马上要到了小一学生报名了,可以想到,北京、深圳的家长们又要为自己的孩子读不到心仪的学校抢破头。而相应的,学区房的价格又会不断的创出新高。

  北京的学区房干到了20万/平,深圳的学区房干到了16万/平。今天刚刚看到一则新闻,说是北京单价低于12万,都不能叫学区房。

  面对这样的房价,所有的分析都会显得很苍白。我也有朋友写了一些文章,教大家如何摆正心态,但这很难说摆正心态就可以解决的。如果说房子对中国人来讲是必备不可的硬通货,那么,学区房就是这个硬通货中的硬通货。像深圳有很多房产投资者,专炒学区房。对学区房价格未来的判断,恐怕很少人会有看跌,尤其在深圳。这个原因不难理解。

  1、房子稀缺:深圳的房子少,本身存在上涨的压力。这个就不谈了。

  2、优质学位更稀缺。深圳的小学生数量超过北京、上海,仅次于广州、重庆等极少数城市,这是非常恐怖的事实。而且,深圳的人口平均年龄是35岁左右,它将是中国最后一个人口红利消失的大城市。二胎放开后,深圳出生的婴儿也开始超出预期。

  可以看看这些数据。

  这是深圳在校小学生的人数,接近90万,2016年的数据我还没查到。如果有朋友知道,可以在后台私我,谢谢了。

  这是深圳过去10年来出生的婴儿,2016年年初我做这份表格的时候官方预计出生的婴儿是21万,但实际超过了23.1万,比预想的多了2万个多,这些未来都将会转化为对优质学位的巨大需求。

  所以,学区房是两类稀缺资源的叠加:房产+优质学位。房产本身的市场价格在涨,优质学位本身的市场价格也在涨。当这两类稀缺资源捆绑在一起,像北京出现这种20万/平的奇观,尽管难以承受,却又是可以解释。

  稍微解释一下,其实大家谈到学区房的时候,说的不是学区房——因为一般住宅都会配备学位,而是那种“学校很牛逼房价死贵”的学区房,潜台词是优质学区房,学校要很牛逼。

  学区房,全世界都存在,学区房的价格超过一般房屋的价格,也很正常,学区房租金非常高,更是常见。但像北京、深圳这些大城市的学区房的价格如此的夸张,并不常见。

  导致我们大城市学区房价格如此夸张的原因是:不同的政策设计,导致了非常不同的结果。

  香港的小一学位是提前1年开始报名,现在已经开始了,我们来对比一下那里的学位政策。

  这是我从一个朋友那里拿到的香港元朗区的学位报名册,直入主题:小一入学统筹办法。

  这两张图是核心。

  香港的小一入学机制,分为两个阶段:“自行派位”和“统一派位”。

  自行派位阶段,每所公立小学拿出50%学位面向社会公开招生,家长可以根据子女情况自由选择,分甲乙两类,甲类是有兄姐在该校就读或者父母在该校任职的孩童,必获录取。乙类按照积分制,八类,有五类还是与父母兄姐有关,有相同的宗教信仰写了进来。感觉香港很注重维护孩子与家庭成员之间的紧密关系在学校的维系,只要孩子有兄姐在该校就读或父母在该校任职,“必获录取”。

  不太一样的是,香港对适龄儿童的规定是翌年9月满5岁8个月,这个和我们“9月1日之前满6岁”的规定不一样。这样做的好处是,可以让同年出生的儿童,不管是9月1日之前还是之后出生,都可以在同一年入学。比如说你是2011年最后一天出生,那么按我们的规定,得到2018年读小一,但在香港可以今年读。这是一个非常人性化的规定,我们今年教育部也发文要求,各地可以根据实际情况适度放宽入学条件。

  自行派位之后,是统一派位,这个就不由得家长决定了,但当然还都是“就近入学”的精神。

  下面这是很清晰的流程图。

  下面这张图,香港是以“实际居住地”而不是“拥有产权的房产”来划分“就近入学”的。“所申报的居住地址须是申请儿童的唯一或主要居所,即日常主要起居生活的地方”。并且租约、税单、水电煤气费都可以作为证明文件。

  最后这张图很重要,能看到内地儿童拥有同等权利的报名资格:“居于内地的申请儿童,与其他的申请儿童一样。如未获自行分配学位,申请儿童将转由教育局统一派位,而毋须另行申请。”

  我们再来看深圳小学的政策设计,我选用了南山区2016的积分入学制度规则。

 它分为四类:户籍、住房、计划生育、社保缴纳。

  同是就近入学,但整体上说就是:有深圳户籍,有住房,缴纳有社保,符合计生政策,就可以读到好学校。这里面,有住房和没有住房的积分相差最大是35分,有深户和无深户的积分相差最大是18分,符合计生政策和不符合者积分相差最大是10分,缴纳社保情况积分相差是5分。合计起来,最优者和最差者之间的积分相差最大是69分。内地的大部分城市,和深圳的做法会有不同,但是基本都是以户籍、房产、计生政策、社保这四大件为核心。

