今天聊聊简单的数据,很多人都谈房,那么你在北京这样的城市买到房的机会还多多少?

  房子的组成很复杂,但如果简单的分:其实就是新房+二手房,或者是住宅+类住宅,或限价+非限价。

  结论:2017年将是北京新盘历史转折年,北京开始进入全面二手房时代,未来购房者只能考虑二手房,新房供应量+库存量将逐渐向2万套以内靠拢。

  北京的自住房将维持房价平稳!

  纯商品房住宅顶豪化趋势明确。未来楼市调控也将必须主要关注二手房市场。

  数据是干货!

  二手房住宅现在一年的均值大约20万套,这个数量在未来可能会逐渐向30万套发展。按照官方公布的北京2171万人口的标准,大约800万左右家庭(成年人及未成年子女)。

  如果其中有大约50%是置换,那么一年能够通过二手房上车的购房家庭大约10万户。

  今天重点聊聊你在北京买到新房住宅的概率还有多大?

  1、目前市场的库存还有多少?

  首先必须提到北京的自住房,这个杀器的确让北京在过去一轮房地产爆发潮中,价格涨幅远远低于同类型城市,比如深圳、上海、南京、合肥,这个自住房供应如果量处于高位,房价肯定会直接数据稀释,间接需求稀释。

  但不可避免的是,北京也已经进入了新房末期,未来的稀缺对房价影响不可忽视。

  从数据看,剔除所有保障房+自住房,北京大约商品房住宅库存4.96万套。

  这些库存分布在1744个小区中,其中超过1000套库存的小区有4个,分别是回迁房为主的,超过500套的合计有12个项目,仅这12个项目的库存也就占了1.3万套。

  所以实际市场的真实库存要远远少于你看到的数据,那么北京到底有多少库存?

  另外存在的问题是库存周期的时间,如果将预售证或销售证时间按照2015年1月1日为节点,在最近3年入市的商品房住宅中,库存只有343个项目,18710套可售。

  如果再剔除掉这部分中最近几个月以售等待签约的部分,实际库存还有多少?

  2016-01-01至今,普通住宅+别墅批证日期在2015-01-01至2017-01-01供销存量的年度走势。

  合计待签约的套数是:15908套。

  那么这些库存部分在什么地方?

  很简单,二环内有31套、二三环有302套,三四环有704套,四五环有2047套,五六环有6455套,六环外有6369套。

  简单计算,合计1.59万套库存,大约是去化不到5个月。

  2、潜在供应量有多少?

  2016年北京的土地总成交刷新了历史的面积最低点,成交金额也是最近多年的新低。

  这其实证明了,北京对土地财政的依赖度不高。调控的力度大。

  整体看,全年合计出让土地44宗(3宗棚户区)合计获得土地出让金852.51亿。

  这也是08年来北京土地出让收入最少的一年:从建设用地供应看,公开招拍挂规划建筑面积747.8万平米是最近十年的低点,而土地出让金更是从去年的2217亿出现了全面下调,只有852.5亿,跌幅达到了61.5%。

  从住宅土地看,15宗土地可以说基本决定了未来1-2年北京土地的供应情况!

  全年成交的15宗住宅土地中,合计供应中地块规划建筑面积219.93万平米,但其中纯粹的商品房住宅土地只有38.99万平米,公建类配套合计33万平米,公租房22.18万平米、自住房32.15万平米,70年出租房达到了50.39万平米,回迁房35万平米。

  合计2016年供应的纯住宅土地为32.99万平米,大约也就是3000套住宅,相当于北京一个月的市场成交量。

  这些全部都在四环外。结论其实也就是,如果这成为常态,最近几年在北京能够买到的商品房住宅数量大约每年只有1-2万套(按照库存1.6万套+4000套新增供应)

  北京已经进入了全面二手房时代,2017年北京所有住宅成交中,二手房比例将超过90%。未来大部分人已经没有机会买新房。

  当然,新建住宅的顶豪化趋势也已经难免。