产业新城项目,比如碧桂园惠州科技小镇,集产业、研发、商务、旅游、居住、金融服务、生态文化于一体。

  万科——把自己的未来定位为城市配套服务商。作为这一理念的践行之一,万科开发了北蔡的御河企业公馆项目。御河企业公馆项目定位于依托陆家嘴的中国金融小镇,拥有40000平方米的自持产业,引进超过50家金融公司,还将与上海创业基金会联合打造5000平方米的金融众创空间。除了产业园区的基础服务外,万科还提供部分增值服务。

  华夏幸福——产业新城模式,紧跟国家“一带一路”战略,围绕核心城市,巩固夯实京津冀区域,快速布局长江经济带。固安产业园,在政府主导、企业化运作的背景下,公司在园区还未起步之时,即与政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务,政府仅提供行政方面的服务和管理,形成了典型成功模式,适逢产业经济成为主基调,获得了快速复制发展。

  刚刚过去的两会,李克强在报告中指出,扎实推进新型城镇化,支持中小城市和特色小城镇发展。预计2017年,以特色小镇、产业新城等为主的产业地产仍将成为新的增长点。