  拿香港和深圳这两者的入学制度比较,有这样一些不同。

 1、香港的小一入学政策设计体现出受教育权是一项公民的基本权利,深圳则更接近条件交换。香港的教育传达的精神是:读书是小孩在读书,那么政策设计的核心是围绕着有利于孩童教育本身的便利来的,比如宗教信仰、家庭成员的关系传承等等,这里面没有户籍、社保、住房情况的要求。简言之:只要你是香港身份,那么就当然拥有受教育的权利。内地的则更多是在拼爹拼娘,能不能落户,能不能买到房,社保有没有缴纳。如果爹娘啥都没有为孩子挣到,最坏的可能是没有学校读——比如前几年北京特地为农民工建设的农民工子弟学校。简言之:即便你生活在内地一个城市,但并不意味着你当然可以就近接受教育,需要交换。

 2、香港的政策设计更侧重于维护教育机会均等,深圳则会滑向事实上的“等级制”。看香港的政策设计,并没有特别关心家长的财富状况,也即是说,在孩童的教育上,家长的富有或贫穷不一定必然导致不同的结果。当然,在现实操作中,我们相信不会是这样,富有者显然会拥有更多的选择机会。但是,那不重要,重要的是,这里面传达出来的是受教育机会均等的价值观。但深圳或者北京的政策设计,在结果上会慢慢导致教育的阶层化。同样是“就近入学”,同样是要求“实际居住地”,但我们通过买房和租房的差异化积分,事实上把租房者置于一个毫无竞争力的处境。有的人很富有,买了房子,可以分享到房价上涨的成果。同时,又可以分享到好的教育资源。这样的优势叠加,会让阶层的差距拉大。当然香港的设计也肯定不会说就能够杜绝阶层差距,但至少租房者是有希望的。内地的这个希望,现在随着学位房价格的高涨和学位的稀缺,可以说是越来越渺茫了。

  我们都对结果公平的大锅饭平均主义,正是打破了这个,大部分中国人才在今天过上了不错的日子。但是机会均等却是我们要提倡的,因为它是最接近公平——即便那样也是不可能实现完美的公平——最不坏的手段。但内地积分入学的政策是在扩大制造机会不均等。

 3、落到房产上,香港和深圳这样的不同的小一学位的政策设计,会对学区房导致不同的结果:香港的政策会减缓学区房价格的上涨(至少不会加剧),而深圳的政策会加剧学位房价格的上涨,进而加重家长们的经济负担。因为双重稀缺资源的捆绑叠加,最终让学区房的价格成了所有类型房屋中的小钢炮,一飞冲天,越飞越高。而在香港,当然也一样有学区房,也一样有赵薇这样的明星一掷千金买学区房,但不会像我们这么夸张。

  所以,如果这种学区和房产的捆绑不能脱钩,那么,只要大的环境不变,学区房的价格就会只涨不跌。今天看到有观点说,不要投资学区房了,因为未来可能没有小孩子读书了。我认为这是一种天真的想法,即便是将来孩童的数量下降,优质学区房的价格也不会下跌。说到底,这是由教育市场决定的,如果未来的孩童数量下降,孩童会更加集中的涌向优质的学区,那样就会产生结构性分化,好的学区一样不愁生源。而学区房的价格也可想而知,可能是涨幅会小一些,但在我们现行的学区制度不改变之前,学区房不可能会变成投资坑。

  香港的政策设计当然也并非完美,每年也都有报道,说又查处了多少宗谎报居住地址只为读个好学校的案例,也都有家长投诉说,为什么我住在这里,你要把我的孩子派到那么远?而且,香港的学位也是越来越紧张,每年抢学位也是一场大战。但相对来说,这个游戏规则的设计,没有将一部分人拒绝在游戏之外。这是值得我们借鉴的,我们今天的政策设计,实际上形成的结果是:把一部分穷人拒绝在了游戏之外。而且,如果说5年前房价还不那么高,鸿沟还不那么明显的话,那么现在随着学区房在大城市都高攀到10w+以上,可以说,这个政策设计的负效应在增大,越来越多的穷人被拒绝在了游戏之外,这是需要正视和警惕的。

  很难让我们现有的政策一下子改变,但是不同的政策设计,是可以达成不同的市场效果的。也有人会说,大家都是凭能力吃饭,我有钱我就读好的学校,你没钱你就努力赚更多的钱,你赚不到更多的钱就只好接受较差的教育,这样的市场竞争有什么问题?当然没有任何问题,自己花钱购买教育,也要比当年全民接受指派的教育好。问题不在于市场,而在于政府,作为公共产品的提供者,政府要采取什么样的立场,尽量提供一个相对公平的政策设计,来减缓而不是加剧矛盾。